看空派

巨頭出局之日全面見底之時

盡管2009年一開年，1月份成交數(shù)據(jù)甚為可喜，但樓市真正全面見底卻尚未到來。

目前之樓市下滑，仍過于和風(fēng)細(xì)雨，樓市的全面見底必將經(jīng)一番水深火熱的洗禮后方能到來---必然有一大批中小開發(fā)商倒下，甚至必須在幾個大巨頭倒閉重組后，樓市的新一輪上行發(fā)展才能由此生發(fā)。

回顧廣州樓市發(fā)展20多年的歷程，在江湖交椅上坐穩(wěn)20強(qiáng)的地產(chǎn)開發(fā)商，只有為數(shù)不多的幾個是從較早的樓市動蕩中走來的。如今，街頭上仍有一棟棟的爛尾樓，在20年的風(fēng)吹雨打中老去。它們的滄桑將那曾經(jīng)的生死搏擊化作了平靜的"墓志銘"。殘酷的商業(yè)規(guī)則必然如此。

而在目前的樓市調(diào)整期中，當(dāng)下顯然正處于較殘酷的生死關(guān)頭之中。2008年，廣州有309間房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及375間分支機(jī)構(gòu)退出市場舞臺。據(jù)不完全統(tǒng)計，小開發(fā)商已有過半轉(zhuǎn)手或者倒閉。這一年多的暴風(fēng)雨，讓一大批不諳商業(yè)生存法則的角色被淘汰。2009年，更深度的調(diào)整即將到來。這一年中，必然會有某些房地產(chǎn)巨頭也將出局。當(dāng)品牌開發(fā)商也重組倒閉，巨頭神話也宣告結(jié)束的時候，樓市的全面見底才將真正來臨。

商業(yè)世界里不會粉飾太平，它的考驗(yàn)對所有人都是平等的。神話與奇跡將在經(jīng)歷過暴風(fēng)雨洗禮后的成功者嘴里道出，而當(dāng)初，它的殘酷，只有當(dāng)事人知道。

去年，"下金蛋"的中華廣場轉(zhuǎn)手；接二連三不利于大集團(tuán)的退地傳聞……這些或僅為暴風(fēng)雨之前夕。2009年，是否將有更刺激的消息傳出？我們拭目以待。

中間派

觸底兩大節(jié)點(diǎn)---今年5月？明年初？

樓市的底就如女人的心一樣難測。如果誰真的能準(zhǔn)確預(yù)計到底在哪里、何時會見底，估計他(她)也會像美女甚至巴菲特一樣，有人排隊(duì)等著約吃飯，且心甘情愿地購單。

正如美女多難追也有人追、巴菲特多難約也有人要約一樣，樓市的底難測也得要測。特別是那些手頭上有點(diǎn)錢、正準(zhǔn)備購房的人，自己要看看樓市何時觸底，還要看看別人預(yù)測何時觸底。如果真能抄底成功，省下來的錢動輒幾萬元，甚至十來20萬元，那等于中了一次大彩票！在股票仍縮水大半、年終獎大幅縮水甚至渺無影蹤、工資增長無望的時候，能省十來20萬元，何妨花時間來自己猜猜何時觸底，又何妨聽聽我的觸底意見？

在賣方市場，判斷何時觸底，供求關(guān)系是重要的因素，甚至于地價、建安成本這些也是考慮的因素之一。但進(jìn)入到購方市場之后，這些再也不是重要的因素了，重要的是購家的信心。購家信心從何而來？經(jīng)濟(jì)環(huán)境！對國內(nèi)及全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)判，基于經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的收入、房價變化的預(yù)判。只有國內(nèi)甚至全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的基本面好轉(zhuǎn)，市民對未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)判從悲觀轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀甚至樂觀，對未來收入、房價持上升觀點(diǎn)占市場主流時，樓市才會觸底。反之，則會繼續(xù)走向下滑的深淵。

基于這一核心觀點(diǎn)，可以預(yù)測，如果廣州樓市能夠階段性觸底，那么節(jié)點(diǎn)只會有兩個：一個在今年5月，另一個在明年初。

無論哪一個節(jié)點(diǎn)，主要還是和金融海嘯有關(guān)(廣州甚至珠三角以外向型經(jīng)濟(jì)為主，全球經(jīng)濟(jì)對其影響甚于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，廣州以及珠三角城市從拉動內(nèi)需中獲益不大)。早在去年底，《貨幣戰(zhàn)爭》作者宋鴻兵就預(yù)測"2009年夏天，波金融海嘯將爆發(fā)，且強(qiáng)度是波的三倍"。面對歐美大型銀行近期股價暴跌，香港金融管理局總裁任志剛也在日前舉行的外匯基金業(yè)績發(fā)布會上警告說，波金融海嘯正在形成，由于新興市場的"底子"已較波金融海嘯時變?nèi)?，波海嘯的傳染性，會較波金融海嘯還要厲害。無論金融海嘯會否再來波，在今年5月都能見多少蹤影，屆時如果金融海嘯沒有蔓延至珠三角或者沖擊甚小，那么購家的信心會有所恢復(fù)，在銀行貸款放松的情況下，開發(fā)商也能緩過勁來，樓市將在僵持中緩慢上升，局部的、階段性的底將會形成。

