那么，樓市是否存在拐點(diǎn)？在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)都具有周期性特征，只是其周期有長(zhǎng)短之分，其波幅有大小之別。

　　我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)間并不長(zhǎng)，而且是具有中國(guó)特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但宏觀經(jīng)濟(jì)也經(jīng)歷了3個(gè)發(fā)展周期。個(gè)周期（1979～1990年）的高峰出現(xiàn)在1984年（GDP增長(zhǎng)率15.2%），低谷出現(xiàn)在1990年（GDP增長(zhǎng)率3.8%）；個(gè)周期（1991～2001年）的高峰出現(xiàn)在1992年（GDP增長(zhǎng)率為14.2%），低谷出現(xiàn)在1999年（GDP增長(zhǎng)率7.1%）；第三個(gè)周期從2002年開(kāi)始，目前GDP增長(zhǎng)率維持在10%以上的高位。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其在固定資產(chǎn)投資中所占比重很大，同樣也具有明顯的周期性特征。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)亦經(jīng)歷了3個(gè)發(fā)展周期，分別是1979～1990年、1991～1998年、1999年至今。與宏觀經(jīng)濟(jì)的3個(gè)周期比較可知，二者基本上保持同步，10年左右為一個(gè)周期。

　　與市場(chǎng)化程度較高和行業(yè)比較成熟的歐美國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期更加復(fù)雜：一是國(guó)家的行政干預(yù)力度較大且相當(dāng)頻繁；二是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚處于初級(jí)階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律尚未完全顯現(xiàn)，遠(yuǎn)沒(méi)到蓋棺定論的時(shí)候。值得關(guān)注的是，無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家，還是我國(guó)，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性變化中，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度有變小的趨勢(shì)，“軟著陸”越來(lái)越成為可能。房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)也正隨之減小，拐點(diǎn)亦越來(lái)越不明顯。

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的上個(gè)波峰拐點(diǎn)，出現(xiàn)在1994年，彼時(shí)房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)比現(xiàn)在瘋狂。1993年開(kāi)始的宏觀調(diào)控1994年就取得明顯效果，可謂立竿見(jiàn)影。而本輪自2003年以來(lái)的宏觀調(diào)控，卻歷時(shí)4年而難盡人意，遑論拐點(diǎn)。到底是什么原因致使反差如此之大？原因很多，重要的我覺(jué)得有兩方面。

　　較重要一個(gè)因素是，住宅需求發(fā)生了巨變。上一次樓市熱，住宅商品化消費(fèi)尚未啟動(dòng)，投機(jī)性需求占據(jù)主流，政策一旦轉(zhuǎn)向緊縮，投機(jī)資金立即作鳥(niǎo)獸散。1998年住房體制改革以來(lái)，住宅商品化、市場(chǎng)化快速推進(jìn)，自住需求亦如“猛虎出籠”，而且這種需求具有相當(dāng)強(qiáng)的持續(xù)性，呈現(xiàn)由沿海向內(nèi)地、由大城市向中小城市蔓延之勢(shì)。

　　另一個(gè)因素是，住宅開(kāi)發(fā)和供應(yīng)形態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變。上世紀(jì)90年代初期，不僅購(gòu)房人投機(jī)心態(tài)嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商的“狼性”也更強(qiáng)，而且投資集中于?？凇⒈焙Ｉ贁?shù)幾個(gè)城市，風(fēng)險(xiǎn)度很高。而目前地產(chǎn)商的企業(yè)理念和開(kāi)發(fā)模式趨于健康、理性，宏觀調(diào)控不僅不會(huì)讓地產(chǎn)商全部倒下，反而會(huì)讓更優(yōu)質(zhì)的企業(yè)做大做強(qiáng)，當(dāng)然這些地產(chǎn)巨頭應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的能力同步增強(qiáng)。從住宅供應(yīng)上講，由于持續(xù)緊縮“地根”和“銀根”，導(dǎo)致近兩年有效供應(yīng)減少，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)加快上揚(yáng)。

　　關(guān)于樓市拐點(diǎn)，筆者有兩個(gè)觀點(diǎn)。個(gè)觀點(diǎn)是，全國(guó)性拐點(diǎn)很難出現(xiàn)，至少在2010年之前沒(méi)有可能性。原因有四：一是全國(guó)住宅需求總體旺盛，樓市熱點(diǎn)此起彼伏，東、中、西部和大、中、小城市市場(chǎng)發(fā)展具有不均衡性和梯度性；二是我國(guó)處于快速城市化階段，保守估計(jì)每年有1500萬(wàn)人口成為市民，新增住宅需求上億平方米，將保持20年左右穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；三是我國(guó)人均GDP已超過(guò)2000美元，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將快速向發(fā)展型、享受型升級(jí)，改善性住宅需求潛力巨大；四是宏觀調(diào)控仍將持續(xù)，投資和投機(jī)需求不可能高速、持續(xù)增長(zhǎng)，而且日益健全的住房保障制度將成為樓市的內(nèi)置“穩(wěn)定器”。

　　個(gè)觀點(diǎn)是，部分城市會(huì)出現(xiàn)“階段性拐點(diǎn)”。這些城市特指房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，尤其是過(guò)去幾年房?jī)r(jià)增幅過(guò)高的城市。這些城市具有某些相似點(diǎn)，如外向型經(jīng)濟(jì)、外來(lái)人口比重較大、物業(yè)長(zhǎng)期升值預(yù)期較高，因此在大量投資和投機(jī)需求的推動(dòng)下，會(huì)產(chǎn)生價(jià)格泡沫，一旦這些“非自住需求”資金短期內(nèi)撤出或沒(méi)有足夠的后續(xù)資金接盤(pán)，則房?jī)r(jià)必跌。比如2005年上海很多住宅項(xiàng)目就曾出現(xiàn)10%～20%的價(jià)格下調(diào)，再如近期深圳亦出現(xiàn)拐點(diǎn)跡象。需要強(qiáng)調(diào)的是，在全國(guó)樓市整體態(tài)勢(shì)未衰的情況下，個(gè)別城市的下調(diào)并不會(huì)持續(xù)太久，因此筆者稱之“階段性拐點(diǎn)”。 (責(zé)任編輯：JN040)

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