◆房價(jià)短期變化不明顯

“理論上，小幅加息不會(huì)對(duì)房價(jià)造成影響。但由于人們對(duì)加息的關(guān)注度過高，以至于在消費(fèi)心理上產(chǎn)生了一些變化。尤其是那些購房需求并不迫切的潛在消費(fèi)者，可能會(huì)推遲購購計(jì)劃，持幣觀望下一步的房價(jià)走勢?！北本┲榻康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理殷偉明說，加息造成消費(fèi)者短期消費(fèi)遲滯，消費(fèi)時(shí)間上有所延遲，但并不會(huì)影響他們購房用于自住或通過出租獲得投資收益的真實(shí)需求。他認(rèn)為，應(yīng)該動(dòng)態(tài)、宏觀地看待加息，加息是政府運(yùn)用市場的手段調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)，把整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)引向更加健康的發(fā)展軌道，房地產(chǎn)消費(fèi)也將更趨向于理性，房價(jià)只會(huì)更接近其真實(shí)價(jià)值，不會(huì)產(chǎn)生劇烈的波動(dòng)。

北京萬達(dá)廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理羅聽認(rèn)為，一次加息并不會(huì)對(duì)房價(jià)有明顯的影響。0．27％的加息幅度折算后，所增加的成本也就在2％左右，市場完全有能力消化新增的成本。同時(shí)，如果央行接下來連續(xù)加息，房地產(chǎn)的長期需求就會(huì)被抑制。不過，土地、金融政策對(duì)減少房地產(chǎn)供應(yīng)量的作用也將日益顯現(xiàn)，而房價(jià)較終是由供求關(guān)系決定的，房價(jià)的漲跌取決于供應(yīng)量和需求量之間的差量。

北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定主任、博士生導(dǎo)師馮長春指出，0．27％的加息幅度不會(huì)對(duì)現(xiàn)有的購購需求產(chǎn)生抑制。房價(jià)是由供求決定的；進(jìn)一步細(xì)分，房價(jià)受地價(jià)、建安成本、交通、區(qū)位、樓盤檔次等多種因素影響。比如拿樓盤檔次來說，不同檔次樓盤有其各自的購購人群。同一檔次的樓盤價(jià)格的浮動(dòng)并不會(huì)改變相應(yīng)購購人群的結(jié)構(gòu)。所以貸款利息增加引起的樓盤價(jià)格浮動(dòng)，影響較小，并不會(huì)改變這一檔次人群的購購需求，除非連續(xù)加息。

北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理朱友軍也認(rèn)為，這次加息對(duì)房價(jià)影響有限，短期內(nèi)房價(jià)仍將比較穩(wěn)定。因?yàn)闆Q定房價(jià)漲跌的市場供求不會(huì)因?yàn)榇舜渭酉⒍a(chǎn)生大波動(dòng)。他認(rèn)為，用平均價(jià)格來衡量房價(jià)水平不能說明任何問題。房價(jià)上漲與否應(yīng)是以單位區(qū)域早先開盤的項(xiàng)目與現(xiàn)在開盤的項(xiàng)目間的價(jià)格比較來衡量，這樣才能反映市場的真實(shí)走向。

◆開發(fā)商看漲未來房價(jià)

包括代理行在內(nèi)的大部分開發(fā)商對(duì)房價(jià)的預(yù)期普遍比較樂觀，他們認(rèn)為，北京未來的房價(jià)更趨向于穩(wěn)中有漲。北京美聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理張丹彤說，雖然消費(fèi)者可能因加息導(dǎo)致還貸壓力增大而謹(jǐn)慎購購，開發(fā)商的成本也有所提高，但未來房價(jià)的上漲并不是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁成本的結(jié)果。他認(rèn)為，物業(yè)品質(zhì)和檔次的提高帶動(dòng)了房價(jià)的上漲。從長期來看，鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格不斷提高，國家也出臺(tái)一系列政策提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，高品質(zhì)的產(chǎn)品在價(jià)格上必然要有所體現(xiàn)。而且，人們不斷升級(jí)的置業(yè)需求將持續(xù)支撐高品質(zhì)產(chǎn)品的消費(fèi)市場。

泛城(中國)綜合住宅服務(wù)項(xiàng)目總監(jiān)岳鋒鋼說，從這次北京秋季房展來看，雖然參展公司比去年同期少40％，成交量少40％，但是總?cè)肆髁恐簧倭?％，供應(yīng)量相對(duì)減少了一些，而需求卻依然旺盛，這說明北京房地產(chǎn)市場的潛力是非常巨大的，0．27％的加息幅度不會(huì)抑制房價(jià)。

宏觀環(huán)境的改善及潛在消費(fèi)群體的大量存在也是眾多開發(fā)商看好未來房價(jià)的有力論據(jù)。羅昕認(rèn)為，目前在北京的房地產(chǎn)市場上，外地購房者占的比例比較大，北京本地的消費(fèi)潛力還有很大的空間等待發(fā)掘?，F(xiàn)在，利率雖然提高了0．27％，但綜合考慮通貨膨脹、物價(jià)指數(shù)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，利率實(shí)際上還是負(fù)數(shù)。在股市不景氣、債市不活躍和保險(xiǎn)投資意識(shí)相對(duì)不成熟的大背景下，房地產(chǎn)仍是比較好的投資工具和獲利渠道。

