我給他算了一筆帳：假設(shè)2003年初，你購(gòu)進(jìn)一套價(jià)值100萬(wàn)的房子居住，享受著寬敞的客廳和舒適的臥室。到了年底，這套房子市值增加了30%，你很高 興，準(zhǔn)備繼續(xù)享受這套房子，并等待它繼續(xù)升值。但是我告訴你：你可能吃了大虧。 愈有錢(qián)愈沒(méi)房的理由 如果你繼續(xù)擁有并居住著這套房子，它屬于你，但是它隨時(shí)就會(huì)貶值，這對(duì)你來(lái)說(shuō)是不確定的危險(xiǎn)。如果你年底賣出房子，扣除系列交易成本(契稅、裝修折舊)，大概可獲得凈利25萬(wàn)。 也許你會(huì)問(wèn)：賣出去了我就沒(méi)有房子了，那怎么辦？ 我要是你，我會(huì)跟購(gòu)我房子的人簽定合同：我把房子賣給他，但是他得答應(yīng)把這房子租給我。 這樣，就可以繼續(xù)使用著“自己的”房子，客廳還是那個(gè)客廳，臥室也還是那個(gè)臥室，但是，事實(shí)上已經(jīng)賺了一大筆了。 以4%的租金計(jì)算，你每月要支出的月租是4000元，一年滿打滿算12個(gè)月，你要付出的是4.8萬(wàn)年租金，這樣，賣房賺到的25萬(wàn)扣除年租金支出，剩余20.2萬(wàn)。

　　這樣有人會(huì)擔(dān)心：等我賣了房子，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，我豈不是拋出過(guò)早，如果我捂一捂，還能賺到更多的利潤(rùn)呢。 這個(gè)問(wèn)題可以解決。 從投資的角度，房產(chǎn)有使用價(jià)值和投資價(jià)值的雙重性：房產(chǎn)頭先是一種可以投資，帶來(lái)回報(bào)的資產(chǎn)，其次才是一種消費(fèi)品。因此決定其在房產(chǎn)購(gòu)賣及租賃市場(chǎng)行為的原則就是預(yù)期的比較。由此可以推論與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不相關(guān)的單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)在資產(chǎn)定價(jià)中不起作用，起作用的是有規(guī)律的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，或者說(shuō)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論一個(gè)房產(chǎn)采取何種方式投資，長(zhǎng)線還是短線，無(wú)論投資者個(gè)體對(duì)其房產(chǎn)率的預(yù)期如何，其當(dāng)前價(jià)格遵循整個(gè)市場(chǎng)對(duì)其回報(bào)率及風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期。 三個(gè)不同的市場(chǎng)可以融會(huì)貫通 不同對(duì)象的購(gòu)賣就可以定義一個(gè)市場(chǎng)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高端階段，不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利是可以分割的。不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易可以引申出購(gòu)賣、租賃和REITs三個(gè)不同子市場(chǎng)。

