此次被稱作“25條”的沈陽(yáng)房產(chǎn)新政，內(nèi)容涵蓋公積金貸款、契稅、頭套房貸款等政策方面的調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士表示，這項(xiàng)政策對(duì)穩(wěn)定沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著至關(guān)重要的作用。

　　從福利分房到住宅商品化，從降低存貸款利率到不斷加息，10年間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從起步到輝煌、從火熱到觀望的階段。伴隨著樓市的成長(zhǎng)與發(fā)展，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策也呈現(xiàn)出有緊有松的“蹺蹺板”規(guī)律。

　　一條代表著政策面的“波動(dòng)曲線”貫穿房地產(chǎn)10年歷程。在有高峰與低谷的“波動(dòng)曲線”中，人們能否從中讀出下一步樓市的發(fā)展脈絡(luò)？

　　政策法規(guī)

　　拉升樓市軌跡

　　2000年，是取消福利分房的第三年，也是張海峰走出校門的年。剛剛步入社會(huì)的他，迫不及待地要尋找到一個(gè)屬于自己的溫馨“小窩”。

　　“我記得，那時(shí)沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還算不上真正的市場(chǎng)，大多數(shù)人同我的父母一樣，依然住在早先單位分的福利房里?！睆埡７甯嬖V記者，當(dāng)時(shí)在沈陽(yáng)可供挑選的商品房不是很多，同時(shí)國(guó)家還為鼓勵(lì)人們購(gòu)購(gòu)商品房而出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策。

　　張海峰記得，當(dāng)時(shí)他所購(gòu)購(gòu)的商品房，僅交納了兩成頭付，而按揭貸款利率也僅為5.85%。

　　“那時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，國(guó)家也期望通過對(duì)住房制度的改革，來(lái)改善居民居住條件，并且擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)?！睎|方威尼斯市場(chǎng)部策劃經(jīng)理溫泉告訴記者，從2000年開始，國(guó)家出臺(tái)了一系列的政策、法規(guī)，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，包括2001年的《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》，通過活躍房屋租賃市場(chǎng)，來(lái)帶動(dòng)一手新房的銷售。

　　“在一系列政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了大踏步前進(jìn)?！睖厝f(shuō)。

　　樓市沖高

　　政策讓樓市急剎車

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了幾年的初步發(fā)展之后，逐漸火熱起來(lái)，并向“波動(dòng)曲線”的峰值一步步邁進(jìn)。

　　看著沈陽(yáng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，李女士再也坐不住了?！皟赡昵拔铱春玫囊惶幏孔?，單價(jià)才2600元/平方米，可現(xiàn)在低于4000元/平方米的房子在市內(nèi)五區(qū)已經(jīng)所剩無(wú)幾了。”

　　兩年的時(shí)間，房?jī)r(jià)幾乎翻了一倍?！耙窃俨毁?gòu)房，以后就更購(gòu)不起了。”李女士抱著這樣的心態(tài)，在2007年底購(gòu)購(gòu)了一套單價(jià)為4200元/平方米的商品房。而當(dāng)時(shí)的貸款利率已經(jīng)從2000年的5.85%提高到7.47%。

　　“房地產(chǎn)越來(lái)越熱，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)?！边|寧恒泰房屋開發(fā)有限公司副總經(jīng)理莊盛麟告訴記者，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的形勢(shì)，國(guó)家逐漸利用金融等政策杠桿來(lái)給樓市降溫。

　　2004年10月29日，央行在九年來(lái)頭次加息，將一年期貸款基準(zhǔn)利率由5.31%上調(diào)到5.58%。

　　“加息抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的泡沫，因?yàn)樵?004年前九個(gè)月，全國(guó)商品房銷售價(jià)格上漲了13%，這是自1996年以來(lái)較高的漲幅?！鼻f盛麟說(shuō)，提高利率抑制了房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成起到了抑制作用。

　　之后，《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》、新舊“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“90/70”政策、《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》等一系列針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從緊政策的出臺(tái)，好比一腳腳剎車，欲減緩樓市發(fā)展速度。

　　“2007年的二套住房政策可謂是近年來(lái)抑制房地產(chǎn)過熱的‘較重一拳’?！鼻f盛麟說(shuō)，那時(shí)的樓市已經(jīng)處在了“波峰”，按規(guī)律即將要開始下行，于是“拐點(diǎn)”一詞橫空出世，樓市開始步入調(diào)整階段。

　　政策調(diào)整

　　樓市或?qū)⒅匦聠?dòng)

　　2008年9月16日，央行在時(shí)隔4年后頭次降息，并且在之后的一個(gè)月內(nèi)，又連續(xù)降息兩次。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，連續(xù)三次降息意味著國(guó)家正在運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)重振低迷中的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　頭付兩成、減免稅費(fèi)、降低利率，2008年的房地產(chǎn)政策看似與2000年時(shí)如出一轍，并且按照“波動(dòng)曲線”的走勢(shì)，將逆轉(zhuǎn)上揚(yáng)。這是否代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)從此將進(jìn)入上升通道？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否將逐漸回暖？

　　“情況并非如此。從政策上來(lái)看，這兩個(gè)階段確實(shí)很相像，但所處的外部環(huán)境卻是不同的?！鼻f盛麟認(rèn)為。

　　國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任陳淮表示，受當(dāng)前全球金融危機(jī)影響，中國(guó)的出口受到了限制，必須通過擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但當(dāng)下的問題是消費(fèi)者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的信心出現(xiàn)了問題。政策層面已經(jīng)在促進(jìn)樓市，但如何恢復(fù)人們對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的信心是當(dāng)前的關(guān)鍵。消費(fèi)信心不足，必將帶來(lái)投資信心不足。

　　但同時(shí)也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)3~6個(gè)月內(nèi)，將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的緩沖期。緩沖期過后，市場(chǎng)將逐步回暖。

　　“在國(guó)家出臺(tái)的文件中提到：各地方政府按本地實(shí)際情況酌情調(diào)整政策。沈陽(yáng)也即將出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)新政，而且力度不小?！鄙蜿?yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)趙昱告訴記者，不久前沈陽(yáng)出臺(tái)了八條土地出讓政策，開發(fā)商在今后的拿地過程中將得到不少實(shí)惠。這種實(shí)惠會(huì)在今后的開發(fā)過程中，在消費(fèi)者身上得到體現(xiàn)。

　　“國(guó)家與各地方此次出臺(tái)的政策力度很大，對(duì)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到至關(guān)重要的作用。不能說(shuō)明年的房?jī)r(jià)會(huì)‘井噴’，但漲幅一定不小?！鼻f盛麟預(yù)測(cè)道。

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