“二手房”按套計價“面積縮水”賣方無須擔責(zé)

　　■讀者咨詢

　　牛女士來電咨詢：2008年9月，牛女士與劉先生簽訂《購房合同》約定：牛女士購購劉先生位于文化路的房屋一套，房屋面積為123平方米，房屋總價款為63萬元。 合同簽訂后，雙方按約定支付價款，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2009年2月，牛女士在房屋裝修過程中，發(fā)現(xiàn)該房面積僅有120平方米，相比合同約定和產(chǎn)權(quán)證中的面積減少3平方米。

　　■律師觀點

　　根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》之規(guī)定，房屋銷售可以按套（單元）計價，也可以按面積計價。按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。據(jù)此，在按套計價的商品房購賣合同中，如無關(guān)于房屋面積誤差的特別約定，僅約定了房屋面積，則，寫在合同上的面積數(shù)據(jù)對房價僅具有參考作用，不能作為計價依據(jù)。

　　本案中，涉訴房屋雖屬“二手房”，但因關(guān)于“二手房”交易中面積誤差問題的法律規(guī)定實屬空白，故，其應(yīng)參照商品房對此的相關(guān)規(guī)定處理。即在按套計價的房屋購賣中，房屋面積僅作為購房款的參考因素，并不是計價依據(jù)，且劉先生也是基于房屋產(chǎn)權(quán)證書的記載，而確認的房屋面積，故，牛女士并不能要求劉先生承擔房屋面積出現(xiàn)誤差的法律責(zé)任。

　　■律師提醒

　　購房者無論在進行商品房購賣，還是“二手房”購賣時，均應(yīng)警惕“按套計價”可能存在的“面積縮水”問題。在簽訂合同前，購房者應(yīng)核實房屋實際面積并在合同書中確認，同時對面積出現(xiàn)差異時售房者要承擔的責(zé)任也要作出明確約定。

　　房產(chǎn)抵押不登記抵押權(quán)不成立

　　■讀者咨詢

　　徐先生來電咨詢：2007年12月，徐先生因資金周轉(zhuǎn)困難，以自己價值30萬元的房屋作抵押，向王某借款12萬元，借款期限為6個月，但雙方并未將房屋進行抵押登記，王某僅要求徐先生將用以抵押的房屋產(chǎn)權(quán)證書交由其保管。半年后，徐先生無力還債，王某遂訴至法院，要求實現(xiàn)其對該房屋的抵押權(quán)。

　　■律師觀點

　　《物權(quán)法》百八十七條規(guī)定：以本法百八十條款項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

　　而本案中的房屋正是屬于《物權(quán)法》百八十條款中規(guī)定的建筑物。因王某與徐先生約定的房屋抵押未進行登記，故，債權(quán)人王某針對房屋的抵押權(quán)并未設(shè)立，其不能享有該房屋的抵押權(quán)。

　　據(jù)此，房屋抵押不進行登記，實際上等于未設(shè)立抵押。而由于房屋產(chǎn)權(quán)證書可以掛失，故本案中債權(quán)人王某保管被抵押房屋產(chǎn)權(quán)證書的做法，并不能有效防止抵押人將房屋進行二次抵押。

　　■律師提醒

　　抵押當事人進行房屋等不動產(chǎn)抵押時，應(yīng)在抵押合同簽訂后，依據(jù)《擔保法》第四十二條的規(guī)定，盡快到相關(guān)部門辦理抵押登記手續(xù)，設(shè)立抵押權(quán)。且根據(jù)《物權(quán)法》百九十九條規(guī)定：當多個抵押權(quán)并存時，以抵押登記的先后順序作為清償順序，所以，辦理抵押登記在先，可防止他人搶先對該房產(chǎn)進行登記，相對而言將能更好地保障債權(quán)得到清償。

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