如果情況如宋鴻兵或者任志剛所言，那么樓市必將繼續(xù)下泄，房價可能不止是"保9"或"保8"的問題，而是"7"能否保??；目前四五十萬平方米的月均成交量，也有可能還要萎縮。等金融海嘯正面襲擊過去，廣州為亞運(yùn)會、拉動內(nèi)需的投資發(fā)生功效，形成和金融海嘯有一定抗衡能力時，必定要到2010年初。

所以，現(xiàn)在購房，除了要關(guān)注廣州樓市本身，也應(yīng)該放眼"量量"歐美日以及全球的經(jīng)濟(jì)市場，站在更高的角度、更高層次上考量廣州樓市，才能得出更準(zhǔn)確的樓市底！

全國人民都不怎么購房時，就是底

上周五，滬指輕松站上2300點(diǎn)。即使在公認(rèn)的股市熊市中，這兩周時間，只要是手里還持有股票的，心情都不錯。難過的有兩類人：一類是去年跌到1800點(diǎn)時割肉出局者；一類是早已離場休息、在去年底像大多數(shù)人一樣不相信行情已經(jīng)啟動、在觀望中按兵不動者。事實(shí)上，在去年11月，當(dāng)所有人都談股色變，所有人都不愿看報價表，絕大多數(shù)人都失去信心，人人都稱退場休息的時候，采取"進(jìn)取"策略，只要購進(jìn)任何一只不是垃圾公司的股票，現(xiàn)在都有50%-100%的回報，上漲一倍以上的個股比比皆是。"人進(jìn)我退，人退我進(jìn)"的原理，再一次得到應(yīng)驗(yàn)。

購房是同樣的道理。當(dāng)大部分人都準(zhǔn)備"退"、不想購房的時候，人們并不知道，不知不覺中，樓市的"底"就已經(jīng)悄然到來了。房地產(chǎn)專家指出，購房，看大多數(shù)人的行動，也是判斷底部的方式之一。潘石屹有一句名言：永遠(yuǎn)不做大多數(shù)。這也適宜于賣房或購房。

《中國房地產(chǎn)報》執(zhí)行總經(jīng)理肖勇談自己的經(jīng)歷，"我是從2003年開始，深圳樓市一片低迷、沒人愿意購的時候在深圳購房，同樣也在2005年開始在北京購房，2007年到2008年，把大部分房子賣掉了，除了自住的以外。順便說一句，我的股票在2007年也出掉了，沒有再進(jìn)。"他說， 2003年在深圳購房的時候，號召同事朋友們一起購，且?guī)椭胰私o他們打折，但響應(yīng)者不多。有幾個跟著購的，都賺大了。也就是說，如果全國人民都購，我就賣；如果全國人民都不購，我就去購。

現(xiàn)在的情形就好像是"全國人民都不怎么購"，該怎么辦？不遠(yuǎn)處的深圳，一個例子可以說明問題。2002年，深圳紅樹灣和香蜜湖一帶出現(xiàn)了大批豪宅，多家媒體幾乎所有的專業(yè)人士都在叫"豪宅堵車"、"狼來了"，只有個別房地產(chǎn)專業(yè)人士判斷深圳豪宅會大漲，主要原因是中國財富的大崛起。后來的事實(shí)是，深圳的豪宅漲得較快，較高。

因此，對于判斷樓價之"底"的問題，在房地產(chǎn)市場有所斬獲的經(jīng)驗(yàn)豐富人士指出，對一些價格調(diào)整比較充分的樓盤，可以考慮出手了。不要自信你能抄到"底"，如同不要自信你一定能逃頂一樣。更常見的情況是，大多數(shù)人既抄不到底，也逃不了頂。多數(shù)人都認(rèn)同的機(jī)會未必是好機(jī)會，多數(shù)人不看好的也未必就不好。

回到股市的話題，可以再重復(fù)一次"人進(jìn)我退，人退我進(jìn)"的觀點(diǎn)：為什么要在6000點(diǎn)購進(jìn)，而在2000點(diǎn)以下觀望呢？

