在商品房銷售中，由于購房者對相關(guān)房屋面積的知識了解太少，開發(fā)商經(jīng)常以混淆使用面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積等概念來蒙蔽購房者。經(jīng)常有氣憤難耐的購房者打來電話投訴，其中不少人因為購房時的疏忽大意，吃了啞巴虧。較近，在天河上班的潘先生來電咨詢：他發(fā)現(xiàn)新購購的房屋在收樓時嚴重縮水，希望我們可以幫助他找回縮小的房屋面積，讓他解除因為開發(fā)商玩弄概念給他帶來的困惑。
　　
　　開發(fā)商允諾：實用率不低于８３％
　　
　　由于舊城改造，原來居住在老城區(qū)的潘先生拿到了一筆拆遷費，他決定在距離工作地點較近的天河區(qū)重新購置一套房產(chǎn)。經(jīng)過很長一段時間的選擇和比較，他選中了某房地產(chǎn)公司正在興建中的一處樓盤。盡管當時沒有現(xiàn)樓可以看，但由于對該樓盤所處的地段比較中意，以及出于對開發(fā)商的信任，潘先生還是決定購購。在選好戶型、面積后，２００２年１２月，潘先生與該房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，雙方在合同約定：潘先生購購某房地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)的某花園一套建筑面積為７８平方米的商品房，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。合同中還約定：結(jié)算房價款時，房地產(chǎn)發(fā)展商保證使用面積與建筑面積的比率不低于８３％。想著馬上就可以在天河新城安家，以后上班將不再需要長時間奔波，等待收樓的過程讓潘生充滿喜悅。但是，這時候發(fā)展商還是和潘生玩了和小伎倆：并沒有具體指出建筑面積和套內(nèi)面積的區(qū)別。
　　
　　面積縮水沖淡收樓喜悅
　　
　　終于等來了收樓的日子，２００３年４月份，潘生高高興興領(lǐng)到了新房的鑰匙。這時候潘生留多了一個心眼，想要確定自己房屋的實際可使用面積，但是，讓他吃驚的是在房管局出具的該房屋測繪明細表，潘生發(fā)現(xiàn)，該房屋的實際建筑面積為８０．７３平方米，其中套內(nèi)建筑面積為７２平方米，分攤共用建筑面積為８．７３平方米，自己的實際使用面積才６０．７６平方米！根本達不到建筑面積的８３％。感覺受到欺騙的潘生于是找到該樓盤的發(fā)展商，提出了自己的疑問，并要求退回多收的房款。但是，發(fā)展商卻告訴潘生，建筑面積就是套內(nèi)建筑面積，并沒有違約，拒絕退款。較后，氣憤的潘先生只好到法院起訴該房地產(chǎn)發(fā)展商，請求解除房屋購賣合同、要求開發(fā)商返還已付購房款及其利息。
　　
　　建筑面積≠套內(nèi)建筑面積
　　
　　針對潘生在購房中遇到的房屋縮水問題，我們咨詢了岳城律師事務(wù)所袁雪律師得知，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第１８條規(guī)定：“商品房銷售可以按套計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，購受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔義務(wù)?！卑凑赵撧k法，建筑面積應(yīng)該包括套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，而不是像開發(fā)商所說的：建筑面積就是套內(nèi)建筑面積。
　　那么在潘生遇到的情況當中，使用面積為６０．７６平方米，建筑面積為８０．７３平方米，使用面積與建筑面積之比為７５．３％，遠遠低于８３％的合同約定。這里發(fā)展商將套內(nèi)建筑面積當作建筑面積來蒙蔽購房者，自然計算出來的比率符合合同的約定。在明知建筑面積應(yīng)包括套內(nèi)建筑面積和共有部分建筑面積的情況下欺騙購房者，發(fā)展商顯然已構(gòu)成欺詐，應(yīng)該按照合同約定退還多收的房款。
　　
　　解除合同返還房款

　　潘生有法可依
　　
　　根據(jù)２００３年６月１日起施行的《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第１４條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比完全值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，購受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比完全值超過３％，購受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。購受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由購受人按照約定的價格補足，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸購受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人?！?BR>　　潘先生與發(fā)展商合同中約定的建筑面積為７８平方米，但實際建筑面積為８０．７３平方米，面積誤差比完全值已達３．５％，因此，潘先生可以請求解除合同、返還已付購房款及利息，維護自己的合法權(quán)益。
　　
　　概念混淆導(dǎo)致短斤缺兩
　　
　　袁雪律師指出：現(xiàn)實生活中，不少開發(fā)商采用混淆使用面積、建筑面積與套內(nèi)建筑面積等概念的手法蒙蔽購房者、誤導(dǎo)消費者，借機在面積上短斤缺兩，類似潘生這樣的情況在房產(chǎn)糾紛中并不少見。解決問題的關(guān)鍵在于購房者在購房的時候要提高警惕，注意了解合同里面相關(guān)條款的含義，在按面積購購商品房時，一定要了解開發(fā)商究竟是以哪一個建筑面積來計價的，并要求在合同中寫清楚，以免上當。在簽訂合同時，還應(yīng)當在其中載明面積發(fā)生誤差時的處理方式，以免發(fā)生糾紛時解決起來又遇到麻煩。這樣才能避免發(fā)展商企圖采用概念混淆的手段來侵犯購房者的合法權(quán)益。

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