“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)今冬明春的調(diào)控轉(zhuǎn)向已成事實(shí)，自住購(gòu)房明年什么時(shí)候出手才是合理的？明年樓市是否還具有投資價(jià)值……”,　樓市"降溫"政策近期密集出臺(tái)，引發(fā)連串樓市話題熱議。

　　自國(guó)務(wù)院決定終止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠政策之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)今冬明春的調(diào)控轉(zhuǎn)向已成事實(shí)。

　　預(yù)期不盡相同

　　在國(guó)內(nèi)樓市，政策變量一直起著很大的作用，市場(chǎng)預(yù)期變化很大程度上取決于政府的決策。目前已經(jīng)明確的樓市利空政策只有兩項(xiàng)：一是終止普通二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。業(yè)內(nèi)人士指出，該政策對(duì)二手房市場(chǎng)的實(shí)際影響，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于此前的預(yù)估。但營(yíng)業(yè)稅差額征收細(xì)則，對(duì)普通住宅由全額變差額，體現(xiàn)了政府繼續(xù)支持普通住宅交易的立場(chǎng)；二是對(duì)開發(fā)商嚴(yán)控囤地，購(gòu)地頭付比例不得低于50%。

　　對(duì)于樓市新政將如何影響后市，業(yè)內(nèi)專家的預(yù)期則各不相同。中房協(xié)相關(guān)人士認(rèn)為，樓市新政"劍指"的是不斷上漲的高房?jī)r(jià)，而并非打擊房地產(chǎn)行業(yè)。他們認(rèn)為，今年四季度至明年一季度，政府將不會(huì)出臺(tái)專門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮性政策。這是因?yàn)槲覈?guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，外需萎縮的局面及影響還在持續(xù)；未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和居民購(gòu)房消費(fèi)仍是促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的重要選擇。但政策收緊后，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能再次進(jìn)入階段性調(diào)整。

　　不過(guò)，也有部分專家認(rèn)為，因?yàn)槊髂甓径菴PI可能會(huì)達(dá)到3%以上水平，預(yù)計(jì)政策收緊會(huì)比市場(chǎng)預(yù)期更快。

　　不過(guò)，相比2008年時(shí)的低迷，2009年的樓市需求和價(jià)格已經(jīng)提前透支，樓市將入修整期。這已成為專家學(xué)者較為普遍的共識(shí)。

　　房?jī)r(jià)降不降，各方說(shuō)法不一
　
　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，明年房?jī)r(jià)大幅下降可能性不大。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，嚴(yán)重的供不應(yīng)求推高了本輪房?jī)r(jià)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)除2008年供大于求外，從2004年到2009年全部是供不應(yīng)求，供應(yīng)量只有需求量的五到七成，這是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。對(duì)于供不應(yīng)求的原因，顧云昌認(rèn)為是"錢松地緊"局面造成的。貨幣供應(yīng)量很大，流動(dòng)性很大，但土地供應(yīng)總量不足，導(dǎo)致產(chǎn)品不足。因此，顧云昌預(yù)計(jì)2010年房?jī)r(jià)不可能下降；要抑房?jī)r(jià)關(guān)鍵是增加供應(yīng)量。他希望"房?jī)r(jià)慢慢漲，樓市年年旺"，房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有升稍有波動(dòng)。顧云昌認(rèn)為，2010年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)較復(fù)雜的一年，住房改革中的問(wèn)題必須要兩條腿走路，在大力發(fā)展商品房的同時(shí)，大力加強(qiáng)保障性住房供給，通過(guò)市場(chǎng)加保障的方法來(lái)解決。
　
　　更多的專家則預(yù)見，明年房?jī)r(jià)大漲不可能，大跌也難，盤整將是基調(diào)。不過(guò)，就一線城市而言"下跌的可能性大于上漲"。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控措施已經(jīng)開始進(jìn)入密集出臺(tái)期，房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋狂上漲，未來(lái)或有"重拳"出擊。

