時(shí)機(jī)１
　　
　　政策走向或成樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)
　　
　　信號(hào)：高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控可以說是今年兩會(huì)的重頭戲，在全國(guó)政協(xié)的各項(xiàng)提案之中，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的提案幾乎占據(jù)半壁江山。兩會(huì)前夕， 總理在與網(wǎng)友交流時(shí)直言，要從供需平衡的角度，從市場(chǎng)來滿足群眾多樣化的角度，運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)的手段管理房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。
　　
　　正是在這種背景下，對(duì)信貸、財(cái)稅、企業(yè)融資、土地等將出臺(tái)更加嚴(yán)厲的措施將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。據(jù)悉，銀監(jiān)會(huì)近期再次重申，商業(yè)銀行應(yīng)堅(jiān)決控制投資投機(jī)性購房貸款。在嚴(yán)格二套房貸的同時(shí)，還要大幅度提高三套以上個(gè)人按揭貸款的頭付和利率要求。
　　
　　值得關(guān)注的是，財(cái)稅新政也在醞釀之中。除了有關(guān)專家呼吁物業(yè)稅盡早出臺(tái)外，今年房產(chǎn)稅改革有望先期破冰，這將為從根本上遏制住部分城市的房?jī)r(jià)過快上漲鋪平道路，有專家預(yù)計(jì)，兩會(huì)或成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺。
　　
　　實(shí)戰(zhàn)操作：從歷史經(jīng)驗(yàn)看，近幾年深圳樓市無論是高漲還是調(diào)整，皆是由于宏觀調(diào)控政策的變化。可以預(yù)計(jì)，今年宏觀政策特別是信貸政策的改變，將成為樓市發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
　　
　　建議有意今年購房的置業(yè)者要密切留意兩會(huì)期間和會(huì)后國(guó)家權(quán)威部門發(fā)布的新聞消息，一般來說，即便具體的政策尚未出爐，但在公布前必定會(huì)先行一步在市場(chǎng)上產(chǎn)生影響，有可能帶來至少１－２個(gè)月的心理反應(yīng)期，那些在手上有很多房子的投資和投機(jī)者一旦心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)上將會(huì)出現(xiàn)大量拋盤現(xiàn)象，特別是在投資客集中的片區(qū)，價(jià)格會(huì)隨之松動(dòng)。此時(shí)置業(yè)者有較大的議價(jià)空間，可大膽壓價(jià)購入。
　　
　　時(shí)機(jī)２
　　
　　信貸政策全面收緊
　　
　　信號(hào)：房地產(chǎn)信貸政策近期可謂是風(fēng)云多變。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，頭套房銀行貸款較低頭付兩成，較低利率為基準(zhǔn)利率的七折。日前，先有消息稱中國(guó)銀行率先將頭套房貸利率從七折提高至八五折，隨即深圳有部分銀行跟進(jìn)?，F(xiàn)在，又傳出頭套房貸頭付兩成的優(yōu)惠也要取消了，一些銀行甚至已經(jīng)出現(xiàn)了暫停放貸。隨著兩會(huì)召開，政策可能還會(huì)出現(xiàn)變化。
　　
　　對(duì)于今年的房地產(chǎn)信貸政策，全國(guó)政協(xié)委員、上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民表示，今年對(duì)開發(fā)商的開發(fā)貸款將會(huì)嚴(yán)格審查，提高開發(fā)商的資質(zhì)要求，尤其是對(duì)一些不是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)控制信貸。同時(shí)，目前銀行系統(tǒng)的壓力測(cè)試，已經(jīng)由之前的一年一次，調(diào)整至一季度一次。閻慶民指出，個(gè)人房貸方面，二套房貸已經(jīng)收緊，并將嚴(yán)格執(zhí)行。
　　
　　雖然傳言很多，但２０１０年二套房貸政策全面收緊已經(jīng)成為事實(shí)。一旦這個(gè)政策在各大銀行落到實(shí)處執(zhí)行，必然會(huì)導(dǎo)致投機(jī)和投資需求萎縮，因?yàn)槠錈o法輕易獲得貸款，頭付大大提高，投機(jī)成本增加，會(huì)帶來新房、二手房的貸款申請(qǐng)困難，對(duì)投資和投機(jī)將是一個(gè)沉重的打擊。
　　
　　實(shí)戰(zhàn)操作：目前在深圳市場(chǎng)上，雖然多數(shù)銀行未取消頭套房貸七折利率，但審批條件比過去苛刻許多，放款速度也慢了許多。隨著銀行房貸政策全面收緊，深圳部分投資客心理已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，一些入市較晚的投資客很可能會(huì)迫于壓力拋售樓盤。
　　
　　但這對(duì)普通自住置業(yè)者而言，未免不是一個(gè)好機(jī)會(huì)。建議這部分置業(yè)者要密切人民銀行等機(jī)構(gòu)發(fā)布的新聞消息，一旦這些信息確定公并布，必然在市場(chǎng)上有所反應(yīng)，價(jià)格會(huì)隨之松動(dòng)，建議置業(yè)者可在消息公布后的１－２個(gè)月內(nèi)選擇性購購。
　　
　　時(shí)機(jī)３
　　
　　政策效應(yīng)半年后顯現(xiàn)
　　
　　信號(hào)：根據(jù)國(guó)土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年２月，深圳市新建商品住宅銷售均價(jià)為每平方米２４１９５元，比上年同期上漲１２４．６５％，環(huán)比上個(gè)月上漲５．４％，再次創(chuàng)下單月一手房銷售均價(jià)歷史新高。而２月深圳市新建商品住宅銷售面積９１２１６平方米，比上年同期下降７５％，環(huán)比下降７４％，呈價(jià)升量跌走勢(shì)。(責(zé)任編輯：admin)

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