　　據(jù)此，房屋交易的購(gòu)賣市場(chǎng)交易的是產(chǎn)權(quán)，或者說(shuō)所有權(quán)。租賃市場(chǎng)交易的對(duì)象則是使用權(quán)。REITs市場(chǎng)交易的是收益權(quán)。 雖然擁有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)構(gòu)成三個(gè)獨(dú)立市場(chǎng)，但三者的價(jià)值依托都是房產(chǎn)，因此購(gòu)賣、租賃和REITs市場(chǎng)的運(yùn)行并非完全不相關(guān)，這就意味著其中必然存在套利空間。 頭先來(lái)了解房租和房?jī)r(jià)的關(guān)系，房產(chǎn)價(jià)格體現(xiàn)的是當(dāng)期市場(chǎng)的普遍估價(jià)，作為資產(chǎn)，理論上這個(gè)估價(jià)來(lái)源于未來(lái)現(xiàn)金收入現(xiàn)值的總和。如價(jià)值50萬(wàn)的住房，目前年租金可能為4萬(wàn)，其收益率是 8%。5年以后由于折舊等各方面的原因，其年租金可能只有3萬(wàn)，當(dāng)年收益率為6%。當(dāng)然也不排除5年以后的年租金為5萬(wàn)，其收益率為10%。 由于未來(lái)租金收益的不確定性，利率和貼現(xiàn)率的不同使得房產(chǎn)年租金收益率不同，將帶來(lái)套利空間大小的不同。假設(shè)你擁有一處目前市值100萬(wàn)的房產(chǎn)。在租金看漲，房?jī)r(jià)看跌的情況下，應(yīng)當(dāng)購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)，持有消費(fèi)或出租，用租金收入再購(gòu)房，就是“以房養(yǎng)房”。如果情況相反，房?jī)r(jià)上漲，租金下跌，特別當(dāng)租金收益率下降到預(yù)期收益率以下，就可如賣出房產(chǎn)再租回使用，就等于在當(dāng)下租金收益率和預(yù)期收益率之間套利了。 用信托維護(hù)收益 雖然目前REITs市場(chǎng)還沒(méi)形成，但已經(jīng)存在REITs的初級(jí)產(chǎn)品房地產(chǎn)信托。它與房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)投資高度相關(guān)，房地產(chǎn)金融投資工具在很大程度上可以替代房地產(chǎn)實(shí)物投資。 另外，信托產(chǎn)品的好處在于可以對(duì)收益權(quán)進(jìn)行設(shè)計(jì)，利用結(jié)構(gòu)融資提供的選擇權(quán)，利用杠桿提高自己的受益。風(fēng)險(xiǎn)偏好或?qū)?xiàng)目投資有自信的投資者，可以選擇劣后受益權(quán)的品種。

　　比如一個(gè)1億元的信托計(jì)劃，簡(jiǎn)單地設(shè)計(jì)為90%普通收益權(quán)和10%劣后收益權(quán)兩種品種，可以約定為無(wú)論項(xiàng)目受益如何，普通收益權(quán)的信托產(chǎn)品收益率為5%。由于劣后收益權(quán)享有分配權(quán)，因此，如果項(xiàng)目若盈利450萬(wàn)，則全部利潤(rùn)歸普通收益權(quán)所有，劣后收益權(quán)未獲分文；若盈利超出450萬(wàn)，剩余部分則全部歸劣后收益權(quán)所有，普通收益權(quán)仍然只享有5%回報(bào)率。反之，若虧損500萬(wàn)，由劣后收益權(quán)承擔(dān)，即返還1000-500＝500萬(wàn)元的本金，普通收益權(quán)則獲得全部資本金返還。只要虧損額不超過(guò)1000萬(wàn)，對(duì)于普通收益權(quán)是沒(méi)有本金損失的。根據(jù)各自的資金規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)承受能力，投資者可以選擇不同的收益權(quán)品種。 在賣掉房產(chǎn)又擔(dān)心繼續(xù)漲價(jià)時(shí)，房產(chǎn)信托是一個(gè)很好的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖工具。賣掉房產(chǎn)，就可以獲得120萬(wàn)的資金，用這120萬(wàn)購(gòu)入信托產(chǎn)品，假設(shè)該信托項(xiàng)目的 回報(bào)率是5%，將獲得6萬(wàn)的利潤(rùn)，這樣不僅可以避免房?jī)r(jià)繼續(xù)上升帶來(lái)的收益損失，同時(shí)大大提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性。如果你自信眼光好，還可以購(gòu)劣后受益享受杠桿效應(yīng)。 說(shuō)到這，答案就出來(lái)了，與單純投資物業(yè)相比，房地產(chǎn)信托具有更好的流動(dòng)性，降低風(fēng)險(xiǎn)成本的同時(shí)獲取房?jī)r(jià)上升的收益。如果偏好風(fēng)險(xiǎn)型的信托博取更高的回報(bào)，還可以選擇風(fēng)險(xiǎn)品種。有錢(qián)人購(gòu)房投資的同時(shí)自己租房住是合理的投資行為。

　　信息塊： REITs (Real Estate Investment Trusts)的全稱是“不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金”，是指通過(guò)發(fā)行收益憑證的方式募集投資者資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資。

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