殷偉明對(duì)此表示認(rèn)同。他認(rèn)為，用加息手段調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)向健康的軌道發(fā)展，對(duì)改善房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境起到了積極的作用。宏觀經(jīng)濟(jì)獲得良性發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期也將趨于利好，再加上全球普遍對(duì)中國市場的看好，房價(jià)必然穩(wěn)中有漲。

◆專家稱房價(jià)仍有下降空間

相對(duì)于大部分看漲的開發(fā)商，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家則認(rèn)為房價(jià)下降的可能性更大。中國社科院財(cái)貿(mào)所況偉大博士說，加息使購房需求有所減少。特別是潛在購房者，因?yàn)榭紤]到未來的利率走勢可能延遲購房時(shí)間，甚至可能因?yàn)槔曙L(fēng)險(xiǎn)和支付能力而削減購房計(jì)劃。因此在短期內(nèi)購房需求會(huì)有不同程度的減少。如果開發(fā)商繼續(xù)保持較快的開發(fā)速度，房價(jià)就有下降的空間。

另一業(yè)內(nèi)專家說，對(duì)那些已經(jīng)入市的購房投資者來說，加息增加了他們供樓還貸的成本；同時(shí)，由于對(duì)未來利率走勢和房價(jià)走勢的不確定性，他們很可能賣掉房產(chǎn)變現(xiàn)了結(jié)。一旦賣房變現(xiàn)形成一種氣候，就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下跌。

此外，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁成本導(dǎo)致房價(jià)上漲之說，一些專家認(rèn)為，市場比開發(fā)成本對(duì)房價(jià)的影響更大。同時(shí)，為了減少開發(fā)成本，開發(fā)商必須加快手中項(xiàng)目的運(yùn)作，因此房屋供應(yīng)量在短期內(nèi)會(huì)有所加大。加之購房需求的減少，房價(jià)下跌的趨勢不可避免。

◆消費(fèi)者加息后應(yīng)理性投資置業(yè)

“對(duì)于中低收入的消費(fèi)者來說，應(yīng)根據(jù)收入情況來選擇房產(chǎn)置業(yè)，不要因?yàn)槭袌龅淖兓绊懥诉€貸?！敝煊衍娬f，加息對(duì)中低收入消費(fèi)者的影響會(huì)比較大，因?yàn)檫x擇購購中低檔房的消費(fèi)人群資金大多不很充裕。對(duì)房價(jià)的浮動(dòng)更為敏感。

朱友軍分析說，對(duì)于購房自用者而言，要分兩個(gè)方面來看：一方面，加息使還貸金額增加，增加了一部分自用消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)；另一方面，有一部分本身有很強(qiáng)的購購能力的自用消費(fèi)者，他們把自有的資金用于商業(yè)投資，而購房時(shí)另從銀行貸款。由于其商業(yè)率要遠(yuǎn)高于貸款利率，所以對(duì)這部分自用消費(fèi)者來說，利息的小幅增加對(duì)他們影響很小。

岳鋒鋼認(rèn)為，目前在北京有固定工作的外來人口占到了北京市常住人口的13％，為迎接 2008年奧運(yùn)會(huì)而進(jìn)行的城市拆遷也將把大量被拆遷者推向市場……這一系列的因素均意味著北京的自用住房市場潛力巨大，并將推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場需求的良性循環(huán)。

岳鋒鋼對(duì)投資型消費(fèi)者進(jìn)行了深入分析。他認(rèn)為：“投資型消費(fèi)者比較注重資金回報(bào)和物業(yè)升值兩個(gè)方面。但從北京來看，市場上各地的資金回報(bào)率不是很平均，整體前景也不是很樂觀?，F(xiàn)在的租金回報(bào)率遠(yuǎn)不能滿足投資者的胃口，那些期待物業(yè)升值的投資者，對(duì)北京市場的期待要長一些，至少在5年內(nèi)房屋置換的三級(jí)市場還很難活躍。央產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)問題以及福利分房的諸多因素，導(dǎo)致房屋處理產(chǎn)權(quán)時(shí)的三級(jí)市場流通受阻，北京的房屋置換三級(jí)市場還有待進(jìn)一步成熟。但他同時(shí)表示，上半年一系列宏觀政策的出臺(tái)，對(duì)以后租金市場步入成熟是十分利好的。

朱友軍則認(rèn)為，對(duì)于投資房產(chǎn)用于出租的購房者來說，利息增加使貸款成本增加，而市場租金不僅未漲，還正在下跌，這部分投資者的投資應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。馮長春指出，在加息背景下，更應(yīng)該倡導(dǎo)消費(fèi)者理性購房，適度購房。根據(jù)經(jīng)濟(jì)水平，分階段解決住房問題。先解決住的問題，不提倡追求。因?yàn)樽》肯M(fèi)是一種長期消費(fèi)，不是一成不變的，隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)的逐漸寬裕，再考慮住房的升級(jí)置業(yè)，這樣可以相應(yīng)地減輕房貸的還款壓力。同時(shí)，購房時(shí)要把區(qū)位、交通等購房因素綜合考慮在內(nèi)?？傊?，消費(fèi)者樹立正確的消費(fèi)觀念是十分必要的。　　　　　(作者：劉婷婷 焦陽)