年終歲尾，都是交房的高峰期。交房對開發(fā)商來說是一次“大考”，而對于購房者來說，收房同樣也是一道重要的“坎”。除了辦理一些常規(guī)手續(xù)，較重要的收房環(huán)節(jié)就是驗房了，這也是讓那些“準業(yè)主”們較頭疼的一個環(huán)節(jié)，那么，作為人生中重要的不動產(chǎn)投資，購房者應(yīng)該掌握哪些驗房的訣竅，驗收自己的新房呢？

　　看“三書一證一表”是否齊全

　　江蘇蘇源律師事務(wù)所律師王煒指出，開發(fā)商交房的頭要條件是“三書一證一表”齊全，即：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》。一般在交房現(xiàn)場，開發(fā)商會將這些證件公示，購房者可以根據(jù)自己需要去申請復(fù)印件保留。

　　王律師提醒，《竣工驗收備案表》尤其重要，驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《竣工驗收備案表》，還要仔細察看各個分項有沒有備案，例如消防設(shè)施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼﹂_發(fā)商有嚴格的約束作用，出了問題可以追究其責(zé)任。

　　房屋質(zhì)量要好好驗驗

　　周女士前年花了70萬在浦口某樓盤購了套新房，11月初終于拿到了新房鑰匙。不料裝修公司進場之后卻發(fā)現(xiàn)周女士的房屋地面找平層、防水層以及網(wǎng)絡(luò)線路等均不合格，要花不少時間和費用來改造。周女士收房時沒對房屋進行仔細驗收，這些“后遺癥”讓她懊惱不已。

　　“如果墻體不正或存在輕微的裂痕，我們會調(diào)整過來。但如果是比較大的問題，例如地面管線原有配位差，需要改造水路、電路等，需要增加很多繁瑣的步驟?！卑侔簿友b修隊郭隊長深有體會。對此，南京飛躍驗房機構(gòu)劉經(jīng)理介紹，周女士在驗房時要是注意五個問題，就可以避開以上的煩惱：

　　、墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象，仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

　　、檢查墻面、地面是否光潔、平整等。墻面不能有很明顯的起伏，地面不能起砂。如果墻面石灰“爆點”，說明石灰沒有經(jīng)過足夠的時間熟化或水泥中所摻的泥沙過多或攪拌不均，容易發(fā)生的疏松、脫落等問題。

　　第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；公共供水是否正常。多層住宅不宜采用水箱供水方式，而應(yīng)采用地壓式供水，高層住宅的鋼筋混凝土水箱內(nèi)壁應(yīng)鋪白瓷磚。

　　第四、檢查廚房、衛(wèi)生間滲漏、排水、通風(fēng)等問題。衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標準，上水、排水是否通暢，各種管線是否排放到位，便于裝修。

　　第五、檢查房屋的平面布局和高度是否符合合同約定。住宅層高較理想的高度應(yīng)在2.8米-3.2米之間。

　　檢查合同約定配套是否齊全

　　陳先生收房時看得特別仔細，房子里有問題的地方都讓開發(fā)商進行了整改，自覺沒有什么問題了。不過，智者千慮必有一失，入住之后，陳先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)的信箱質(zhì)量很差，不用鑰匙就能打開一片，地下車庫遲遲不開通，找物業(yè)反映，物業(yè)說是開發(fā)商之前沒搞好，正在進行協(xié)調(diào)，請陳先生耐心等待。

　　南京驗房師丁渤指出，驗房時除了檢驗室內(nèi)的質(zhì)量還要考慮配套設(shè)施，比如小區(qū)的同期建設(shè)、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。檢驗配套設(shè)施時除按合同所載的條文外，還可以參考開發(fā)商前期的宣傳資料。

　　同時，在簽收《房屋驗收單》之前，購房者較好先簽訂一份《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。搞清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定。同時，考察一下小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)。

　　發(fā)現(xiàn)規(guī)劃變更怎么辦

　　張先生當(dāng)初購江寧某小區(qū)新房時被其超過60%的綠地率所吸引，交房之后張先生發(fā)現(xiàn)綠化面積沒有想象中大，去小區(qū)論壇才了解到開發(fā)商后來改了規(guī)劃，綠地率只有40%了，張先生非常氣憤，提出退房。

　　王煒律師指出，因規(guī)劃、設(shè)計變更導(dǎo)致購房者合法權(quán)益受到損害的，購房者一是有知情權(quán)，二是可以退房，并追償由此帶來的損失。但是需要說明的是：一是規(guī)劃、設(shè)計的變更必須經(jīng)過主管部門的批準；二是并不是所有的變更都要通知購房人，只有發(fā)生因規(guī)劃、設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有義務(wù)通知購房者；三是只有因規(guī)劃、設(shè)計變更，影響了所購房屋上述變化，影響使用的，才有權(quán)選擇退房。容積率增加、綠地率的減少是比較常見的規(guī)劃、設(shè)計變更，但是這個不屬于國家規(guī)定的退房情況，購房者要預(yù)防此種狀況出現(xiàn)只能在合同補充條款中進行約定。

　　總之，在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不符合的地方，要及時反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商相應(yīng)做出修補或賠償。本報地產(chǎn)評論員　趙曉黎

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