幾乎每一個(gè)剛工作不久的年輕朋友都有過租房的經(jīng)歷。沒什么積蓄的時(shí)候，不租房又能住在哪里呢?但當(dāng)手頭有了一點(diǎn)夠付頭期購房款的儲(chǔ)蓄后，很多年輕朋友就開始謀劃置業(yè)安居了，畢竟，住在屬于自己的房子里，才會(huì)真正有家的感覺。

但撇開主觀體驗(yàn)和偏好不說，僅從投資理財(cái)?shù)慕嵌?，該如何判斷“購房和租房哪個(gè)劃算”呢?由于房產(chǎn)本身天生帶有投資品的特性，因此較重要的還是要看未來房價(jià)的走勢，同時(shí)衡量自己通過投資其他市場能夠得到的回報(bào)率。通過比較長期購房和租房的費(fèi)用差異以及今后房產(chǎn)和其他金融資產(chǎn)的增值情況，才能判斷出哪種更劃算。

究竟是購房好還是租房好，每個(gè)人都會(huì)擺出一些充分的理由，來論述他們不同的主觀偏好。在我們這個(gè)討論中，房子即是供日常生活居住的消費(fèi)品，也同時(shí)天生具有投資品的特征。因此，如果我們要給“購房租房哪個(gè)更合算”來算一筆經(jīng)濟(jì)賬，那么不妨?xí)呵移查_各種主觀因素，僅從費(fèi)用支出和資產(chǎn)增值的角度，看看到底哪種方式更劃算。

考慮兩筆經(jīng)濟(jì)賬

費(fèi)用方面，購房的成本主要體現(xiàn)在交易費(fèi)用(契稅、印花稅、各種證件費(fèi)用等)、使用費(fèi)用(保險(xiǎn)金、公共維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、日常自我維護(hù)費(fèi)用、房屋折舊費(fèi)用等)、裝修費(fèi)用、貸款本金和利息支出等。租房則體現(xiàn)在租金、搬家成本和可能產(chǎn)生的中介費(fèi)用。

從資產(chǎn)增值角度來看，雖然不能以近幾年房價(jià)上漲幅度來預(yù)計(jì)今后長期的房價(jià)走勢，但保守來看，城市商品房總體供不應(yīng)求的局面在幾年內(nèi)還不會(huì)改變。至于能不能再保持一二十年的持續(xù)走強(qiáng)，就得交給時(shí)間來回答了。

若采用長期“只租不購”的模式，在本文的討論中，是以租房者已經(jīng)具備支付購房的頭付款、前期交易費(fèi)用以及裝修等費(fèi)用的資金。因此，他們本來可用來購房的前期資金，就都可以用作其他投資，以獲得財(cái)富的積累。

房價(jià)隨時(shí)間貶值不容忽視

以在外資企業(yè)工作的“社會(huì)新鮮人”小王為例。她在天河北看上一套一室戶的房子，生活電器全配，租金價(jià)格1000元。房東告訴她，如果她愿意購，他愿意以30萬元的價(jià)格優(yōu)先賣給她。小王若購購這套30萬元的老公房，頭付三成以后，同時(shí)辦理總額21萬元的商業(yè)貸款(由于只有已繳納一年以上公積金的職工纔可以申請(qǐng)辦理公積金貸款，小王工作時(shí)間尚短,不能享受到優(yōu)惠貸款利率),按照央行加息后的5.31%的年利率，20年期貸款則每月需還1422.12元。

小王若購下這套房子，各項(xiàng)支出可從表一中看到。其中契稅、合同印花稅等都有相應(yīng)的政策標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。由于是房齡已達(dá)15年的老公房，這套房子的物業(yè)管理費(fèi)較便宜，每月只需要5元。物業(yè)維修基金房主已給她，不需要她再支出。購下房子后，她在未來20年內(nèi)可能需要對(duì)房子進(jìn)行一些修葺工作，預(yù)計(jì)總的日常維修費(fèi)用自己要負(fù)擔(dān)2萬元左右(詳細(xì)費(fèi)用見表一)。

同時(shí)，我們不得不考慮的一個(gè)隱形成本，就是小王在購下房子以后的房屋折舊費(fèi)。對(duì)于這種混凝土結(jié)構(gòu)的房子，一般是按每年2%的折舊率直線計(jì)算，20年總計(jì)為12萬元。

較后我們看到，當(dāng)20年后小王還清了所有的貸款，這套房子完完全全屬于她一個(gè)人的時(shí)候，她為擁有這套房子一共付出了58萬元左右的資金。

不購房更要學(xué)會(huì)理財(cái)本領(lǐng)

如果小王能夠在未來20年內(nèi)，一直借住在這種類型的房子中，考慮到租金要隨物價(jià)上漲因素，我們按照20年年均3%的通脹率計(jì)算，租金每年也以這個(gè)比率上揚(yáng)，加上大約5000元的搬家費(fèi)用，小王20年租房生活的總支出在33萬元左右(具體見表二)。小王租房20年比購房要少花25萬元左右。

從這個(gè)案例中可以看出，由于目前的房價(jià)偏高，租金水平相對(duì)偏低，如果購購和租借的房屋為同一對(duì)象，或者租和購的房屋狀況差別不大，由于計(jì)算了利息負(fù)擔(dān)和房屋折舊，長期承租的總費(fèi)用支出顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購房的總支出。

同時(shí)，我們還要從資產(chǎn)的角度來考慮。只租不購情況下，小王目前手中擁有的10萬元資金，如果采用相對(duì)穩(wěn)健的金融理財(cái)手段的話的話，可能會(huì)實(shí)現(xiàn)3%-8%左右的年均回報(bào)率計(jì)算，20后她的金融資產(chǎn)總值可達(dá)20萬至45萬元。

劃算與否取決房價(jià)長期走勢

如此計(jì)算下來，租房購房到底哪種劃算，說到底還得看房價(jià)的長期走勢和其他投資的收益率水平。房價(jià)的增值水平和金融投資的回報(bào)率，就像蹺蹺板的兩頭，決定了現(xiàn)在購房合算還是長期租房合算。較后要注意的是，房產(chǎn)增值后仍是流動(dòng)性較差的家庭資產(chǎn)，但通過租房節(jié)約現(xiàn)有資金并進(jìn)行投資獲得的是變現(xiàn)能力很強(qiáng)的金融資產(chǎn)。這種差異也較好放到購房前的決策中去好好考慮。

有一點(diǎn)需要提醒潛在購房者的是，中國的商品房有70年的使用期限，房價(jià)變化的長期總趨勢肯定是隨房齡不斷增長而減少，幾年內(nèi)房價(jià)的上漲無法改變這一總的趨勢，投資者應(yīng)該見好就收，將短期內(nèi)房價(jià)的升勢轉(zhuǎn)化為盈利。　　　　　(作者：陳婷)