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評(píng)論:調(diào)控樓市的關(guān)鍵是調(diào)控貨幣

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊  閱讀 398 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示,4月份二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“接力”一線城市領(lǐng)跑全國(guó),其土地成交均價(jià)環(huán)比漲幅高達(dá)53%,同比漲幅更是高達(dá)180%。

    為避免可能出現(xiàn)的“失控”狀況,二線城市新一波樓市調(diào)控已在所難免。不過(guò)歷史經(jīng)驗(yàn)已再三表明,行政式調(diào)控通常只能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期走勢(shì)形成壓制,中、長(zhǎng)期內(nèi)這類調(diào)控逐漸失效已近乎常態(tài)。譬如眼下就有一個(gè)現(xiàn)成的例子:本輪反彈較先迎來(lái)緊縮性調(diào)控的一線樓市,其在3月底、4月初政策收緊后確實(shí)迅速被“凍結(jié)”,成交量短短一周內(nèi)即環(huán)比下降三成以上,但是與此同時(shí),通常被認(rèn)為更能反映房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的土地價(jià)格仍一路狂飆,“面粉”價(jià)格顯著高于“面包”價(jià)格,已經(jīng)是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)默認(rèn)的行規(guī)。

    所以說(shuō)要形成房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,還是要先搞清楚調(diào)控所針對(duì)的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫究竟為什么按下葫蘆浮起瓢?如果這個(gè)問(wèn)題不解決,無(wú)論怎么樣的調(diào)控較終都只能是周而復(fù)始地原地打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。

    市場(chǎng)化條件下決定房地產(chǎn)價(jià)格中、長(zhǎng)期走勢(shì)的支配性因素是且只能是供需關(guān)系,而這種供需關(guān)系的上游變量歸根結(jié)底無(wú)非有兩項(xiàng),即決定需求的貨幣供應(yīng)量與決定供給的土地供應(yīng)量。近期一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格依次出現(xiàn)快速上漲,其實(shí)就是貨幣寬松背景下,各類城市土地稀缺性依次被凸顯并重新定價(jià)的過(guò)程。

    上述邏輯決定了樓市調(diào)控必須要從貨幣供應(yīng)與土地供應(yīng)兩方面入手。不過(guò)鑒于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已整體面臨“去庫(kù)存”壓力,進(jìn)一步加大土地供應(yīng)的政策空間實(shí)則已非常有限,因此相比之下,貨幣調(diào)控顯然更應(yīng)該成為樓市調(diào)控較主要的抓手。

    貨幣調(diào)控的必要性經(jīng)得起事實(shí)驗(yàn)證。回溯較近兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)V形反轉(zhuǎn)的情況,驚人的相似處即在于兩次反轉(zhuǎn)都是在貨幣供應(yīng)大幅放寬后接踵而至,其中2009年那次當(dāng)年人民幣新增貸款驟然從前一年的4.91萬(wàn)億元激增95.7%,達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的9.59萬(wàn)億元;這一次人民幣新增貸款在截至今年3月末前的一年內(nèi),規(guī)模更是高達(dá)12.71萬(wàn)億元。

    在貨幣投放力度大致相當(dāng)?shù)那闆r下,這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)反轉(zhuǎn)行情受資金推動(dòng)的因素更明顯,因?yàn)榘殡S貨幣投放力度加大,2009年GDP增速自一季度(6.1%)見(jiàn)底后迅速反轉(zhuǎn),二季度增速即回升至7.9%并在四季度重新達(dá)到兩位數(shù)(10.7%);反觀這一年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體走勢(shì)則基本仍在筑底過(guò)程中,除房地產(chǎn)外的其他行業(yè)投資意愿并無(wú)明顯反彈,結(jié)果就是,這次房地產(chǎn)部門獲得的新增貸款份額要比2009年時(shí)高出明顯一大截。

    某種程度上,這就是為什么“權(quán)威人士”要提醒“恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行,去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,這個(gè)教訓(xùn)必須汲取”。而基于這一認(rèn)識(shí),相信下一步的調(diào)控基調(diào)當(dāng)能如其強(qiáng)調(diào)的那樣,轉(zhuǎn)而體現(xiàn)出“穩(wěn)健的貨幣政策就要真正穩(wěn)健”。(特約評(píng)論員 葛豐)

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