使用率只是個(gè)約定俗成的指標(biāo)

盡管商品房使用率的提法十分流行，但業(yè)內(nèi)人士告知，在有關(guān)房地產(chǎn)的所有法規(guī)文件中均無(wú)對(duì)商品房使用率的明確定義。所謂使用率不過(guò)是房地產(chǎn)市場(chǎng)上一個(gè)約定俗成的參考指標(biāo)，它所代表的是商品房套內(nèi)的地毯面積（即使用面積）與其商品房銷(xiāo)售建筑面積之比。使用率可以反映出商品房使用面積的大小，具有一定參考性。但由于它沒(méi)有明確的法規(guī)約定，因此，不屬于行業(yè)內(nèi)必須準(zhǔn)確計(jì)算、上報(bào)審核備案的剛性指標(biāo)系數(shù)。

實(shí)用率騙你沒(méi)商量

有的發(fā)展商在售樓時(shí)赫然打出“實(shí)用率”的概念，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)里根本就沒(méi)有實(shí)用率這個(gè)概念，發(fā)展商這樣做的用心是在偷換概念，所謂實(shí)用率，是以住宅的套內(nèi)建筑面積與其商品房銷(xiāo)售面積之比得出的系數(shù)，其數(shù)值一般比使用率高出10個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)用率與使用率僅一字之差，但讀音極為相近。發(fā)展商往往利用這種偷梁換柱的辦法進(jìn)行期房銷(xiāo)售，使不少不明真相的人自以為購(gòu)到了高使用率的房子，因誤導(dǎo)而受騙上當(dāng)。

使用率的高低取決多個(gè)因素

對(duì)購(gòu)房人來(lái)講，商品房的使用率只能作為購(gòu)房前的一個(gè)參考數(shù)值，而不能將其作為決策先進(jìn)指標(biāo)。因?yàn)槭褂寐实母叩腿Q于多個(gè)因素。頭先，不同類(lèi)型的產(chǎn)品使用率會(huì)不同，比如，塔樓、板樓與多層建筑使用率不同。專(zhuān)家告知，一般情況下，塔樓的使用率在70％－73％，較高超不過(guò)75％，板樓如果樓層不超過(guò)11層，且沒(méi)有大過(guò)廊，1個(gè)樓門(mén)只用一部電梯，使用率較高能達(dá)到80％，但如果是高層板樓由于1個(gè)樓門(mén)至少需要兩部電梯，或者需要用通廊連接，其單體設(shè)計(jì)與塔樓差不多，通常使用率不會(huì)比塔樓高多少；多層建筑的使用率一般可達(dá)75％至78％?，F(xiàn)在有些小區(qū)中同時(shí)有幾種不同類(lèi)型的樓盤(pán)，有的發(fā)展商所提供的使用率往往只是各種不同建筑的一個(gè)均數(shù)，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，只會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)作用。但是一般來(lái)說(shuō)，使用率只適用于單座樓，每座樓由于會(huì)有多種不同的戶(hù)型設(shè)計(jì)，樓內(nèi)的公用部分及各戶(hù)型所占的墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)面積不同，因此，即便是同一種類(lèi)型的產(chǎn)品，每一座樓也會(huì)因樓而異，產(chǎn)生不同的使用率。

此外，在銷(xiāo)售總建筑面積相同的情況下，不同的戶(hù)型設(shè)計(jì)，由于套內(nèi)墻體分布的不同，陽(yáng)臺(tái)的多寡，其使用率也不盡相同。套內(nèi)墻體面積多的、陽(yáng)臺(tái)大的，使用率自然要低。

