簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)常會(huì)引發(fā)一系列糾紛，具體表現(xiàn)在購(gòu)房者要收回定金，而發(fā)展商卻不一定會(huì)退還。因此，為避免過(guò)多的麻煩，購(gòu)房者在簽正式合同前，一定要慎重簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)，以免被套牢！

　　引發(fā)糾紛的四種主要原因

　　●由于廣州市目前沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)購(gòu)書(shū)的示范文本，發(fā)展商在制訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)往往會(huì)加進(jìn)一些對(duì)消費(fèi)者不利的約定。消費(fèi)者如果購(gòu)房就要接受認(rèn)購(gòu)書(shū)中的約定，并繳納一定額度的定金。如果日后想退房，定金能否退還就成了一個(gè)大問(wèn)題。

　　●認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款比較簡(jiǎn)單，缺少房屋購(gòu)賣(mài)合同的實(shí)際條例，如交房日期、暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的解決方式、延期交房的違約責(zé)任的認(rèn)定及解決方式、房屋結(jié)構(gòu)平面圖、建筑與裝修標(biāo)準(zhǔn)等，從而容易引起糾紛。

　　●消費(fèi)者簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，交了定金后，發(fā)現(xiàn)房子本身的一些問(wèn)題，或者發(fā)展商由于房子行業(yè)看好而自動(dòng)提升房?jī)r(jià)等，消費(fèi)者想拿回定金，但由于有認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，一般都很難拿到。

　　●廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)不成文的規(guī)矩，購(gòu)房者一般是在簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，交了定金后，才能看到商品房預(yù)售合同，合同雖說(shuō)是由雙方協(xié)商，而發(fā)展商在制訂合同時(shí)，大體上是按照廣州市統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行，但發(fā)展商往往會(huì)改變一些條款或者增加附件來(lái)減輕自己的責(zé)任，消費(fèi)者不滿意可以不簽，但這時(shí)定金已經(jīng)交納了，購(gòu)房者根本就沒(méi)有選擇的余地。認(rèn)購(gòu)書(shū)就成了發(fā)展商套住購(gòu)房者的一個(gè)手段。

　　認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)購(gòu)賣(mài)雙方都具法律效力

　　簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房銷(xiāo)售過(guò)程中購(gòu)賣(mài)雙方進(jìn)行的個(gè)實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)。這份認(rèn)購(gòu)書(shū)是建立在購(gòu)賣(mài)雙方意愿的基礎(chǔ)之上，雖然沒(méi)有詳盡的條款，但對(duì)購(gòu)賣(mài)雙方都具有一定的約束力。所以購(gòu)房者應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待，尤其要對(duì)房屋的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)等必須有明確的約定。

　　認(rèn)購(gòu)書(shū)是由雙方協(xié)商決定的。這意味著購(gòu)房者如未能在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)繳納樓款及簽署正式預(yù)（出）售合同，發(fā)展商有權(quán)沒(méi)收定金。但若發(fā)展商在房產(chǎn)廣告或售樓書(shū)中有具體的承諾，而在簽署正式預(yù)（出）售合同時(shí)又不愿將該承諾寫(xiě)進(jìn)該合同中，那么購(gòu)房者有權(quán)拒簽合同并索回定金。

　　認(rèn)購(gòu)金不同于定金

　　陳小姐與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購(gòu)意向書(shū)，同時(shí)交納了１萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金，但接下來(lái)在與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的購(gòu)房合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商所填寫(xiě)的條款自己不能接受，而自己所寫(xiě)的補(bǔ)充條款開(kāi)發(fā)商又不肯讓步，陳小姐一氣之下說(shuō)“我不購(gòu)了”。誰(shuí)知售樓小姐說(shuō)不購(gòu)可以，但認(rèn)購(gòu)金已被視為“定金”，若解除認(rèn)購(gòu)書(shū)，１萬(wàn)元就收不回了。

　　陳小姐簽訂的認(rèn)購(gòu)意向書(shū)對(duì)她不利。認(rèn)購(gòu)書(shū)中已明確了“認(rèn)購(gòu)金”為定金，如陳小姐違約按定金罰則處理就麻煩多了。本來(lái)，正確的解決辦法應(yīng)是：雙方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如就合同條款達(dá)不成一致意見(jiàn)的，購(gòu)方可解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)，賣(mài)方應(yīng)返回全部定金。其次，在交納定金、簽訂正式合同的補(bǔ)充條款時(shí)，要與開(kāi)發(fā)商約定：如果因雙方對(duì)轉(zhuǎn)讓合同的條款存在分歧，廣告、售樓書(shū)、樣板房與實(shí)際狀況不相符時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)全額返還購(gòu)房者支付的定金。

　　對(duì)此，專(zhuān)業(yè)人士特別提醒購(gòu)房者：要不使定金打水漂，還不如先在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，看仔細(xì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中，認(rèn)購(gòu)金有無(wú)定金性質(zhì)的約定。由于商品房的預(yù)訂過(guò)程目前還缺乏有力的法律依據(jù)來(lái)進(jìn)行約束，所以在購(gòu)房過(guò)程中，消費(fèi)者對(duì)每份合同的字里行間都要看個(gè)明白。

　　特別提醒：什么情況下定金可退？

　　購(gòu)房先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并先交納定金是現(xiàn)在售樓過(guò)程中的習(xí)慣性做法。認(rèn)購(gòu)書(shū)約定購(gòu)房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購(gòu)房者違約，定金將被扣除。于是，大量定金是否應(yīng)該退還的糾紛就從簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)開(kāi)始了。

　　關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)目前的法律規(guī)定，并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式預(yù)售（銷(xiāo)售）合同前，必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。換句話說(shuō)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是正式簽約的法定的必要前提。認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律意義就在于，它畢竟是雙方當(dāng)事人意思表示一致的書(shū)面約定，一旦簽訂，便具有當(dāng)然的法律約束力，簽訂人就要為其負(fù)責(zé)，受其約束。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)房號(hào)、面積、價(jià)格、雙方權(quán)利義務(wù)都作了明確的約定，那么可以認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)就是一份購(gòu)賣(mài)合同，雙方簽訂的正式合同，不過(guò)是把認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容具體化；如果認(rèn)購(gòu)書(shū)未明確主要條款，則認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備合同的性質(zhì)，可以看作是雙方的意向書(shū)，沒(méi)有合同約束力。

　　認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金，在不同的情況下具有不同性質(zhì)。因此對(duì)定金的處理應(yīng)視合同的具體情況，根據(jù)定金的性質(zhì)和作用，分別按照抵作價(jià)款或收回、合同無(wú)效返還定金、一方違約而“不予返還”或者“雙倍返還”來(lái)分別處理。通常會(huì)有以下幾種情況：

　　●如果購(gòu)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約或者賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，購(gòu)方違約的，定金不予返還；賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

　　●如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在購(gòu)方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

　　●如果雙方都不存在上述項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷(xiāo)售）契約及補(bǔ)充協(xié)。

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