房價下降了嗎？

　　■統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價下降，老百姓卻感受不明顯

　　房價真的降了嗎？——許多人都在問這個問題。

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，調(diào)控較嚴(yán)厲的一線城市房價的確有所回落。3月份，北京、深圳新房成交均價跌破2萬元/平方米，上海新房價環(huán)比跌幅達7.6%，廣州均價跌破12000元/平方米。

　　從市場實際情況看，傳統(tǒng)上成交活躍的“小陽春”今年被冷清的觀望所取代，各地成交量仍然維持在近幾年來的低位。大多數(shù)新項目以較為合理的價格入市，或給出更大的優(yōu)惠幅度，一些新開盤項目推出九折、直減10萬元等優(yōu)惠，新的打折形式“團購”也出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上。

　　二手房市場上，據(jù)中介機構(gòu)介紹，大多數(shù)房源的掛牌價格仍然維持在高位，但時常會有一些業(yè)主因為急于出手，主動調(diào)低價格，部分房源一次性下調(diào)20%甚至更多。

　　“只要您盯著某一個區(qū)域，時不時地就會有這樣的房源出來，但這樣的房源賣得也很快。”鏈家地產(chǎn)一位工作人員告訴記者。

　　然而，從普通購房者的感受來看，房價下降得似乎沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的那么真切。

　　“我?guī)缀趺刻於家礁浇氖蹣翘幒椭薪槿プ稍?，盡管看房的人不多，但房價從去年底到現(xiàn)在幾乎沒降過，有的還在漲。”家住北京市朝陽區(qū)的陳先生說，政府和媒體都在用數(shù)據(jù)和例子說房價理性回落了，但自己和身邊的朋友同事卻感受不明顯。

　　3月底，北京市提出了房價“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo)，“穩(wěn)定”也是各地房價調(diào)控目標(biāo)的關(guān)鍵詞。據(jù)記者了解，為了維持房價數(shù)據(jù)的“穩(wěn)定”，部分一線城市對高價房暫停發(fā)放預(yù)售許可證，使高價房無法入市銷售，低價房源則加大入市，從而拉低了新房的平均成交價格。有的城市把限價房等保障性住房價格也納入商品房價格統(tǒng)計范疇，近期大量限價房入市，也在統(tǒng)計層面降低了房價。

　　也正因如此，“下降”了的房價數(shù)據(jù)和老百姓的感受差別較大。

　　房價會下降嗎？

　　■“限購令”下成交量難反彈，下半年房價或下降

　　“總體而言，市場現(xiàn)在十分膠著，房價會不會真的迎來下降的拐點，二季度一定會見分曉。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示。

　　“五一”小長假期間，各地樓市成交出現(xiàn)了小幅反彈，但緊接著，成交量再次大幅下滑。以北京為例，5月2日—5月8日，北京樓市成交量再次下滑，總成交3197套，環(huán)比前一周下降39%。

　　根據(jù)以往經(jīng)驗看，正常年份2月份樓市成交量較少，3月份會比2月份翻倍，4月份則會在此基礎(chǔ)上再增加四成左右。但今年2月至今，一線城市樓市成交量始終低迷，同比去年下滑50%以上。

　　朱中一認(rèn)為，連續(xù)的樓市調(diào)控政策已經(jīng)對市場形成了量變到質(zhì)變的影響。與前幾次不同，新一輪的樓市調(diào)控擴大了限購的范圍，在限購令的作用下，成交量很難反彈，房價也缺乏反彈的基礎(chǔ)。

　　中原地產(chǎn)市場分析師張大偉表示，連續(xù)幾次加息、貸款優(yōu)惠利率取消等使購房者尤其是炒房者的資金成本大增。相比一年前，目前購房的利息基本已經(jīng)翻倍，對成交量的影響將進一步加大。

　　“一般來說，成交量大幅萎縮一段時間后，就會傳導(dǎo)到價格上。”萬科集團董秘譚華杰表示，“今年肯定是調(diào)整年，市場會持續(xù)蕭條，下半年一線城市房價如果下跌，很正常。”

　　從企業(yè)角度看，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況進一步趨緊，存量卻仍在不斷上升。從已經(jīng)公布的上市房企2010年報來看，資產(chǎn)負債率普遍走高，多數(shù)達到行業(yè)70%警戒線。有84家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元，同比減少1150億元。同時，129家房企2010年末存貨總量達9098億元，同比增長40.4％，創(chuàng)近幾年來新高。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過這段時間的膠著后，更大范圍、更明顯的降價，更可能成為市場的選擇。

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　　調(diào)控會繼續(xù)從緊嗎？

　　■調(diào)控不會放松，企業(yè)不要倒逼政府加強調(diào)控力度

　　國務(wù)院總理 日前在視察北京市保障性住房建設(shè)時表示，提出要保持房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的決心是堅定不移的；要把一些地區(qū)過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的；要特別關(guān)注困難群體和中低收入家庭，使他們住得起房子、租得起房子的決心也是堅定不移的。

