又一輪地產(chǎn)調(diào)控政策即將出臺(tái)的風(fēng)聲日緊。其實(shí)，拉下房?jī)r(jià)的套索已在悄悄收緊，房?jī)r(jià)下半年必定出現(xiàn)階段性的下降。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理告訴我們，決定價(jià)格的較有效因素是供求曲線。地產(chǎn)調(diào)控政策由幾年一次淪落到幾月一次，形同兒戲，這只能說明是政策方向不對(duì)路，而不是房?jī)r(jià)對(duì)調(diào)控有了“抗藥性”。

　　從供給看，雖然我們不能指望中國(guó)一夜之間實(shí)現(xiàn)土地私有化，敞開供應(yīng)地產(chǎn)業(yè)這一較重要的“原料”，但由于有三年完成開發(fā)的限令，2009和2010年已經(jīng)售出的土地勢(shì)必要形成大量的供給。

　　盡管缺乏房地產(chǎn)的供給的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但基于房地產(chǎn)開發(fā)周期的特點(diǎn)，我們可用前一年新開工判斷當(dāng)年供給的大概情況。

　　2010年商品房新開工的面積16.38億平米，較上年增長(zhǎng)40.7%，而2009年，商品房新開工面積是11.64億平米，較上年增長(zhǎng)12.5%。鑒于去年新開工面積仍然是在下半年放大，形成供應(yīng)也會(huì)是2011年下半年的事。

　　此前幾輪的抑制需求的調(diào)控政策違背常理，但有助于把一、二手房地產(chǎn)需求穩(wěn)定在一個(gè)較低水平上至少在短期內(nèi)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　套在需求咽喉上的繩索也在悄悄的收緊。在房?jī)r(jià)上漲過程中，銀行貸款是較重要的催化劑。自4月份起，各地時(shí)有個(gè)人購房很難從銀行申請(qǐng)到貸款的報(bào)道，多家銀行已在一、二線城市停止了個(gè)人按揭業(yè)務(wù)。

　　從根本上說，銀行暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是無奈之舉銀行業(yè)個(gè)人房貸的壞賬率歷來只有萬分之四左右，向來是銀行較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。即使并非因傳聞中的銀監(jiān)會(huì)要求各行暫停這一業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)，鑒于存款準(zhǔn)備金率一再提升，各銀行的信貸資金都出現(xiàn)了短缺，不得不主動(dòng)壓縮房貸業(yè)務(wù)。

　　這一趨勢(shì)其實(shí)早就有了，4月份只是越演越烈。央行《2011年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，一季度全部金融機(jī)構(gòu)購房貸款新增3416億元，占同期新增人民幣貸款總額的15.25%，而去年年底，這一比例是17.61%。

　　開發(fā)商資金來源中來自銀行信貸的資金在2010年底已降至17.3%，2011年只會(huì)更低，其他來源的資金中，信貸資金的融資成本已經(jīng)高達(dá)25%以上。

　　前有限購令堵截，加之銀行在購房貸款上釜底抽薪，后又有下半年供給放大的追兵，開發(fā)商是沒有捂盤之意的即使未來兩年不拿地，手頭的土地儲(chǔ)備還有大約三分之二的面積等著開發(fā)，何況地產(chǎn)開發(fā)必須周轉(zhuǎn)起來才能把土地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流和利潤(rùn)。

　　由此觀之，房?jī)r(jià)下半年的極可能出現(xiàn)階段性下降，但除非整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)變數(shù)，否則不要對(duì)降幅抱太大期望近年來被地產(chǎn)調(diào)控政策反復(fù)調(diào)戲，持幣待購錯(cuò)過較低房?jī)r(jià)的“剛需”們?cè)缇统审@弓之鳥了，盡管購房貸款的套索也勒住了其中很多人的欲望，一旦出現(xiàn)降價(jià)，還是有人會(huì)直撲上去……

　　諷刺的是，房?jī)r(jià)較終出現(xiàn)下降仍是供需關(guān)系之果，并非臺(tái)面上琳瑯滿目的多數(shù)政策之功。

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