受加息、提高套房房貸政策等一系列政府組合拳以及消費(fèi)者持幣觀望等多重因素的影響，房市牛頭被摁下，出現(xiàn)有價(jià)無市、降價(jià)無市等低迷狀態(tài)，今年就連房地產(chǎn)商寄于厚望的金九銀十也未能如期出現(xiàn)。但是，這只是房產(chǎn)冬天的初寒乍到，房產(chǎn)的深冬則要等到明年下半年，緣由有以下兩點(diǎn)：

　　其一，政策時(shí)滯性與累加效應(yīng)

　　近幾年來，房?jī)r(jià)一路高歌，泡沫不斷膨脹，出現(xiàn)非理性繁榮，大洋彼岸至今余波未了的次貸危機(jī)更為中國(guó)政府敲響了警鐘。為實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)理性回歸，使“居者有其屋”，政府開始下猛藥，加大宏觀調(diào)控的力度，目標(biāo)直指開發(fā)商。

　　我們知道，政策具有時(shí)滯性。政策從制定到獲得主要或全部效果一般都有一段時(shí)間。經(jīng)濟(jì)政策尤其是貨幣政策，它的影響力一般是由弱漸強(qiáng)，越往后效果就越明顯，而對(duì)當(dāng)期的影響并不顯著。

　　房?jī)r(jià)高漲時(shí)，就曾有人抱怨政府的拳頭太軟，打出去綿軟無力，根本難以扼住房?jī)r(jià)高漲的喉嚨。事實(shí)上，這是由政策的時(shí)滯性決定的，為溫水煮青蛙的累加效應(yīng)。隨著時(shí)間的推移及政策力度的加大，較終會(huì)由量變轉(zhuǎn)向質(zhì)變。2007年股市飄紅，盡管政府多次進(jìn)行加息，但被牛市的表象所迷惑，一度出現(xiàn)全民皆股的炒股盛況。當(dāng)時(shí)，我就擔(dān)憂股市會(huì)由于累加效應(yīng)和時(shí)滯效應(yīng)而釀成刺刀見紅的悲劇。果不其然，不久在政府的政策引導(dǎo)下，股市由牛轉(zhuǎn)熊。

　　之前，房地產(chǎn)一樣出現(xiàn)牛市，沖勁極大的牛市由于上升慣性，不會(huì)因?yàn)檎男》酉⒍棺∠蚯膀?qū)動(dòng)的步伐。但隨著政府套在房地產(chǎn)企業(yè)上的“緊箍咒”越來越多，政策調(diào)控的時(shí)滯性使得累積效應(yīng)不斷擴(kuò)大，約兩年后會(huì)進(jìn)入效應(yīng)高峰期，即明年下半年。

　　即使宣布下調(diào)準(zhǔn)備金率和貸款利率，但這項(xiàng)政策主要針對(duì)中小企業(yè)，開發(fā)商能得到的資金支持也不會(huì)太多。再者，貨幣政策具有時(shí)滯效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)若要從中受惠，也不會(huì)立竿見影。

　　再者，從8月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》看，政府現(xiàn)在還不打算救市。通知中特別提到，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款；土地儲(chǔ)備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率較高不得超過抵押物評(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限原則上不超過2年；對(duì)閑置項(xiàng)目審慎發(fā)放貸款，閑置兩年以上項(xiàng)目不得貸款?？梢?，房地產(chǎn)的手腳仍然被縛，沒有松動(dòng)的跡象。

　　其二，開放商與購房者的博弈仍然存在

　　盡管萬科“敢為天下先”率先降價(jià)，在一定程度上打破了購賣雙方僵持的局面，但購購者畢竟是少數(shù)，并不代表購房者的大多數(shù)。而且，萬科降價(jià)不僅對(duì)開發(fā)商是示范效應(yīng)，對(duì)于購房者也是示范效應(yīng)，讓他們認(rèn)識(shí)到暫時(shí)抑制自己的購房意愿可以促進(jìn)房?jī)r(jià)回落。如此一來，購房者的觀望氛圍更加濃厚。據(jù)中國(guó)人民銀行公布的2008年第3季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，未來三個(gè)月打算購房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季和去年同期下降1.8和2.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來較低水平，而北京、上海、天津和廣州等一級(jí)城市未來三個(gè)月打算購房的居民人數(shù)還不足10%。

　　房地產(chǎn)“變現(xiàn)為王”，如果購房者遲遲不松錢袋，意味著開放商無法套現(xiàn)，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商是個(gè)巨大考驗(yàn)。賣房是開發(fā)商的需要，為生存需要；而對(duì)于購房者，除了購房，他們還有租房、單位提供暫時(shí)住房等多種替代產(chǎn)品，其購購的緊迫性遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開放商銷售的緊迫性。因此，在開發(fā)商與購房者的博弈中，開發(fā)商往往更沉不住氣，只能以降價(jià)來打破僵局。

　　政策時(shí)滯性、累加性及購房者的觀望性，仍在醞釀發(fā)酵，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在所遭遇的資金與市場(chǎng)壓力還不是較嚴(yán)峻的時(shí)候。到明年下半年，才是他們較艱難的時(shí)刻，也是黎明前的黑暗。迫于生存壓力，撐著不降價(jià)或者降價(jià)幅度小的房地產(chǎn)開發(fā)商，不得不使出降價(jià)殺手锏以獲得活下來的氧氣。所以，購房者應(yīng)先觀望一段時(shí)間，不過觀望的時(shí)間也不宜太久，畢竟房子為剛性需求，從長(zhǎng)期走勢(shì)看房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)較重要。

　　巴菲特曾這樣說，“在別人恐懼時(shí)貪婪，在別人貪婪時(shí)恐懼?！辟彿恳彩侨绱耍悍?jī)r(jià)過高時(shí)學(xué)會(huì)退避三尺，即使房地產(chǎn)給點(diǎn)陽光，也不能燦爛；房?jī)r(jià)回落到一定程度時(shí)，學(xué)會(huì)抄底，即使大家都在觀望，也要“該出手時(shí)就出手”。

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