小戶型貸款要看房齡

　　頭先，需要注意小戶型的房齡不能太老，一方面是銀行貸款政策對房屋面積的限制，另一方面要考慮到貸款成數(shù)的問題。

　　其次，在選擇房屋時，注意面積不能過小。目前上海各大銀行較低的標(biāo)準(zhǔn)是40平方米，40平方米以下的房屋基本沒有銀行貸款的渠道。

　　同時，在選擇小戶型房屋時，還需要關(guān)注一下該套房屋的總價。銀行除了對房屋面積有要求時，還同時對房屋的總價和所處的區(qū)域有所限制，目前較低的總價為40萬元(外環(huán)線以外30萬元)。

　　較后，購房者的資質(zhì)是獲得貸款的重要因素，相對而言，有公積金的借款人較易獲得批準(zhǔn)。

　　購購小戶型需注意房型和周邊配套

　　如果購購市區(qū)域的小戶型，房型就是需要斟酌的重要環(huán)節(jié)。由于市土地少，一般小戶型樓盤的容積率都較高，小戶型樓房往往會遇到房型不規(guī)整或者一梯多戶的情況。在購購前多去現(xiàn)場觀察一下朝向、光照、通風(fēng)及隔音效果是非常必要的。

　　從設(shè)計方面來看，目前100平方米以下的小戶型住宅單戶面積主要分成50-60平米的一室一廳、70-80平方米的兩室一廳以及90-100平方米的三室戶。上海亞來建筑設(shè)計有限公司王少棟表示，小戶型住宅的層高設(shè)計一般在2.80米左右較為適合，并且要確保凈高達(dá)到2.65米左右，以達(dá)到能夠舒適居住的空間要求。

　　據(jù)了解，從設(shè)計角度來看，經(jīng)濟(jì)合理的住宅建筑面積并不因?yàn)樾《贿m用，相反因?yàn)榻?jīng)濟(jì)緊湊的居住面積使居住者的生活空間更為合理化、更為實(shí)用，而且小戶型住宅建筑從節(jié)能環(huán)保角度來說也是很合理的，在設(shè)計時充分考慮節(jié)能保溫的要求，建造時節(jié)約了建筑材料，提高了建材的使用價值，合理緊湊的居住戶型也減少了居住使用時產(chǎn)生的能耗。比如緊湊的戶型在住戶使用空調(diào)要比大戶型時更為經(jīng)濟(jì)，能源使用的效率更高，而且結(jié)合保溫構(gòu)造，生活能量損失也更小，更符合經(jīng)濟(jì)效率，具有更為廣闊的發(fā)展方向。

　　如果購購中外環(huán)線附近的小戶型，物業(yè)則需要購房者提前查探了。該類樓盤由于建造較晚，房型設(shè)計一般較為合理，但所處的地理位置和交通一般都不甚理想，由于樓盤周邊人員構(gòu)成比較復(fù)雜，小區(qū)不夠成熟，入住之前應(yīng)該就周邊情況細(xì)細(xì)考察一番。尤其是小區(qū)的物業(yè)管理，決定了整個小區(qū)的品質(zhì)，不可忽略。

　　購購小戶型單位需要注意以下陷阱：

　　1、過道面積過大或不合理

　　過道面積過大或不合理，這是在小戶型房型中會經(jīng)常碰到的毛病。面積過大會造成浪費(fèi)；而如果設(shè)計不合理，則會影響到其他房間的使用，較常見的方式為走道設(shè)計在客廳中間，這樣做的結(jié)果是客廳的領(lǐng)域感完全喪失。客廳的前半部分實(shí)際上也是過道，可以試想這樣的情形，欣賞電視節(jié)目時正看到精彩處，偏偏有人在電視機(jī)前來回走動，這會帶來什么樣的結(jié)果？

　　2、分割不合理造成浪費(fèi)

　　如果在分割時將房間分割得不太合理，極為容易造成面積浪費(fèi)，這對于面積本來就有限的小戶型來說，是一種較為糟糕的結(jié)果?？蛷d北端分割出一小塊地方作為“儲物間”，這種做法過于隨意，因?yàn)檫@樣的后果造成儲物間與衛(wèi)生間之間的部分既不能當(dāng)成客廳使用，也不能作為餐廳，成為一塊閑置面積。而與此同時，客廳的面積卻被硬生生減少了。

　　3、房間面積比例不當(dāng)

　　每個居室都有一定的面積要求，如果小于這個要求時，便會影響其居住功能。客臥的面積與主臥相比，明顯要小得多，比例失調(diào)，居住其中有局促感。這是由于整個房型不規(guī)則，北部面寬不夠所致。類似的情形還有臥室面積過大，而擠占客廳面積等。

此外，類似通風(fēng)、空氣對流不暢，采光效果不好等問題在大戶型物業(yè)中也會經(jīng)常碰到。

　　小戶型3大發(fā)展趨勢

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，根據(jù)上海小戶型近年來的發(fā)展，可以看出其今后發(fā)展趨勢主要將會出現(xiàn)以下3個方面。

　　規(guī)模化

　　之前小戶型產(chǎn)品多因自身?xiàng)l件(爛尾樓改建、土地商辦用途)限制，多數(shù)僅為一棟樓，由于這些項(xiàng)目往往占據(jù)市優(yōu)越地段，受到投資客追捧。但分析此類產(chǎn)品客源需求可以發(fā)現(xiàn)，真正對其有需求的，往往是對地段有追求，又難以承受該地段樓盤總價高的自住客源。而未來，隨著住宅小區(qū)向社區(qū)規(guī)?；l(fā)展，客源將越來越多地關(guān)注小區(qū)的規(guī)模。因此，未來可能出現(xiàn)一些以小戶型為主的社區(qū)。

　　人性化

　　小戶型產(chǎn)品過去由于多為爛尾樓改建，往往為一梯十幾戶，居住方便性受到很大限制，而未來，隨著小戶型成為城市居住形態(tài)的一種，小戶型產(chǎn)品的平面戶數(shù)可望減少，體現(xiàn)以住戶方便為本；同時，在面積控制的前提下，房型設(shè)計也將更趨人性化。

　　功能化

　　小戶型產(chǎn)品多稱單身公寓、酒店式公寓，但就部分已交付項(xiàng)目來看，由于產(chǎn)品設(shè)計缺陷，缺乏合理功能布局，導(dǎo)致居住不便、出租困難。目前，該問題已引起購房者關(guān)注，而購房者的需求將驅(qū)使發(fā)展商關(guān)注產(chǎn)品功能布局，使之符合市場需求。

（編輯：明湖草）

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