使用率只是個約定俗成的指標

盡管商品房使用率的提法十分流行，但業(yè)內(nèi)人士告知，在有關(guān)房地產(chǎn)的所有法規(guī)文件中均無對商品房使用率的明確定義。所謂使用率不過是房地產(chǎn)市場上一個約定俗成的參考指標，它所代表的是商品房套內(nèi)的地毯面積（即使用面積）與其商品房銷售建筑面積之比。使用率可以反映出商品房使用面積的大小，具有一定參考性。但由于它沒有明確的法規(guī)約定，因此，不屬于行業(yè)內(nèi)必須準確計算、上報審核備案的剛性指標系數(shù)。

實用率騙你沒商量

有的發(fā)展商在售樓時赫然打出“實用率”的概念，實際上房地產(chǎn)行業(yè)里根本就沒有實用率這個概念，發(fā)展商這樣做的用心是在偷換概念，所謂實用率，是以住宅的套內(nèi)建筑面積與其商品房銷售面積之比得出的系數(shù)，其數(shù)值一般比使用率高出10個百分點，實用率與使用率僅一字之差，但讀音極為相近。發(fā)展商往往利用這種偷梁換柱的辦法進行期房銷售，使不少不明真相的人自以為購到了高使用率的房子，因誤導而受騙上當。

使用率的高低取決多個因素

對購房人來講，商品房的使用率只能作為購房前的一個參考數(shù)值，而不能將其作為決策先進指標。因為使用率的高低取決于多個因素。頭先，不同類型的產(chǎn)品使用率會不同，比如，塔樓、板樓與多層建筑使用率不同。專家告知，一般情況下，塔樓的使用率在70％－73％，較高超不過75％，板樓如果樓層不超過11層，且沒有大過廊，1個樓門只用一部電梯，使用率較高能達到80％，但如果是高層板樓由于1個樓門至少需要兩部電梯，或者需要用通廊連接，其單體設(shè)計與塔樓差不多，通常使用率不會比塔樓高多少；多層建筑的使用率一般可達75％至78％?，F(xiàn)在有些小區(qū)中同時有幾種不同類型的樓盤，有的發(fā)展商所提供的使用率往往只是各種不同建筑的一個均數(shù)，對購房人來說，只會產(chǎn)生誤導作用。但是一般來說，使用率只適用于單座樓，每座樓由于會有多種不同的戶型設(shè)計，樓內(nèi)的公用部分及各戶型所占的墻體面積以及陽臺面積不同，因此，即便是同一種類型的產(chǎn)品，每一座樓也會因樓而異，產(chǎn)生不同的使用率。

此外，在銷售總建筑面積相同的情況下，不同的戶型設(shè)計，由于套內(nèi)墻體分布的不同，陽臺的多寡，其使用率也不盡相同。套內(nèi)墻體面積多的、陽臺大的，使用率自然要低。

按照北京市商品房銷售面積的計算規(guī)定，商品房的銷售面積是套內(nèi)建筑面積與分攤的公用建筑面積之和，而套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。那么，分攤的公用建筑面積越多，其樓內(nèi)的套內(nèi)建筑面積相對就要小，使用率也就會低下來。所以，如果一棟樓公共分攤部分所占面積較大，也會使其使用率降低。但隨著人們對住宅舒適度的更高要求，以往那種一梯十數(shù)戶，狹小的公用候梯空間、大容量的樓盤盡管使用率很高，但不會再受歡迎，而具有一定豪華指標的樓盤將會日益受到追捧。由此看來，單純將使用率作為挑選商品房的指標是不夠科學的。

辯真假：自己可以做驗算

眼下，一些發(fā)展商除了以實用率的概念蒙騙購房人外，也有借著購房人不懂行業(yè)規(guī)定的空隙，在陽臺和公攤面積上作文章的。根據(jù)《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》中的定義，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積，這說明，套內(nèi)的使用面積中不應(yīng)該包括陽臺面積。但現(xiàn)在有不少發(fā)展商將本不該算入套內(nèi)使用面積的陽臺面積拿來充數(shù)，從而加大使用率。如：某項目所售的塔樓實際使用率不過72％，但由于發(fā)展商將戶內(nèi)兩個陽臺混同于套內(nèi)使用面積，作出使用率高達76％的宣傳，致使不少購房人誤以為該項目具有超越其他項目的優(yōu)勢。

由于使用率＝套內(nèi)使用面積÷商品房銷售面積×100％，而商品房的銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺面積）＋分攤的公用建筑面積，因此，使用率的多少與分攤的公用建筑面積的大小有關(guān)系。那么，在北京市公用建筑面積分攤暫行規(guī)定中，應(yīng)計入公攤與不可計入公攤的空間部位十分明確。但有個別不守規(guī)矩的發(fā)展商，一方面，把不可計入公攤的部分放進公攤中，或?qū)⒂嬋牍珨偛糠值拿娣e加大；另一方面，用一個虛假的高使用率來吸引購房人。

對此，有關(guān)專家提醒購房人，在選擇自稱高使用率的住宅時，購房人應(yīng)該向發(fā)展商索要欲購樓座共有公用部分分攤表格，將所有應(yīng)計入公攤部位的面積累加起來，并可根據(jù)戶型圖提供的套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)使用面積作一個整樓使用率的計算，如果結(jié)果與發(fā)展商提供的使用率有較大差異，可以確定問題不是出在以實用率偷換使用率上，就是出在公攤部分以及陽臺上。

莫被樓書蒙了眼

使用率的提法大多出現(xiàn)在樓書中，而樓書中只是樓盤銷售過程中的廣告宣傳。盡管目前市場上的樓書設(shè)計印制得十分豪華，甚至有幾十、上百頁的

，但如果你留意會發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的樓書都會在封底或者哪塊不起眼兒的邊角上出現(xiàn)“較終以政府批準之規(guī)定及法律文件為準”、“如有變化，恕不另行通知”的字樣，也有用含混的概念聲明“圖示面積為軸線面積”或“套內(nèi)面積”的，而且這些提示語的字號往往小得不能再小了，不仔細尋找肯定看不到。

發(fā)展商這樣做用意十分明確，一是限度地吸引購房人，二是用加聲明的方法為一些錯誤概念打馬虎眼，限度地規(guī)避風險。

這樣的樓書從法律上講不能作為合同的要約，只能算作一紙參考，因此消費者不要輕信樓書中提供的數(shù)據(jù)，不要被樓書中的使用率蒙了眼。

陸昀

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