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該如何判斷抄底時(shí)機(jī)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 627 次
“炒”與“抄”有一個(gè)基本的理論上的錯(cuò)誤,就是認(rèn)為“資產(chǎn)的價(jià)值本身決定了價(jià)格”,既然資產(chǎn)還是那個(gè)資產(chǎn),比如匯豐的股票和深圳的房地產(chǎn),資產(chǎn)的價(jià)值當(dāng)然是一樣的。那么按照價(jià)值決定價(jià)格的規(guī)律——即“價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)”,當(dāng)然有“炒”和“抄”的深層道理上的支撐。于是過去的半年里,香港市場不斷有人在匯豐80元、70元、60元、50元、40元進(jìn)場“抄底”,因?yàn)椤俺住钡娜硕贾绤R豐曾是150元!
“資產(chǎn)的價(jià)值決定價(jià)格,價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)”原則上并沒有錯(cuò),“炒”和“抄”的人,錯(cuò)在用一個(gè)參照系即價(jià)格的波幅來判斷,隱含了“價(jià)值”不變這一假定條件,從而大錯(cuò)特錯(cuò)矣!
二、資產(chǎn)還是那個(gè)資產(chǎn),價(jià)值卻不是那個(gè)價(jià)值,價(jià)值取決于參照系的改變
比如說,深圳的住宅,這次調(diào)整價(jià)格平均下降了30%還多,是否到底了?這樣的思維方式必須轉(zhuǎn)換成:以今天的價(jià)格看,深圳的房價(jià)值不值得購?
瑞銀 張化橋先生,談了一個(gè)有趣的參照系轉(zhuǎn)換的例子,他說,較近,他把自己購的房子租出去了,大概年回報(bào)率2.5%,他說,如果在06-07年,這樣低的回報(bào),是完全不能接受的,但現(xiàn)在,在全球零利率之下,當(dāng)然是很滿意了。很顯然,在中國還有可能降息,尤其是降
存款利率的情況下,張化橋選擇的價(jià)值判斷參照系是存款的利率。
為什么香港的房產(chǎn)價(jià)格沒有像香港匯豐股票那樣慘?原因在于香港房產(chǎn)出租回報(bào)率遠(yuǎn)高于銀行存款利率。而匯豐跌了這么多,為什么大家心里還沒底?原因在于匯豐的參照系是歐美的銀行。它們比匯豐還慘,到目前還沒找到贏利模式呢!
三、中國房地產(chǎn)價(jià)值的參照系是什么?
1、貨幣供應(yīng)量與銀行貸款余額是否大升?
2、老百姓存款余額是升還是降?
3、存款利率與出租回報(bào)率比較如何?
4、股市是否能改善中產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表?
5、政府基建會否大幅改善某區(qū)域的交通環(huán)境?
6、政府公共配套投入是否大幅改善土地的軟環(huán)境?
7、城市化進(jìn)程是否中斷?
我們的市場在中國,中國的參照系與美國不同,比如,去年有兩個(gè)大預(yù)言:一是房價(jià)下跌會引發(fā)斷供潮;二是地產(chǎn)商會出現(xiàn)破產(chǎn)潮。這二個(gè)預(yù)言都沒有變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),為什么?不是邏輯推理有錯(cuò),而是參照系選擇有誤,因?yàn)?,這是在中國。
需要聲明的是,這是思路上的探討。不意味著任何對未來市場的建議。
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