按照北京市商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售面積是套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和，而套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。那么，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e越多，其樓內(nèi)的套內(nèi)建筑面積相對(duì)就要小，使用率也就會(huì)低下來(lái)。所以，如果一棟樓公共分?jǐn)偛糠炙济娣e較大，也會(huì)使其使用率降低。但隨著人們對(duì)住宅舒適度的更高要求，以往那種一梯十?dāng)?shù)戶(hù)，狹小的公用候梯空間、大容量的樓盤(pán)盡管使用率很高，但不會(huì)再受歡迎，而具有一定豪華指標(biāo)的樓盤(pán)將會(huì)日益受到追捧。由此看來(lái)，單純將使用率作為挑選商品房的指標(biāo)是不夠科學(xué)的。

辯真假：自己可以做驗(yàn)算

眼下，一些發(fā)展商除了以實(shí)用率的概念蒙騙購(gòu)房人外，也有借著購(gòu)房人不懂行業(yè)規(guī)定的空隙，在陽(yáng)臺(tái)和公攤面積上作文章的。根據(jù)《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》中的定義，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積，這說(shuō)明，套內(nèi)的使用面積中不應(yīng)該包括陽(yáng)臺(tái)面積。但現(xiàn)在有不少發(fā)展商將本不該算入套內(nèi)使用面積的陽(yáng)臺(tái)面積拿來(lái)充數(shù)，從而加大使用率。如：某項(xiàng)目所售的塔樓實(shí)際使用率不過(guò)72％，但由于發(fā)展商將戶(hù)內(nèi)兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)混同于套內(nèi)使用面積，作出使用率高達(dá)76％的宣傳，致使不少購(gòu)房人誤以為該項(xiàng)目具有超越其他項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。

由于使用率＝套內(nèi)使用面積÷商品房銷(xiāo)售面積×100％，而商品房的銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)面積）＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，因此，使用率的多少與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的大小有關(guān)系。那么，在北京市公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定中，應(yīng)計(jì)入公攤與不可計(jì)入公攤的空間部位十分明確。但有個(gè)別不守規(guī)矩的發(fā)展商，一方面，把不可計(jì)入公攤的部分放進(jìn)公攤中，或?qū)⒂?jì)入公攤部分的面積加大；另一方面，用一個(gè)虛假的高使用率來(lái)吸引購(gòu)房人。

對(duì)此，有關(guān)專(zhuān)家提醒購(gòu)房人，在選擇自稱(chēng)高使用率的住宅時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該向發(fā)展商索要欲購(gòu)樓座共有公用部分分?jǐn)偙砀?，將所有?yīng)計(jì)入公攤部位的面積累加起來(lái)，并可根據(jù)戶(hù)型圖提供的套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)使用面積作一個(gè)整樓使用率的計(jì)算，如果結(jié)果與發(fā)展商提供的使用率有較大差異，可以確定問(wèn)題不是出在以實(shí)用率偷換使用率上，就是出在公攤部分以及陽(yáng)臺(tái)上。

莫被樓書(shū)蒙了眼

使用率的提法大多出現(xiàn)在樓書(shū)中，而樓書(shū)中只是樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中的廣告宣傳。盡管目前市場(chǎng)上的樓書(shū)設(shè)計(jì)印制得十分豪華，甚至有幾十、上百頁(yè)的

，但如果你留意會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的樓書(shū)都會(huì)在封底或者哪塊不起眼兒的邊角上出現(xiàn)“較終以政府批準(zhǔn)之規(guī)定及法律文件為準(zhǔn)”、“如有變化，恕不另行通知”的字樣，也有用含混的概念聲明“圖示面積為軸線面積”或“套內(nèi)面積”的，而且這些提示語(yǔ)的字號(hào)往往小得不能再小了，不仔細(xì)尋找肯定看不到。

發(fā)展商這樣做用意十分明確，一是限度地吸引購(gòu)房人，二是用加聲明的方法為一些錯(cuò)誤概念打馬虎眼，限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

這樣的樓書(shū)從法律上講不能作為合同的要約，只能算作一紙參考，因此消費(fèi)者不要輕信樓書(shū)中提供的數(shù)據(jù)，不要被樓書(shū)中的使用率蒙了眼。

陸昀

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