　　很顯然，在當(dāng)前的形勢下，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，也不能放松。

　　4月中旬，國務(wù)院派出8個督查組，赴16個省市督查房地產(chǎn)調(diào)控的政策落實情況和成效。從督查組反饋的情況看，各項調(diào)控措施得到了較好的執(zhí)行，但也有少數(shù)地方政府出現(xiàn)了盲目樂觀的情緒，認(rèn)為當(dāng)?shù)?ldquo;房價不高”，調(diào)控效果已經(jīng)明顯，甚至應(yīng)該放松調(diào)控。對此，參與調(diào)查的幾個相關(guān)部門負責(zé)人均公開表態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控必須堅持不放松。

　　“應(yīng)當(dāng)看到，調(diào)控還只是剛剛看到一點成效，還面臨許多困難。從某種程度上講，如果不是限購令強壓著需求，樓市很有可能已經(jīng)開始反彈了。”朱中一表示，由于通脹預(yù)期仍然強烈，境外熱錢還在繼續(xù)流入，住房剛性需求依舊旺盛……在這些因素的推動下，房價仍然有強烈的上漲沖動。這時候如果放松房地產(chǎn)調(diào)控，房價難免再次出現(xiàn)快速上漲，有限的調(diào)控效果恐將前功盡棄。

　　繼續(xù)堅持的同時，調(diào)控隨時有可能加強。

　　5月1日起，各地按照國家發(fā)改委要求，開始對商品房執(zhí)行“一房一價”明碼標(biāo)價制度。在新制度下，開發(fā)商可自行降價，但不得擅自漲價。此舉被看作是樓市調(diào)控進一步細化、并且直接針對房價的新手段。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部主要負責(zé)人近幾個月來也頻繁表示，有關(guān)部門一直在密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場的變化，積極進行政策儲備，一旦市場出現(xiàn)異動，新的調(diào)控政策隨時可能出臺。

　　“現(xiàn)在和2008年的情況大不相同，當(dāng)時調(diào)控之所以轉(zhuǎn)向，主要是遇到了國際金融危機。”朱中一強調(diào)，在當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟形勢平穩(wěn)好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，只會強化。“無論是企業(yè)還是地方政府，都不要幻想調(diào)控會在短期內(nèi)放松甚至轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)協(xié)會也一直引導(dǎo)企業(yè)，順應(yīng)市場形勢合理定價，積極促銷，不要倒逼政府出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。”

　　制度改革跟上了嗎？

　　■堅持樓市調(diào)控的同時，應(yīng)加快住房制度改革，保障房投資必須到位

　　在房地產(chǎn)短期調(diào)控堅定不移、不斷加強的同時，被寄予厚望的、與房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展息息相關(guān)的體制機制改革，卻不盡如人意。

　　從層面看，當(dāng)前之所以使用限購等行政手段進行調(diào)控，甚至不惜犧牲一點經(jīng)濟增長速度，除了希望在短期內(nèi)穩(wěn)住市場，也希望能利用市場穩(wěn)住的這段時間，加強相關(guān)制度改革。

　　然而，調(diào)控的這一手硬了，制度改革的這一手卻還有點軟。除了北京等城市改革了土地招拍掛制度，上海、重慶試點房產(chǎn)稅以外，其他地方的改革步伐還比較慢。

　　“房價短期下降不應(yīng)該是調(diào)控的先進目標(biāo)。”譚華杰表示，如果調(diào)控不能解決樓市的深層次問題，無異于治標(biāo)不治本。

　　而另一方面，制度改革從來沒有顯得如此迫切。在調(diào)控從嚴(yán)的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍看淡后市。今年以來，多地商品房投資增幅出現(xiàn)明顯下滑，土地市場冷清，商品房竣工面積連續(xù)數(shù)月大于新開工面積。這意味著，兩三年后，房地產(chǎn)市場供應(yīng)有可能出現(xiàn)下滑。

　　這種情況下，如果制度改革不能跟上，不能從體制機制上改變目前房地產(chǎn)市場的運行模式，一旦限購令等調(diào)控政策放松，需求爆發(fā)，房價很可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈。

　　朱中一建議，應(yīng)當(dāng)抓住當(dāng)前市場較為穩(wěn)定的有利時機，從保障性住房政策、土地供應(yīng)政策、金融信貸政策、財政稅費政策、技術(shù)政策等層面，盡快啟動全方位的改革。力爭在“十二五”期末，建立起確保城鄉(xiāng)居民“住有所居”的住房政策體系。

　　在房地產(chǎn)投資增速下滑的情況下，保障性安居工程對投資能否如預(yù)期地發(fā)揮對沖作用，十分關(guān)鍵。今年我國將開工建設(shè)各類保障性住房1000萬套，預(yù)計總投資額超過1.3萬億元，遠高于去年的7800億元。專家普遍預(yù)測，保障房投資增加將對沖商品房投資的減少，從而保證房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)的開工率，減少樓市調(diào)控對宏觀經(jīng)濟運行和就業(yè)的影響。

　　在近期國務(wù)院對各地的督查中，保障房建設(shè)投資是否落實也是之一。“目前看投資到位情況還不太理想。” 住建部有關(guān)負責(zé)人表示，“只有確保保障房投資不折不扣地落實到具體項目和地塊上，才能發(fā)揮對商品房投資減少的對沖作用。”

　　今年國務(wù)院有關(guān)部門將監(jiān)督保障性安居工程開工情況，并將組織多次督察。確保10月底前，各地簽訂的1000萬套保障房任務(wù)全部開工，投資全部到位并起效。

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