此次被稱作“25條”的沈陽房產(chǎn)新政，內(nèi)容涵蓋公積金貸款、契稅、頭套房貸款等政策方面的調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士表示，這項政策對穩(wěn)定沈陽房地產(chǎn)市場起著至關(guān)重要的作用。

　　從福利分房到住宅商品化，從降低存貸款利率到不斷加息，10年間，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從起步到輝煌、從火熱到觀望的階段。伴隨著樓市的成長與發(fā)展，國家針對房地產(chǎn)業(yè)的政策也呈現(xiàn)出有緊有松的“蹺蹺板”規(guī)律。

　　一條代表著政策面的“波動曲線”貫穿房地產(chǎn)10年歷程。在有高峰與低谷的“波動曲線”中，人們能否從中讀出下一步樓市的發(fā)展脈絡(luò)？

　　政策法規(guī)

　　拉升樓市軌跡

　　2000年，是取消福利分房的第三年，也是張海峰走出校門的年。剛剛步入社會的他，迫不及待地要尋找到一個屬于自己的溫馨“小窩”。

　　“我記得，那時沈陽的房地產(chǎn)市場還算不上真正的市場，大多數(shù)人同我的父母一樣，依然住在早先單位分的福利房里?！睆埡７甯嬖V記者，當(dāng)時在沈陽可供挑選的商品房不是很多，同時國家還為鼓勵人們購購商品房而出臺了一系列優(yōu)惠政策。

　　張海峰記得，當(dāng)時他所購購的商品房，僅交納了兩成頭付，而按揭貸款利率也僅為5.85%。

　　“那時的房地產(chǎn)市場剛剛起步，國家也期望通過對住房制度的改革，來改善居民居住條件，并且擴大內(nèi)需，拉動GDP的增長?！睎|方威尼斯市場部策劃經(jīng)理溫泉告訴記者，從2000年開始，國家出臺了一系列的政策、法規(guī)，來促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，包括2001年的《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》，通過活躍房屋租賃市場，來帶動一手新房的銷售。

　　“在一系列政策的影響下，房地產(chǎn)市場開始了大踏步前進?！睖厝f。

　　樓市沖高

　　政策讓樓市急剎車

　　房地產(chǎn)市場經(jīng)過了幾年的初步發(fā)展之后，逐漸火熱起來，并向“波動曲線”的峰值一步步邁進。

　　看著沈陽房價持續(xù)走高，李女士再也坐不住了?！皟赡昵拔铱春玫囊惶幏孔?，單價才2600元/平方米，可現(xiàn)在低于4000元/平方米的房子在市內(nèi)五區(qū)已經(jīng)所剩無幾了。”

　　兩年的時間，房價幾乎翻了一倍?！耙窃俨毁彿?，以后就更購不起了?！崩钆勘е@樣的心態(tài)，在2007年底購購了一套單價為4200元/平方米的商品房。而當(dāng)時的貸款利率已經(jīng)從2000年的5.85%提高到7.47%。

　　“房地產(chǎn)越來越熱，已經(jīng)是不爭的事實?！边|寧恒泰房屋開發(fā)有限公司副總經(jīng)理莊盛麟告訴記者，為了抑制房地產(chǎn)市場過熱的形勢，國家逐漸利用金融等政策杠桿來給樓市降溫。

　　2004年10月29日，央行在九年來頭次加息，將一年期貸款基準(zhǔn)利率由5.31%上調(diào)到5.58%。

　　“加息抑制了房地產(chǎn)市場存在的泡沫，因為在2004年前九個月，全國商品房銷售價格上漲了13%，這是自1996年以來較高的漲幅。”莊盛麟說，提高利率抑制了房地產(chǎn)的投機性需求，對房地產(chǎn)泡沫的形成起到了抑制作用。

　　之后，《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》、新舊“國八條”、“國六條”、“90/70”政策、《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》等一系列針對房地產(chǎn)業(yè)從緊政策的出臺，好比一腳腳剎車，欲減緩樓市發(fā)展速度。

　　“2007年的二套住房政策可謂是近年來抑制房地產(chǎn)過熱的‘較重一拳’?！鼻f盛麟說，那時的樓市已經(jīng)處在了“波峰”，按規(guī)律即將要開始下行，于是“拐點”一詞橫空出世，樓市開始步入調(diào)整階段。

　　政策調(diào)整

　　樓市或?qū)⒅匦聠?p>

　　2008年9月16日，央行在時隔4年后頭次降息，并且在之后的一個月內(nèi)，又連續(xù)降息兩次。在業(yè)內(nèi)看來，連續(xù)三次降息意味著國家正在運用經(jīng)濟杠桿來重振低迷中的房地產(chǎn)市場。

　　頭付兩成、減免稅費、降低利率，2008年的房地產(chǎn)政策看似與2000年時如出一轍，并且按照“波動曲線”的走勢，將逆轉(zhuǎn)上揚。這是否代表著房地產(chǎn)市場從此將進入上升通道？房地產(chǎn)市場是否將逐漸回暖？

　　“情況并非如此。從政策上來看，這兩個階段確實很相像，但所處的外部環(huán)境卻是不同的?！鼻f盛麟認為。

　　國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任陳淮表示，受當(dāng)前全球金融危機影響，中國的出口受到了限制，必須通過擴大內(nèi)需來保持經(jīng)濟增長。但當(dāng)下的問題是消費者對未來市場的信心出現(xiàn)了問題。政策層面已經(jīng)在促進樓市，但如何恢復(fù)人們對房地產(chǎn)未來的信心是當(dāng)前的關(guān)鍵。消費信心不足，必將帶來投資信心不足。

　　但同時也有不少業(yè)內(nèi)人士認為，未來3~6個月內(nèi)，將是房地產(chǎn)市場的緩沖期。緩沖期過后，市場將逐步回暖。

　　“在國家出臺的文件中提到：各地方政府按本地實際情況酌情調(diào)整政策。沈陽也即將出臺相應(yīng)的房地產(chǎn)新政，而且力度不小。”沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長趙昱告訴記者，不久前沈陽出臺了八條土地出讓政策，開發(fā)商在今后的拿地過程中將得到不少實惠。這種實惠會在今后的開發(fā)過程中，在消費者身上得到體現(xiàn)。

　　“國家與各地方此次出臺的政策力度很大，對拉動房地產(chǎn)市場將起到至關(guān)重要的作用。不能說明年的房價會‘井噴’，但漲幅一定不小?！鼻f盛麟預(yù)測道。

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