看多派

老城樓價已見底

先說明兩個問題：一，是不是樓價的谷底，得有個長時間的連續(xù)數(shù)據(jù)作為依據(jù)，經(jīng)過對比才可見這個數(shù)據(jù)是否是特定時間段的較低點(diǎn)，而我們都不是神，無法預(yù)測真正底部的那個點(diǎn)在哪里，因此，"底部范圍"是比較科學(xué)的說法。在這個范圍內(nèi)的樓價，可謂已經(jīng)逼近底部。二，這里說的老城區(qū)，是說越秀、老荔灣這兩個傳統(tǒng)城區(qū)。

筆者認(rèn)為，目前老城區(qū)的樓價已經(jīng)在底部范圍，下降空間相當(dāng)有限，至于說反彈，在經(jīng)濟(jì)沒有很好的振作態(tài)勢下，也難有輕松的反彈---今年，老城區(qū)樓價在底部區(qū)域停穩(wěn)的可能性較大。

查閱房管局2008年全年的交易登記記錄可見，從去年1月至今年1月共13個月份里，只有3個例外的典型：去年2月、3月荔灣區(qū)成交均價分別為9509元/平方米和8510元/平方米，去年8月越秀區(qū)的成交均價為7188元/平方米，業(yè)內(nèi)專家分析過，這是由于特殊盤源大宗成交導(dǎo)致。除此外的所有月份，越秀和荔灣兩區(qū)的成交均價均在1萬元/平方米以上，前者較高為去年9月的15810元/平方米，后者較高也是去年9月的13429元/平方米。

2008年樓市的困難形勢眾所周知，在此等不景氣的環(huán)境下，老城區(qū)五位數(shù)的均價卻能保持得相對平穩(wěn)，且成交量也并沒有出現(xiàn)大幅震蕩，月均成交維持在2.5萬平方米左右，都可說明這些價位在市場上獲得了較好的支撐。

再看2008年新盤發(fā)售時的狀況。自2007年12月，萬科金色康苑以1.38萬元/平方米售價、1.4萬元/平方米的均價發(fā)售贏得滿堂紅以來，去年年中，中山七、西關(guān)等板塊的樓盤如富邦名寓、和黃逸翠灣、富力廣場"皇座"、雅居樂荔尚國際、美荔心筑等開盤價均在1.4萬-1.7萬元/平方米之間波動，銷售得不錯；至去年9月后，由于尾貨、節(jié)日促銷等原因，這些樓盤的價格便主要集中在1.2萬-1.5萬元/平方米的幅度，一直保持至今。其中，還不乏像方圓江灣水戀、保利中環(huán)廣場等"日光盤"再現(xiàn)，在陽光家緣的簽約前中，終于有了老城區(qū)樓盤的名字。

成交量的穩(wěn)定，便是均價穩(wěn)定的基礎(chǔ)。老城區(qū)的資本，就在于其完善的生活教育資源、以稀為貴的土地以及不斷擴(kuò)容的**、新規(guī)劃等市政價值，西關(guān)地區(qū)近萬元/平方米的拆遷補(bǔ)償款，便是老城土地價值的寫照之一。2009年中介統(tǒng)計中，老城區(qū)雖然有十幾二十個新盤陸續(xù)面市，但總供應(yīng)預(yù)計只有15%即6000套左右，對市場難以形成沖擊，故言，樓價維穩(wěn)可能性極大。

這個底部范圍，當(dāng)然會包括有重大節(jié)假日的促銷，比如較快的"五一"假期，老城樓盤的促銷價大有可能為1.1萬元/平方米左右。有經(jīng)驗(yàn)的購家會說，我們不指望抄底，只希望能以靠近底部的價格購到樓，就不錯了。

一家之言

韓世同：樓價砍半才算見底

房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，今年廣州樓市仍在下行，目前可以說是進(jìn)入了下行通道中的穩(wěn)定發(fā)展階段，如果經(jīng)濟(jì)危機(jī)持續(xù)的話，樓價完全可能"攔腰"砍一半，也就是說到5000多元/平方米左右才算見底。

韓世同認(rèn)為，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，樓價見底是一個很漫長的過程。從上一輪來看，1998年是較高峰，直到2003年才見較低點(diǎn)，一路下滑，持續(xù)5年的時間。這一輪調(diào)整從2007年底至今，也才一年多一點(diǎn)的時間，調(diào)整時間還不夠。如果這一次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)惡化，樓價應(yīng)該是要"攔腰"砍一半的。2007年較高價是11574元/平方米，如果歷史重演，跌一半就只有5600元/平方米的水平。鄰近的香港市場已經(jīng)證明，從1993年到2003年，樓價砍一半完全是可能的，而中國的股市調(diào)整了70%都不敢言底。從2003年

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！