小戶型成交活躍

　　市場決定一切，當(dāng)四方、李滄的房價已達到五六千元／平方米，浮山新區(qū)房價站到7000多元／平方米以上時，唯有將戶型縮小，才能給予購房者一個可以承受的總價。

　　2008年青島市場越走越淡，明星樓盤已是小戶型的天下。今年以來，賣得較火的兩個樓盤當(dāng)屬百通馨苑和青建橄欖城，均是小戶型主打。

　　根據(jù)網(wǎng)上成交顯示，青建橄欖城從2008年1月以來，賣了400套之多，而目前的均價亦在7600元／平方米，在這個淡季中，如此業(yè)績是該讓一些開發(fā)商垂涎三尺。

　　近年來，較堅決執(zhí)行小戶型路線的是百通馨苑，從2007年，便因戶型面積合理，受到中端消費者追捧，屢屢占據(jù)青島銷售排行榜榜頭。今年，百通馨苑七區(qū)開盤，兩個月便有了百余套的佳績，只是上月開始，成交量趨緩。

　　曾經(jīng)是賣得快不如賣得貴，在貨幣政策趨緊的宏觀形勢下，快速回現(xiàn)是開發(fā)商的生存之道，在一片肅殺的市場環(huán)境下，必是資金為王。

　　目前青島市場銷售小戶型產(chǎn)品的樓盤很多，如潤發(fā)湖畔雅居（查看地圖）、廣華海岸陽光（查看地圖）、雁山世紀（查看地圖）等，今年下半年將推向市場的青島保利百合花園（查看地圖）和萬科金色城品，也有精彩的小戶型產(chǎn)品亮相。海信璞園項目小戶型產(chǎn)品也占到了71％，將于下半年推出。小戶型一路從北向南涌來，是政策使然，也是市場使然。

　　小戶型大趨勢

　　70多平方米的套二房太局促，90多平方米的套二房太大，80多平方米剛剛好。80－90平方米之間的套二戶型是保利百合花園、萬科金色城品的主流產(chǎn)品，這是市場、政策、開發(fā)商幾方面博弈之后新的平衡點。

　　2006年5月出臺的“國六條”要求，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。無疑，這是今天市場結(jié)構(gòu)變化的推動力。

　　青島建筑師張海斌認為，開發(fā)商樂于做大戶型有兩方面原因，一方面小戶型的單位建筑成本高；另一方面，前幾年消費者熱衷大戶型。

　　小戶型設(shè)計符合社會發(fā)展的趨勢，青島也正步入家庭小型化的時代。據(jù)統(tǒng)計，2007年末全市每個家庭戶平均人口為2.82人，三人家庭在所有家庭中所占比例較高，達到38.85%。

　　小戶型明天會更小

　　深挖戶型面積的潛力，小而全，小而舒適，體現(xiàn)產(chǎn)品的技術(shù)含量，比如萬科金色城品小戶型中，有面盆、坐便器、淋浴三分離的設(shè)計，也就是說三者均是獨立的空間，這是引入了日本戶型設(shè)計的理念。三分離設(shè)計提高了衛(wèi)生間使用效率，不再是簡單的干濕分區(qū)，理念大膽，接受度有待市場檢驗。

　　分析小戶型的設(shè)計難點，建筑師張海斌舉例說，同樣是一梯兩戶，電梯、樓梯等公攤面積基本相同，那么90平方米的戶型必然比150平方米戶型公攤比例高。

　　張百忍舉例說，今年深圳萬科第五園所售住宅平均面積在70平方米左右，而另有一深圳樓盤平均面積只有50平方米，這在青島是不可想象的。青島的開發(fā)商之所以不設(shè)計這類戶型，是怕賣不掉，但深圳的今天將是青島的明天，如果單價繼續(xù)趨高，戶型面積會更小。

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