“國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易的稅收政策很多，而且變化較大，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房究竟該如何繳納個(gè)人所得稅？”國(guó)家近年來(lái)出臺(tái)的一系列調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，類似問(wèn)題成為江西省吉安市12366的咨詢熱點(diǎn)。

　　“我手里有一套住房打算在合適的時(shí)候轉(zhuǎn)讓，所以一直關(guān)心并想了解個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓方面的稅收政策。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）下發(fā)后，聽(tīng)說(shuō)購(gòu)賣(mài)房產(chǎn)個(gè)人所得稅又有新變化，具體是怎么回事？”一位納稅人來(lái)電詢問(wèn)。

　　坐席員說(shuō)：“《個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）進(jìn)一步明確，個(gè)人出售除已購(gòu)公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個(gè)人所得稅法的有關(guān)法規(guī)確定，即按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個(gè)人所得稅，合理費(fèi)用指賣(mài)出財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的合理費(fèi)用。個(gè)人出售已購(gòu)公有住房（包括集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置住房），其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售已購(gòu)公有住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)購(gòu)的公有住房，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格按縣級(jí)（含縣級(jí)）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定?！彪S后，坐席員告訴納稅人：“108號(hào)文件對(duì)個(gè)人交易房地產(chǎn)征收個(gè)人所得稅有關(guān)政策進(jìn)行了細(xì)化，對(duì)財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)文件的房屋原值、合理費(fèi)用、稅金、應(yīng)提供資料等作出了具體的明確?！?p>

　　結(jié)合國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)文件，坐席員作了詳細(xì)的解答：自2006年8月1日起，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

　　（一）房屋原值具體為：①商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。②自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。③經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房），原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。④已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超(房超博客,房超新聞,房超說(shuō)吧)標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。⑤城鎮(zhèn)拆遷安置住房，其原值分別為：房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱協(xié)議）注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　?。ǘ┒惤穑杭{稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等。

　?。ㄈ┖侠碣M(fèi)用：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用（納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房較高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房較高扣除限額為房屋原值的10%；納稅人原購(gòu)房為 ，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用）、住房貸款利息（以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除）、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等（憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除）費(fèi)用?！?p>

　　“那么，如果提供的有關(guān)資料不全面、不準(zhǔn)確，如何計(jì)算繳納所得稅？”納稅人進(jìn)一步詢問(wèn)。

　　坐席員回答：“納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入；納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地稅局或者省級(jí)地稅局授權(quán)的地市級(jí)地稅局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%~3%的幅度內(nèi)確定。”

　　“購(gòu)賣(mài)房地產(chǎn)個(gè)人所得稅有什么優(yōu)惠政策？”納稅人問(wèn)。

　　坐席員答復(fù)：“財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)明確，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免除。具體為：①個(gè)人出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)繳納。②個(gè)人出售現(xiàn)住房后一年內(nèi)重新購(gòu)房的，按照購(gòu)房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購(gòu)公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益）的，全部退還納稅保證金；購(gòu)房金額小于原住房銷售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。③個(gè)人出售現(xiàn)住房后一年內(nèi)未重新購(gòu)房的，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。④個(gè)人在申請(qǐng)退還納稅保證金時(shí)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法、有效的售房、購(gòu)房合同和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后辦理納稅保證金退還手續(xù)?？缧姓^(qū)域售、購(gòu)住房又符合退還納稅保證金條件的個(gè)人，應(yīng)向納稅保證金繳納地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還納稅保證金。⑤對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭先進(jìn)生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。”

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