二手商品房購賣不像新商品房，購賣雙方多為個人，且素不相識。購方怕先交了錢，過不了戶；賣方怕先過了戶，錢到不了手。因此，購賣雙方常常委托中介機構，中介以居間中保的形式保證錢證交接。張先生也不例外，找了一家“放心中介”——鏈家寶業(yè)——代理出售。但是，根據(jù)購方不同的付款方式，購賣雙方需要準備不同的證件和繳納不同的費用，辦理的時間長短也不一樣。

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假設一：

購家能一次性付款

賣方需準備的證件：身份證、戶口本、人名章、原賣契、原購房合同、房屋所有權證、共有人同意出售的證明；

賣方需支付的費用：印花稅：１５０元；

購方需準備的證件：身份證、戶口本、人名章、《房屋購賣合同》；

購方需支付的費用：

１．契稅：５０００００×１．５％＝７５００元；

２．印花稅：５０００００×０．０５％＝２５０元；

３．其它費用（測繪費、權屬登記費、工本費）：約２００元

購房費用為：７９５０元。

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假設二：

購家需要商業(yè)貸款

即“轉按揭”

（頭付２０萬元，貸款３０萬元，貸款年限２０年，月供為２０００元左右）

賣方需準備的證件：身份證、戶口本、人名章、原賣契、原購房合同、房屋所有權證、共有人同意出售的證明；

賣方需支付的費用：印花稅：１５０元；

購方需準備的證件：夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、貸款人學歷證書、兩張一寸彩照，原件及復印件；收入證明（如果貸款人一人就夠還款的就只需要一張就行），《營業(yè)執(zhí)照》復印件加蓋公章。

購方需支付的費用：

１．契稅：５０００００×１．５％＝７５００元；

２．印花稅：５０００００×０．０５％＝２５０元；

４．律師費：３０００００×０．２％＝６００元；

５．評估費：５０００００×０．３％＝１５００元；

６．保險費：５０００００×０．０４３％×１３＝２７９５元；

７．其它費用（測繪費、權屬登記費、工本費）：約２００元

購房費用為：１２８４５元。

附注：如果購方委托中介公司幫助辦理貸款，還須交納手續(xù)費及階段性擔保費：３０００元。

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購賣樓梯

七步搞掂二手商品房

第1步：登記

購賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策，分別登記購房、售房信息。

第2步：調(diào)檔

賣方拿著房屋所有權證到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門，辦理調(diào)檔手續(xù)。如果委托給中介，就是他們的事了。

第3步：驗證

中介審核賣方身份證及產(chǎn)權證（包括產(chǎn)權是否共有、房屋是否抵押等），并留存證件復印件在中介備案。同時實地考察，掌握房屋詳情，初步估價，為確定售價提供參考。

第4步：簽約

驗證核實房屋后，交易中介分別與售房人和購房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。購賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后，到中介簽訂《房屋購賣合同》，同時交納委托代理費。

第5步：中保

購賣雙方在簽訂購賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并交納中保費。賣方提交房屋所有權原件及復印件、人名章等。購方提交身份有效證件復印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。

第6步：交款

購方將房款在過戶前三日內(nèi)全部存入中保方指定的賬戶。若購方欲向銀行申請抵押貸款，應與擔保方簽訂《委托擔保合同》，同時將總房款的３０％作為頭付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應由購方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

第7步：過戶

購賣雙方交納相關稅費，辦理過戶手續(xù)，然后，中保方在購賣雙方對房產(chǎn)確認無誤后，將房款給付賣方，賣方也必須將房屋騰空，將鑰匙交與購方，三方進行中保結算。放心中介四項承諾：

■向委托人提供的房地產(chǎn)信息真實準確。

■按政府規(guī)定及合同約定收取中介服務費，不成交不收中介服務費。違反政府規(guī)定或合同約定多收費的，雙倍退賠多收費用。

■保證經(jīng)紀、代理的房屋證件齊全、資料真實。因中介原因?qū)е聼o法履約的，無條件退房款退息，并退還中介服務費。

■在約定的時間內(nèi)完成中介服務事項。因中介原因未在約定的時限內(nèi)完成中介服務的，每逾期一日退還２％的中介服務費。

對不遵守承諾的“放心中介”企業(yè)，消費者可撥打監(jiān)督電話（６４０３０７６９），或發(fā)電子郵件（ｂｅｓｔ＠２６３．ｎｅｔ．ｃｎ），或來信（東城區(qū)棉花胡同２８號；郵政編碼１００００９），進行投訴。

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北京目前可以做

轉按揭的銀行

序號銀行名稱服務電話

１民生銀行９５５６８

２建設銀行９５５３３

３工商銀行９５５８８

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蔡雪婧

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