央行昨天決定，從今日起，調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率5.51%的水平，比現行優(yōu)惠利率5.31%上升0.20個百分點。二是對房地產價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款較低頭付款比例可由現行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區(qū)，商業(yè)銀行可根據各地房地產價格漲幅自行確定。

央行公布的這幾項政策，可視為落實 在政府工作報告中提出的政府如何抑制國內房地產價格快速增長的一項措施。這一項措施具有幾個方面意義：

其一，提醒民眾在購房時，應該理性考慮利率風險。對個人住房貸款來說，由于以往消費者在購購房子時，開發(fā)商與銀行只是會告知所購的房子總價金額多少，按現行貸款利息，確定貸款的年限，就可以算出購購這套房子每個月應付款金額。由于長期以來的低利率，住房貸款所算出的支付金額一般不大，對民眾的購房意愿影響不大。但實際上，貸款利率是變化的，利率一變化，民眾支付的房款也就會變化。

2004年10月加息，不少民眾才意識到利率風險的存在，但那時房地產商的解釋是該次加息0.27厘，對個人還房貸款影響不大，也增加不了多少負擔。但是，如果利率再變化呢？這次調高個人住房信貸利率0.20個百分點再一次向民眾表示，個人在貸款購房時，一定要考慮利率風險的存在。

因為，無論是從國內民間信貸市場的利率(12%以上)，還是從現行國內率(利率應該是一種平均率)及美國近50年來的利率變化情況來看，利率在10%以上應該是十分常見的事情。目前，國內個人住房貸款如此之低，就在于央行管制的結果。隨著國內利率市場化程度提高，利率放松管制，那么國內利率也容易上升到10%以上的水平。

如果利率上升為10%，以復利計算，借款100萬，8年后連本帶息就得200萬。民眾知道這個道理，就會明白自己的一輩子是在為誰做事了。因此，民眾購房時，要理性來考慮，一定要考慮巨大的利率風險。否則，一旦利率變化，個人就會承擔很大的生活壓力。

其二，提高個人按揭貸款的成數，增加個人承擔貸款風險的壓力，擠壓一些個人住房虛假的需求，同時可以減小商業(yè)銀行的貸款風險。不過，這些影響與作為不會太大。較為重要的是，近年來，國內一些商業(yè)銀行個人住房信貸翻倍地增長，不在于按揭成數高低，而是對個人住房貸款的審查往往流于形式，如不管個人收入水平如何、信用如何，只要在律師事務所開出所需要的證明就可能辦理。如果對個人住房貸款審核按銀監(jiān)會的指引執(zhí)行(即個人住房貸款每月還款額不得超過個人收入50%)，那么就可以把一些貸款條件不合格的人拒絕在外。這樣做不僅可以讓整個房子需求降下許多，也減少商業(yè)銀行個人住房貸款可能面臨的風險。

總之，近幾年，國內房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，它在帶動國內經濟走出通貨緊縮，保持國內經濟持續(xù)快速增長方面起到了巨大的作用。但是，由于一些地方的房地產投機炒作嚴重，一些房地產商用種種方式來制造民眾非理性消費，從而造成一些地方住房價格快速上漲。如果這種趨勢任其發(fā)展，導致房地產泡沫，不僅會增加銀行的巨大風險，也可能會傷害整個國內經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。因此，本次政策調整不僅強化民眾的利率風險意識，還強化了需求者對未來資金價格形成較合理的預期，也有利于商業(yè)銀行個人住房貸款利率管理及風險定價機制的形成。　　　　　

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