那么銀行方面目前有哪些購(gòu)購(gòu)二手房的新政策？投資者在投資二手房時(shí)應(yīng)該注意些什么？記者就此采訪了銀行界、房產(chǎn)界的專(zhuān)業(yè)人士。

　　【行情】

　　市場(chǎng)：

　　二手房?jī)r(jià)格仍在上漲

　　渾南地區(qū)的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)上升至每平方米3200多元

　　”今年年初每平方米3500元購(gòu)的，現(xiàn)在可以賣(mài)到4500元了”。今年年初在沈陽(yáng)市鐵西區(qū)北二馬路附近購(gòu)購(gòu)一套77平方米二手房的馮云海，剛剛以4500元的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣(mài)了出去。這一購(gòu)一賣(mài)，當(dāng)中就賺了7萬(wàn)元錢(qián)。熱點(diǎn)新聞·經(jīng)典樣板間展示/圖 網(wǎng)友裝修甜蜜小家/圖
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　　據(jù)沈陽(yáng)房產(chǎn)信息對(duì)9月份房產(chǎn)銷(xiāo)售合同備案的統(tǒng)計(jì)，渾南地區(qū)的二手房?jī)r(jià)，已經(jīng)上升至每平方米3200多元，比8月份上漲了28.82％。

　　盡管價(jià)格居高不下，但是進(jìn)入冬季后的二手房市場(chǎng)仍然熱度不減。沈陽(yáng)市順馳不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，從11月份至今，公司經(jīng)手的二手房成交量將近300套，平均每個(gè)店都能賣(mài)出5套房子。

　　對(duì)此，順馳不動(dòng)產(chǎn)的王晟認(rèn)為，這主要是受到商品房市場(chǎng)價(jià)格的帶動(dòng)。“從明年開(kāi)始，國(guó)家新出臺(tái)的土地出讓金政策就將開(kāi)始實(shí)施。許多開(kāi)發(fā)商都搶著在今年年底前把地塊弄到手，因此使得往年原本淡季的11月、12月的成交行情很好”。隨著新房?jī)r(jià)格的上漲，二手房市場(chǎng)受到帶動(dòng)后上漲速度也很快。

　　沈城其他幾家房產(chǎn)中介公司也紛紛表示，今年的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到近些年的較高點(diǎn)，這樣的勢(shì)頭將一直延續(xù)到到明年。
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　　銀行：

　　在沈搶做二手房“生意”

　　沈陽(yáng)的部分銀行又開(kāi)始對(duì)二手房房貸松綁

　　在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施幾次宏觀調(diào)控以來(lái)，各家銀行收緊包括商品房、二手房的房貸政策。而進(jìn)入今年下半年以來(lái)，沈陽(yáng)的部分銀行又開(kāi)始對(duì)二手房房貸松綁，除了提高二手房貸款頭付（較高已可達(dá)到3成）、貸款年限放寬等政策外。上周，更是有銀行開(kāi)始推出“二手房固定利率房貸”、“二手房交易資金托管業(yè)務(wù)”等新型服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　新舉措之一：購(gòu)二手房也能申請(qǐng)固定利率房貸

　　購(gòu)二手房也可以申請(qǐng)固定利率房貸了。上周，從頭家在沈陽(yáng)開(kāi)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)的光大銀行傳來(lái)了這樣的信息。

　　光大銀行固定利率房貸業(yè)務(wù)是今年1月在沈陽(yáng)推出的，經(jīng)過(guò)今年兩次加息后，目前光大銀行固定利率房貸3年期基準(zhǔn)利率為6.12%，5年期為6.21%，10年期為6.45%，其相應(yīng)的優(yōu)惠利率分別為5.547%、5.628%和6.18%。

　　此前，光大銀行固定利率房貸業(yè)務(wù)僅針對(duì)新房開(kāi)辦。該行的相關(guān)人士表示，因?yàn)橄拗茥l件比較多，固定利率房貸推出至今，咨詢(xún)者不少，但真正符合條件辦理的，與銀行的預(yù)期有一定差距?，F(xiàn)在開(kāi)辦二手房固定利率房貸，還是比較看好沈陽(yáng)的二手房市場(chǎng)，畢竟這個(gè)市場(chǎng)的交易量更多也更為活躍。同時(shí)，購(gòu)購(gòu)二手房的購(gòu)家也將在貸款過(guò)程中增加一種選擇。
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　　新舉措之二：購(gòu)賣(mài)二手房先請(qǐng)銀行管賬

　　上周，光大銀行沈陽(yáng)分行透露，即將推出二手房交易資金托管業(yè)務(wù)，加上剛剛推出該業(yè)務(wù)的招商銀行，沈陽(yáng)商業(yè)銀行也開(kāi)始涉足二手房房貸之外的交易領(lǐng)域。

　　二手房房屋購(gòu)賣(mài)需要辦理評(píng)估、更名等一系列手續(xù)，時(shí)間多則一個(gè)月，少則十幾天。在這么長(zhǎng)的時(shí)間里，購(gòu)房者擔(dān)心付了錢(qián)過(guò)不了戶(hù)，賣(mài)房者擔(dān)心更名后收不到錢(qián)，購(gòu)賣(mài)雙方都需要一個(gè)可靠的第三方，管理這筆錢(qián)。目前的情況是，許多中介機(jī)構(gòu)充當(dāng)了這個(gè)管錢(qián)的“第三方”。然而中介受限于規(guī)模、公信力等等，很難充當(dāng)可靠的“第三方”角色。此前，在大連發(fā)生了幾起二手房中介卷款消失的情況發(fā)生。

