所以，在各位看官開(kāi)始漫罵之前，我希望還能給幾時(shí)辰的時(shí)間聽(tīng)聽(tīng)我的幾個(gè)前提和觀點(diǎn)——小沈陽(yáng)都上春晚了，大家何不放松一點(diǎn)心態(tài)，平靜面對(duì)異己呢？

　　幾個(gè)前提：

　　前提一：09年決不是所有的樓盤(pán)都會(huì)見(jiàn)底，或者換句話說(shuō)，都值得你出手。

　　誰(shuí)都無(wú)法保證到09年甚至10年時(shí)，不會(huì)有任何一個(gè)樓盤(pán)又沖出來(lái)跳水。07年的瘋狂已經(jīng)過(guò)去了，樓市上逢盤(pán)必漲、不需要雕琢產(chǎn)品不需要錘煉服務(wù)也能賣(mài)快賣(mài)好的盛況已經(jīng)一去不復(fù)返了。那樣的樓市也是病態(tài)的樓市、發(fā)著高燒的樓市，希望較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不要再出現(xiàn)。我們必須清醒地看到，在07年之前的將近十年的樓市里，一直呈現(xiàn)著有漲有跌、有快有慢，有的貴還賣(mài)得快而有的便宜也賣(mài)不動(dòng)的百花齊放的狀態(tài)?；貧w以后的09年也將如此。

　　前提二：這一輪的恢復(fù)是宏觀經(jīng)濟(jì)的整體恢復(fù)。

　　因此，在樓市回暖的同時(shí)，股市也同樣會(huì)回暖。如果你更了解股市，是這方面的專(zhuān)業(yè)人士，不妨關(guān)注并且擇機(jī)而入。

　　前提三：全國(guó)范圍內(nèi)各地城市情況嚴(yán)重不同。

　　即使是一線城市也冷暖不一，二線三線城市與一線更不可同日而語(yǔ)。因此，以下所說(shuō)的抄底要點(diǎn)主要針對(duì)北京，其他城市僅供參考！

　　在一撥大行情結(jié)束之后，緊接著是一個(gè)低谷期。無(wú)論你認(rèn)為此輪的行情曲線是V還是U甚至是L，都會(huì)面臨一個(gè)技術(shù)問(wèn)題，如何判斷見(jiàn)底以及出手時(shí)機(jī)？

　　我認(rèn)為標(biāo)志如下：

　　標(biāo)志一：根據(jù)區(qū)域近期平均地價(jià)推算綜合成本。如售價(jià)接近甚至低于成本，是為出手標(biāo)志一。

　　一直有很多專(zhuān)業(yè)人士嘲諷“地產(chǎn)項(xiàng)目不可能低于成本銷(xiāo)售”的觀點(diǎn)。并以此認(rèn)為降價(jià)是沒(méi)有底限的。

單純從市場(chǎng)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，的確如此。市場(chǎng)從不關(guān)心你的成本，價(jià)格只由競(jìng)爭(zhēng)來(lái)決定。

當(dāng)一個(gè)企業(yè)的生死存亡瀕于一線時(shí)，如果低于成本銷(xiāo)售可以解決問(wèn)題，企業(yè)當(dāng)然會(huì)毫不猶豫地去做。但問(wèn)題是，銷(xiāo)售不是企業(yè)的較終目的，賺取利潤(rùn)才是——不贏利的企業(yè)是不道德的，同樣也是活不下去的。

低于成本銷(xiāo)售能不能解救那些遇到問(wèn)題的地產(chǎn)企業(yè)呢？對(duì)于那些多盤(pán)操作、過(guò)度擴(kuò)張、急需現(xiàn)金流去填補(bǔ)窟窿的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以解決一時(shí)的問(wèn)題，這是斷臂求生。在斷臂之前，企業(yè)會(huì)盡努力尋求其他方法，比如銀行貸款，如果是貸款到期急需還貸那就轉(zhuǎn)貸款繼續(xù)貸；比如減少土地持有來(lái)回收資金，減少預(yù)期支出等等；挑選利潤(rùn)空間相對(duì)較大的項(xiàng)目降價(jià)促進(jìn)銷(xiāo)售促進(jìn)資金回籠……總之，盤(pán)子越大的企業(yè)在這一輪危機(jī)中越容易出問(wèn)題，而他們解決問(wèn)題的渠道開(kāi)拓能力也相對(duì)較強(qiáng)。低于成本銷(xiāo)售是較后萬(wàn)不得以的無(wú)奈之舉，而且肯定會(huì)根據(jù)需要來(lái)測(cè)算一個(gè)基本量，一旦現(xiàn)金流安全了就會(huì)根據(jù)成本恢復(fù)合理水平。

