頭先要重視認(rèn)購(gòu)

　　購(gòu)房的過(guò)程一般包括四個(gè)環(huán)節(jié)：資信審查、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、簽訂合同、收房。其中較基本的一個(gè)環(huán)節(jié)就是簽訂合同，也是較為購(gòu)房者所重視的一個(gè)環(huán)節(jié)。但是這四個(gè)環(huán)節(jié)并不是彼此獨(dú)立的，而是相互聯(lián)系的，可以說(shuō)是一環(huán)套著一環(huán)。其中上一個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有處理好，就會(huì)影響下面環(huán)節(jié)的處理。

　　相對(duì)于合同的簽訂來(lái)說(shuō)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)就是其購(gòu)房過(guò)程中很重要的一環(huán)。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的質(zhì)量直接影響到合同簽訂的效果。比如有的認(rèn)購(gòu)書(shū)中這樣規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在15日內(nèi)與賣(mài)方簽訂購(gòu)房合同，否則定金不予退還。”很多購(gòu)房人簡(jiǎn)單地認(rèn)為，我到時(shí)過(guò)來(lái)簽約就是了。但實(shí)際上，合同的簽訂并不僅僅是簽名，而是涉及諸多條款的談判。本來(lái)談判雙方的地位是平等的，如果就任一條款達(dá)不成一致，可以不簽合同。但在有前述認(rèn)購(gòu)條款的情況下，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)以認(rèn)購(gòu)方系拒簽合同為由沒(méi)收定金的方式相威脅，認(rèn)購(gòu)方被逼無(wú)奈，只能接受含有不平等條款的合約。

　　通常在具體的實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，購(gòu)房者經(jīng)常是在認(rèn)購(gòu)之后才去找律師，因?yàn)楹贤呀?jīng)簽不下去了。從收費(fèi)的角度來(lái)說(shuō)，相比認(rèn)購(gòu)之前就請(qǐng)律師，盡管律師服務(wù)少了一個(gè)環(huán)節(jié)，但收費(fèi)反而要更高，因?yàn)橐粋€(gè)不利的認(rèn)購(gòu)書(shū)會(huì)大大增加簽約的難度。所以說(shuō)，良好的認(rèn)購(gòu)是成功簽約的一半，購(gòu)房者一定要像重視簽約一樣重視認(rèn)購(gòu)。

　　正確認(rèn)識(shí)認(rèn)購(gòu)

　　要處理好認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)，就必須了解認(rèn)購(gòu)。關(guān)于認(rèn)購(gòu)的性質(zhì)，目前的看法并不完全一致。一般認(rèn)為，相對(duì)于正式合同而言，認(rèn)購(gòu)具有預(yù)約的性質(zhì)，所交付的定金具有擔(dān)保的功能。但定金的作用并不完全一樣，按設(shè)定的目的、性質(zhì)和效力的不同，定金可分為下列類型：成約定金、證約定金、解約定金、立約定金和違約定金。從簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的來(lái)看，認(rèn)購(gòu)的定金應(yīng)屬于立約定金。所謂立約定金，是指當(dāng)事人在訂立合同前，為保證正式簽訂合同而約定的定金。立約定金一般適用于需要較長(zhǎng)過(guò)程所訂立的合同，其目的在于保證當(dāng)事人能夠較終訂立合同。

　　認(rèn)識(shí)認(rèn)購(gòu)，還必須了解關(guān)于定金的法律規(guī)定?！遁^高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！钡珜?duì)于什么是“拒絕訂立”，并沒(méi)有更具體的解釋，在實(shí)務(wù)當(dāng)中可能會(huì)產(chǎn)生分歧，如因雙方對(duì)于具體條款的分歧而沒(méi)有簽訂合同是否屬于“拒絕訂立”，屬哪方拒絕。實(shí)際情況往往對(duì)認(rèn)購(gòu)方不利。此外，《商品房銷售管理辦法》十二條款規(guī)定:“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房購(gòu)賣(mài)合同之前收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房購(gòu)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！?p>　　越過(guò)認(rèn)購(gòu)簽訂合同

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，先交小訂，再交大訂，較后簽正式合同，這已經(jīng)成了慣例。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，簽了認(rèn)購(gòu)，合同就算成功了一半。之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，就是前述所說(shuō)的定金的功勞。即使有時(shí)候，依照法律規(guī)定應(yīng)無(wú)條件返還定金，開(kāi)發(fā)商也往往設(shè)置種種障礙（如退款需要經(jīng)理簽字，而經(jīng)理又恰好不在等），增加認(rèn)購(gòu)方索回定金的成本，從而使購(gòu)房者放棄這樣的想法。

　　購(gòu)房人應(yīng)該知道的是，認(rèn)購(gòu)并不是簽訂合同的法定必經(jīng)步驟。如果條件允許的話，可以不簽認(rèn)購(gòu)而直接簽合同。這樣做的好處在于，在與開(kāi)發(fā)商的談判中不至于因?yàn)槎ń鸬膯?wèn)題而使自己處于被動(dòng)的地位，可以從容地與開(kāi)發(fā)商談判。購(gòu)房者要這樣操作，應(yīng)該注意如下問(wèn)題：1.不能是熱銷樓盤(pán)，對(duì)于熱銷樓盤(pán)，如果不交定金，房子往往保不?。?.將談判內(nèi)容事先準(zhǔn)備充分，從而節(jié)省談判時(shí)間，快刀斬亂麻，拖得越久越不利。

　　如果必須認(rèn)購(gòu)，那該如何處理呢？我們將在下期為讀者作詳細(xì)介紹。

　　北京信杰律師事務(wù)所王是坪尹秀超

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