受加息、提高套房房貸政策等一系列政府組合拳以及消費者持幣觀望等多重因素的影響，房市牛頭被摁下，出現(xiàn)有價無市、降價無市等低迷狀態(tài)，今年就連房地產商寄于厚望的金九銀十也未能如期出現(xiàn)。但是，這只是房產冬天的初寒乍到，房產的深冬則要等到明年下半年，緣由有以下兩點：

　　其一，政策時滯性與累加效應

　　近幾年來，房價一路高歌，泡沫不斷膨脹，出現(xiàn)非理性繁榮，大洋彼岸至今余波未了的次貸危機更為中國政府敲響了警鐘。為實現(xiàn)房價理性回歸，使“居者有其屋”，政府開始下猛藥，加大宏觀調控的力度，目標直指開發(fā)商。

　　我們知道，政策具有時滯性。政策從制定到獲得主要或全部效果一般都有一段時間。經濟政策尤其是貨幣政策，它的影響力一般是由弱漸強，越往后效果就越明顯，而對當期的影響并不顯著。

　　房價高漲時，就曾有人抱怨政府的拳頭太軟，打出去綿軟無力，根本難以扼住房價高漲的喉嚨。事實上，這是由政策的時滯性決定的，為溫水煮青蛙的累加效應。隨著時間的推移及政策力度的加大，較終會由量變轉向質變。2007年股市飄紅，盡管政府多次進行加息，但被牛市的表象所迷惑，一度出現(xiàn)全民皆股的炒股盛況。當時，我就擔憂股市會由于累加效應和時滯效應而釀成刺刀見紅的悲劇。果不其然，不久在政府的政策引導下，股市由牛轉熊。

　　之前，房地產一樣出現(xiàn)牛市，沖勁極大的牛市由于上升慣性，不會因為政府的小幅加息而止住向前驅動的步伐。但隨著政府套在房地產企業(yè)上的“緊箍咒”越來越多，政策調控的時滯性使得累積效應不斷擴大，約兩年后會進入效應高峰期，即明年下半年。

　　即使宣布下調準備金率和貸款利率，但這項政策主要針對中小企業(yè)，開發(fā)商能得到的資金支持也不會太多。再者，貨幣政策具有時滯效應，房地產企業(yè)若要從中受惠，也不會立竿見影。

　　再者，從8月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》看，政府現(xiàn)在還不打算救市。通知中特別提到，禁止向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應具有合法的土地使用證，貸款抵押率較高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年；對閑置項目審慎發(fā)放貸款，閑置兩年以上項目不得貸款?？梢?，房地產的手腳仍然被縛，沒有松動的跡象。

　　其二，開放商與購房者的博弈仍然存在

　　盡管萬科“敢為天下先”率先降價，在一定程度上打破了購賣雙方僵持的局面，但購購者畢竟是少數(shù)，并不代表購房者的大多數(shù)。而且，萬科降價不僅對開發(fā)商是示范效應，對于購房者也是示范效應，讓他們認識到暫時抑制自己的購房意愿可以促進房價回落。如此一來，購房者的觀望氛圍更加濃厚。據(jù)中國人民銀行公布的2008年第3季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查顯示，未來三個月打算購房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季和去年同期下降1.8和2.8個百分點，創(chuàng)1999年調查開始以來較低水平，而北京、上海、天津和廣州等一級城市未來三個月打算購房的居民人數(shù)還不足10%。

　　房地產“變現(xiàn)為王”，如果購房者遲遲不松錢袋，意味著開放商無法套現(xiàn)，這對房地產開發(fā)商是個巨大考驗。賣房是開發(fā)商的需要，為生存需要；而對于購房者，除了購房，他們還有租房、單位提供暫時住房等多種替代產品，其購購的緊迫性遠遠低于開放商銷售的緊迫性。因此，在開發(fā)商與購房者的博弈中，開發(fā)商往往更沉不住氣，只能以降價來打破僵局。

　　政策時滯性、累加性及購房者的觀望性，仍在醞釀發(fā)酵，房地產開發(fā)商現(xiàn)在所遭遇的資金與市場壓力還不是較嚴峻的時候。到明年下半年，才是他們較艱難的時刻，也是黎明前的黑暗。迫于生存壓力，撐著不降價或者降價幅度小的房地產開發(fā)商，不得不使出降價殺手锏以獲得活下來的氧氣。所以，購房者應先觀望一段時間，不過觀望的時間也不宜太久，畢竟房子為剛性需求，從長期走勢看房價仍會上漲，瞅準時機較重要。

　　巴菲特曾這樣說，“在別人恐懼時貪婪，在別人貪婪時恐懼?！辟彿恳彩侨绱耍悍績r過高時學會退避三尺，即使房地產給點陽光，也不能燦爛；房價回落到一定程度時，學會抄底，即使大家都在觀望，也要“該出手時就出手”。

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