　　而對(duì)于那些單盤(pán)操作的企業(yè)來(lái)說(shuō)，低于成本銷(xiāo)售是不可觸碰的底線。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的贏利與否直接決定了企業(yè)的成敗，即使是通過(guò)出讓股權(quán)等方式引入流動(dòng)資金來(lái)度過(guò)難關(guān)，也不太可能選擇降價(jià)出售。如果因?yàn)楫a(chǎn)品、定位等等原因只能降價(jià)出售才能解決市場(chǎng)問(wèn)題，或許企業(yè)主更容易選擇的路子是逃避吧——很多爛尾樓爛尾項(xiàng)目就是這樣出來(lái)的。

　　所以，我也在前面強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)，一定是按照區(qū)域近期平均地價(jià)推算綜合成本，而不是按照個(gè)別項(xiàng)目的情況來(lái)計(jì)算。因?yàn)轫?xiàng)目的天生條件不同，在賣(mài)不動(dòng)的情況下，成本低的項(xiàng)目不會(huì)因?yàn)榕赃呌谐杀靖叩捻?xiàng)目而不降價(jià)。但如果價(jià)格已經(jīng)降到區(qū)域平均綜合成本以下，可以判斷為見(jiàn)底！

　　標(biāo)志二：與07年底的價(jià)格相比有明顯回調(diào)，甚至回復(fù)到06年的區(qū)域價(jià)格水平。

　　08年底北京樓市無(wú)可爭(zhēng)議地經(jīng)歷了一次降價(jià)歷程。我認(rèn)為這一輪降價(jià)固然跟宏觀經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)緊密相關(guān)，但行業(yè)的本質(zhì)原因是07年由于土地供應(yīng)不充分和行業(yè)政策不合理綜合導(dǎo)致的價(jià)格非理性上揚(yáng)。這一次價(jià)格回調(diào)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是對(duì)樓市非常有益的。甚至可以說(shuō)，樓市漲了個(gè)大膿包，金融危機(jī)擠破了這個(gè)膿包，上點(diǎn)消炎藥，休息幾天就好了。如果放任倒沒(méi)準(zhǔn)成了不治之癥。

目前房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展還算健康，也就是說(shuō)基本體質(zhì)還是不錯(cuò)的。這一點(diǎn)經(jīng)歷這次金融危機(jī)可以看得更清楚。價(jià)格適當(dāng)回歸，回歸到多少才算是較合理的？這個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智，也不排除矯枉過(guò)正、過(guò)度回調(diào)的可能。但我認(rèn)為，根據(jù)目前市場(chǎng)主流項(xiàng)目的拿地和上市時(shí)間來(lái)看，06年的樓市價(jià)格是可以承受的底限。

　　標(biāo)志三:08年下半年9月以后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目。或者開(kāi)盤(pán)時(shí)間雖早，但目前已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)的項(xiàng)目。

　　為什么把開(kāi)盤(pán)時(shí)間做一個(gè)特別的標(biāo)志？這是跟開(kāi)發(fā)商的降價(jià)心理有關(guān)。開(kāi)發(fā)商目前降價(jià)的障礙有兩個(gè)：成本和老業(yè)主。如果成本允許的情況下，開(kāi)發(fā)商賣(mài)不動(dòng)還不降價(jià)，90%的原因是因?yàn)榍懊嬗写罅康睦蠘I(yè)主在高位成交，沒(méi)法交代。而08年下半年，也就是奧運(yùn)會(huì)結(jié)束以后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目沒(méi)有這個(gè)壓力。

當(dāng)然也有一些項(xiàng)目客戶服務(wù)工作做得好，甚至采取適當(dāng)補(bǔ)貼的手段安撫老業(yè)主之后跳水，有的項(xiàng)目直接跌破發(fā)行價(jià)，即比當(dāng)時(shí)批開(kāi)盤(pán)的價(jià)格還要低，有這樣的降價(jià)魄力的項(xiàng)目應(yīng)該給予更多關(guān)注。

　　標(biāo)志四：對(duì)于投資屬性比較強(qiáng)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，根據(jù)目前市場(chǎng)租金測(cè)算，年率已經(jīng)達(dá)到6%以上的項(xiàng)目。

　　市場(chǎng)的項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)定位可以分為自用為主和投資為主兩類(lèi)。如果是自用的，根據(jù)不同需要，選擇標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別。但對(duì)投資屬性強(qiáng)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)只有一個(gè)，就是率。

　　率有很多種算法，比如與銀行存款利率相比，其實(shí)房?jī)r(jià)只需要平均每年上漲3%就已經(jīng)勝過(guò)存銀行。

還有一種算法是根據(jù)租金回報(bào)算回報(bào)率。以前房?jī)r(jià)高的時(shí)候，回報(bào)率沒(méi)法算?，F(xiàn)在有一些地段非常好、出租市場(chǎng)非?；钴S的項(xiàng)目?jī)r(jià)格也在回調(diào)。目前銀行貸款利率年利率為6%。如果能達(dá)到這個(gè)數(shù)字，作為一種比較穩(wěn)定的來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是相當(dāng)理想的。

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