張先生有兩套２居９０平方米的商品房，３年前購購時每套總房款為５０萬元。他當初是通過銀行貸款購購的，頭付１５萬元，貸了３５萬元，期限是１０年，現(xiàn)在還有２６萬多元的銀行貸款沒還完。由于現(xiàn)在做生意需要現(xiàn)金，想把其中正在出租的一套賣了作周轉(zhuǎn)。


二手商品房購賣不像新商品房，購賣雙方多為個人，且素不相識。購方怕先交了錢，過不了戶；賣方怕先過了戶，錢到不了手。因此，購賣雙方常常委托中介機構(gòu)，中介以居間中保的形式保證錢證交接。張先生也不例外，找了一家“放心中介”——鏈家寶業(yè)——代理出售。但是，根據(jù)購方不同的付款方式，購賣雙方需要準備不同的證件和繳納不同的費用，辦理的時間長短也不一樣。


假設(shè)一：購家能一次性付款


賣方需準備的證件：身份證、戶口本、人名章、原賣契、原購房合同、房屋所有權(quán)證、共有人同意出售的證明；


賣方需支付的費用：印花稅：１５０元；
購方需準備的證件：身份證、戶口本、人名章、《房屋購賣合同》；
購方需支付的費用：


１．契稅：５０００００×１．５％＝７５００元；

２．印花稅：５０００００×０．０５％＝２５０元；

３．其它費用（測繪費、權(quán)屬登記費、工本費）：約２００元


購房費用為：７９５０元。


假設(shè)二：購家需要商業(yè)貸款即“轉(zhuǎn)按揭”


（頭付２０萬元，貸款３０萬元，貸款年限２０年，月供為２０００元左右）


賣方需準備的證件：身份證、戶口本、人名章、原賣契、原購房合同、房屋所有權(quán)證、共有人同意出售的證明；


賣方需支付的費用：印花稅：１５０元；


購方需準備的證件：夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、貸款人學(xué)歷證書、兩張一寸彩照，原件及復(fù)印件；收入證明（如果貸款人一人就夠還款的就只需要一張就行），《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件加蓋公章。


購方需支付的費用：


１．契稅：５０００００×１．５％＝７５００元；


２．印花稅：５０００００×０．０５％＝２５０元；


４．律師費：３０００００×０．２％＝６００元；


５．評估費：５０００００×０．３％＝１５００元；


６．保險費：５０００００×０．０４３％×１３＝２７９５元；


７．其它費用（測繪費、權(quán)屬登記費、工本費）：約２００元


購房費用為：１２８４５元。


附注：如果購方委托中介公司幫助辦理貸款，還須交納手續(xù)費及階段性擔保費：３０００元。


購賣樓梯：七步搞掂二手商品房


第1步：登記


購賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，分別登記購房、售房信息。


第2步：調(diào)檔


賣方拿著房屋所有權(quán)證到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門，辦理調(diào)檔手續(xù)。如果委托給中介，就是他們的事了。


第3步：驗證


中介審核賣方身份證及產(chǎn)權(quán)證（包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等），并留存證件復(fù)印件在中介備案。同時實地考察，掌握房屋詳情，初步估價，為確定售價提供參考。


第4步：簽約


驗證核實房屋后，交易中介分別與售房人和購房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。購賣雙方確認房屋的價格及相關(guān)事宜后，到中介簽訂《房屋購賣合同》，同時交納委托代理費。


第5步：中保


購賣雙方在簽訂購賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并交納中保費。賣方提交房屋所有權(quán)原件及復(fù)印件、人名章等。購方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。

第6步：交款


購方將房款在過戶前三日內(nèi)全部存入中保方指定的賬戶。若購方欲向銀行申請抵押貸款，應(yīng)與擔保方簽訂《委托擔保合同》，同時將總房款的３０％作為頭付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應(yīng)由購方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。


第7步：過戶


購賣雙方交納相關(guān)稅費，辦理過戶手續(xù)，然后，中保方在購賣雙方對房產(chǎn)確認無誤后，將房款給付賣方，賣方也必須將房屋騰空，將鑰匙交與購方，三方進行中保結(jié)算。放心中介四項承諾：


■向委托人提供的房地產(chǎn)信息真實準確。


■按政府規(guī)定及合同約定收取中介服務(wù)費，不成交不收中介服務(wù)費。違反政府規(guī)定或合同約定多收費的，雙倍退賠多收費用。


■保證經(jīng)紀、代理的房屋證件齊全、資料真實。因中介原因?qū)е聼o法履約的，無條件退房款退息，并退還中介服務(wù)費。


■在約定的時間內(nèi)完成中介服務(wù)事項。因中介原因未在約定的時限內(nèi)完成中介服務(wù)的，每逾期一日退還２％的中介服務(wù)費。




來源：北京娛樂信報

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