按套還是按單價(jià)購(gòu)購(gòu)是產(chǎn)生糾紛的關(guān)鍵

案情實(shí)錄

面積縮水要求退費(fèi)
去年9月份，喬先生購(gòu)了一處位于四方賈山路、建筑面積63.5平方米的二手房，當(dāng)時(shí)只覺(jué)得才10多萬(wàn)元，挺便宜的就購(gòu)下了，其他沒(méi)有詳細(xì)追究。由于該房是承租公房，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有購(gòu)下產(chǎn)權(quán)，所以房主提出按照成本價(jià)出讓?zhuān)寙滔壬雀读巳糠靠?，然后再辦理主權(quán)過(guò)戶(hù)。
當(dāng)時(shí)，喬先生只覺(jué)得價(jià)格便宜，便同意了房主的要求，付清了全部房款，雙方約定在今年1月份辦理過(guò)戶(hù)。出人意料的是，當(dāng)產(chǎn)權(quán)證下來(lái)后，發(fā)現(xiàn)房屋面積僅為60.7平方米,與合同約定面積相差近3平方米。
于是,喬先生要求房主返還房款7千多元,但遭到房主的拒絕。

案情分析

購(gòu)房合同留隱患
喬先生購(gòu)購(gòu)的房屋為承租公房，購(gòu)購(gòu)前實(shí)際建筑面積未經(jīng)有關(guān)部門(mén)測(cè)量確認(rèn)，購(gòu)賣(mài)雙方也未在合同中對(duì)面積差異處理辦法加以約定，面積縮水是否退費(fèi)等，結(jié)果為發(fā)生糾紛留下了隱患。
喬先生在看房時(shí)，雖然房屋未經(jīng)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)，但實(shí)測(cè)前后的面積應(yīng)當(dāng)是一定的，也就是說(shuō)看房時(shí)實(shí)際建筑面積就為60.7平方米。合同標(biāo)注只能說(shuō)是一種參照面積，不能作為一種計(jì)價(jià)依據(jù)。所以不論合同面積與產(chǎn)權(quán)面積是否有誤，賣(mài)方不退錢(qián)也合情合理。

律師分析

計(jì)費(fèi)方式不同
山東德衡律師事務(wù)所韓靜律師指出，類(lèi)似喬先生購(gòu)房交易糾紛并不少見(jiàn)，雙方矛盾的焦點(diǎn)就是購(gòu)房的計(jì)費(fèi)方式。
按面積計(jì)算房?jī)r(jià)是目前房屋購(gòu)賣(mài)中的一項(xiàng)交易慣例，這在商品房購(gòu)賣(mài)當(dāng)中尤為突出。這種按面積計(jì)價(jià)的好處在于，在房屋建筑面積與實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積不符時(shí)，可以按照產(chǎn)權(quán)面積多退少補(bǔ)，更符合民法中的公平原則。因此，有人認(rèn)為按面積計(jì)價(jià)更能平衡購(gòu)賣(mài)雙方的利益，房?jī)r(jià)宜按實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。
韓律師則認(rèn)為，喬先生購(gòu)房時(shí)是按套計(jì)費(fèi)的，喬先生的退費(fèi)要求并不合理。頭先，喬先生已經(jīng)到現(xiàn)場(chǎng)查看房屋，就應(yīng)知道房屋的大概情況，如新舊、大小等。其次，雙方并不否認(rèn)合同的效力，雙方均在自愿的基礎(chǔ)上簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)合同。因此，不管房屋產(chǎn)權(quán)面積是否縮小，雙方都應(yīng)當(dāng)依約履行。喬先生之所以要求退費(fèi)，完全是難以按受產(chǎn)權(quán)面積小于合同面積的現(xiàn)實(shí)。

楊超

摘自《青島早報(bào)》

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