　　收緊二套房貸或成必然

　　輿論普遍認(rèn)為，信貸政策的走向關(guān)乎房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，普通投機(jī)性購(gòu)房者對(duì)銀行信貸的依賴程度或更高。一項(xiàng)業(yè)內(nèi)調(diào)查表明，有近6成的投資客表示，信貸收縮確實(shí)會(huì)對(duì)自己炒房構(gòu)成影響。對(duì)此，專家分析認(rèn)為，二套房貸的松緊，將直接關(guān)乎投機(jī)性購(gòu)房者成本高低，收緊房貸或?qū)⒊上乱粋€(gè)"調(diào)控之手"。專家預(yù)計(jì)如果房貸等關(guān)鍵政策收緊，那么2010年房?jī)r(jià)下跌可能性加大。

　　近來(lái)，樓市盛傳明年二套房貸頭付比將提至50%，盡管目前銀監(jiān)會(huì)等予以否認(rèn)，但是有業(yè)內(nèi)人士表示，"二套房貸頭付比提至五成"并非全屬空穴來(lái)風(fēng)。從現(xiàn)實(shí)情況看，既然此前近10個(gè)月的樓市繁榮與二套房貸政策的微調(diào)密切相關(guān)，那么執(zhí)行"二套房貸頭付比提至五成"的政策，擠壓泡沫的效果也將會(huì)立竿見影。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，銀行的二套房貸政策是抑制投資投機(jī)性購(gòu)房較重要的環(huán)節(jié)，它也是2007年導(dǎo)致樓市出現(xiàn)"拐點(diǎn)"的關(guān)鍵因素。因此，專家普遍預(yù)測(cè)，如果要切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)樓市重返調(diào)整通道，銀行收緊二套房貸或成必然。

　　對(duì)于樓市未來(lái)可能出臺(tái)的新政策，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，國(guó)務(wù)院"12.14"會(huì)議指出，要綜合運(yùn)用財(cái)政、土地和稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在幾個(gè)"靴子"都已落地，就差信貸了。他相信貨幣和財(cái)政金融方面也會(huì)出細(xì)則，"這將是一個(gè)組合性的政策"。上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭也認(rèn)為，未來(lái)的收縮政策還有三種選擇：一是針對(duì)大戶型，推出高端房的物業(yè)稅，并極有可能在部分城市試點(diǎn)實(shí)施；二是對(duì)外資購(gòu)房可能會(huì)重新緊縮；三是轉(zhuǎn)售房子的個(gè)人所得稅，也可能會(huì)從嚴(yán)征收。

　　該購(gòu)的也不必等

　　2009年下半年開始，隨著房?jī)r(jià)越漲越高，購(gòu)房者心理普遍失去平衡，"現(xiàn)在不購(gòu)以后更購(gòu)不起"、"早購(gòu)就意味著更少的付出"幾乎成為共識(shí)，整個(gè)樓市處于"甲亢"的亞健康狀態(tài)。

　　那么既然2010年的樓市下調(diào)的可能性很大，現(xiàn)在就打算購(gòu)房的人是否應(yīng)該再等一等？

　　專家認(rèn)為，對(duì)于自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)與不購(gòu)關(guān)鍵要看兩點(diǎn)：一是購(gòu)房有"非購(gòu)不可"的理由。如果是為了結(jié)婚、就近上班、孩子上學(xué)、照顧老人、安家落戶，這種出于生活需要的購(gòu)房，在任何時(shí)候出手，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看都是劃算的―――因?yàn)榧幢惴孔佣虝r(shí)期內(nèi)價(jià)格跌了，畢竟價(jià)值還在；二是要擁有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。由于資產(chǎn)泡沫的膨脹，明年銀行加息和提高存款準(zhǔn)備金率預(yù)期增強(qiáng)，如果加息，對(duì)利用貸款購(gòu)房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，還貸壓力可能增大。

　　有專家認(rèn)為，今年上半年樓市回暖主要是剛性需求積極入市,下半年以來(lái)就很不對(duì)勁了，房子越貴賣得越快，而且諸如炒房號(hào)、排隊(duì)炒作等現(xiàn)象也死灰復(fù)燃。以廣州為例，從今年季度"搶房"，到第三季度一些投資者開始猶如"燙手山芋"似地拋房。這反常的一"搶"與一"拋"間，購(gòu)房者"購(gòu)的是房地產(chǎn)的通脹"，而不是防通脹。這不禁讓人聯(lián)想起股市，當(dāng)證券公司門口賣茶葉蛋的老太太都在炒股，或股民閉著眼睛購(gòu)股票都賺錢時(shí)，意味著市場(chǎng)已蘊(yùn)藏非常高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

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