　　光大銀行沈陽(yáng)分行私人業(yè)務(wù)部的相關(guān)人士表示，該行已接到總行相關(guān)通知，在經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)考察后，將推出符合沈陽(yáng)當(dāng)?shù)厍闆r的二手房交易資金托管業(yè)務(wù)。

　　根據(jù)剛推出該業(yè)務(wù)的招商銀行沈陽(yáng)分行介紹，購(gòu)賣(mài)雙方委托銀行監(jiān)管交易資金以后，銀行只有在辦妥了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)方簽字同意把錢(qián)交給賣(mài)方的情況下，或者購(gòu)賣(mài)雙方簽字同意將錢(qián)交給購(gòu)賣(mài)其中一方的條件下，才能辦理托管資金交付。

　　也就是說(shuō)，如果過(guò)戶(hù)不成功，購(gòu)方不簽字，賣(mài)方就拿不到錢(qián)。只有雙方都認(rèn)同的情況下，交易資金才能正常交付。這也就避免了購(gòu)房過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)方和賣(mài)方都不用擔(dān)心了。

　　而且銀行方面不僅可以托管貸款資金，還可以托管含購(gòu)房頭付款在內(nèi)的全部交易資金，且購(gòu)賣(mài)雙方不需支付任何托管費(fèi)用，同時(shí)還可減少幾千元的經(jīng)紀(jì)、擔(dān)保、貸款 等費(fèi)用支出。

　　【建議】

　　投資：

　　投資二手房要有技巧

　　根據(jù)自身的實(shí)際情況決定出售或者出租

　　由于各種房產(chǎn)新政的調(diào)控，二手房投資者們也沒(méi)那么容易就賺到錢(qián)了。那么手里有房的房主們應(yīng)該選擇怎樣的投資方式呢？記者采訪了幾家中介公司的專(zhuān)家。

　　五年以?xún)?nèi)的二手房：“以租待售”

　　如果房齡在五年以?xún)?nèi)的普通二手房，房主可以考慮采取出租形式，獲取收益，等過(guò)了兩年以后再擇機(jī)出售，既不影響收益，也可以等待房屋升值再行出售。

　　五年以上的二手房：“該出手時(shí)就出手”

　　對(duì)于這部分房主來(lái)說(shuō)，基本不受政策的影響，但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著房屋結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，普通住宅的供應(yīng)量不斷增加，會(huì)有越來(lái)越多的二手房房源，供求關(guān)系基本平衡，那么二手房?jī)r(jià)格上漲的可能性就比較小。所以，從短期來(lái)看，這一類(lèi)業(yè)主可以根據(jù)自身的實(shí)際情況決定出售或者出租。

　　購(gòu)房：

　　工薪購(gòu)房不妨考慮二手房

　　中小戶(hù)型的兩居室是購(gòu)房者所關(guān)注的

　　對(duì)于工薪的人來(lái)說(shuō)，如果想通過(guò)貸款方式購(gòu)房時(shí)，在房源的選擇上就要有所考慮?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)居高不下，于是很多人將視線轉(zhuǎn)移到二手房身上。二手房市場(chǎng)上中小戶(hù)型的兩居室是購(gòu)房者所關(guān)注的。

　　對(duì)于大多數(shù)工薪的人來(lái)說(shuō)，可以支付的頭付款較低，所以一定要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力，量力而行。例如：如果手中有10萬(wàn)元可以用于支付頭付，那么可以選擇的二手房?jī)r(jià)格不宜超過(guò)35萬(wàn)；有20萬(wàn)可以用來(lái)支付頭付，那么可以選擇的房屋價(jià)位不應(yīng)超過(guò)60萬(wàn)元；對(duì)于頭付30萬(wàn)的人來(lái)說(shuō)，可選擇的房屋價(jià)格一般不超過(guò)100萬(wàn)。

　　當(dāng)然，房貸者除了要以手中的可支配資金為參考，對(duì)想購(gòu)購(gòu)的房屋進(jìn)行篩選，在確定了貸款額度以后，選擇一個(gè)合理的貸款方案很重要的。

　　例如：張先生夫婦每月收入總和約為5000元，因?yàn)閮扇藙偨Y(jié)婚不久，手中可支配資金只有15萬(wàn)元，其中還有5萬(wàn)元左右是父母資助的，夫婦兩人一直都是租房居住，兩人急于購(gòu)一套房。

　　針對(duì)張先生夫婦的這種情況，因?yàn)槭种锌勺黝^付款的資金只有15萬(wàn)元左右，如果通過(guò)商品房貸款的話(huà)，一般情況較高貸款額不超過(guò)評(píng)估價(jià)的70％，所以可選擇的房?jī)r(jià)一般不宜超過(guò)45萬(wàn)元。如果張先生夫婦選擇購(gòu)購(gòu)一套45萬(wàn)元的住房，評(píng)估價(jià)約43萬(wàn)元，貸款期限20年，那么較高貸款額為30萬(wàn)，頭付15萬(wàn)元左右。

　　以等額本息的還款方式，月均還款約為2297元，20年共需還款約55萬(wàn)元，利息約25萬(wàn)元；貸款期限如縮短為15年，還以等額本息的還款方式，月均還款約為2670元，15年共需還款約48萬(wàn)元，利息約18萬(wàn)元；如果張先生選擇等額本金的還款方式，貸款期限20年，那么頭月還款額約為2960元，20年共需還款約為50萬(wàn)元，其中利息約20萬(wàn)元。

　　通過(guò)上述分析不難看出，對(duì)于一筆金額相同的貸款縮短貸款年限或選擇合適的貸款方案都可以達(dá)到減少利息的目的。

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