經(jīng)常有人在微信上咨詢我，30萬(wàn)以下還可以買到海南哪個(gè)地方的房子，過(guò)分點(diǎn)的甚至在問(wèn)，30萬(wàn)以下可以買哪里的海景房。每當(dāng)這個(gè)時(shí)候，我只能無(wú)奈地告訴他們，30萬(wàn)買海南房子的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，再過(guò)一段時(shí)間，100萬(wàn)以下也難以買到海南的房子了。

一、30萬(wàn)以下海南買房的日子一去不復(fù)返。

2016年初的時(shí)候，我們還經(jīng)常能看到“18萬(wàn)/套”、“25萬(wàn)/套”的廣告，那個(gè)時(shí)候，除了?？凇⑷齺?、陵水幾個(gè)熱門市縣，其他市縣房?jī)r(jià)幾乎都在4000-8000之間，甚至像東方、白馬井、文昌等地方還有7000以下的海景房，30萬(wàn)元，只要避開(kāi)海口、三亞、陵水，其他市縣買一個(gè)三四十平方的小開(kāi)間還有很大的挑選余地。

隨著2016年轟轟烈烈的去庫(kù)存工作的推進(jìn)，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱，房?jī)r(jià)也是輪流暴漲，到今年3月，海南離海近的區(qū)域，非海景房大部分已經(jīng)突破10000元單價(jià)，海景房大部分已經(jīng)超過(guò)1.3萬(wàn)元。即使是多年不漲的中部區(qū)域的屯昌、瓊中、白沙這些地方，價(jià)格也早已突破5000元。按照這些價(jià)格，30萬(wàn)以下，目前能買到的，或許只剩下臨高、定安、屯昌、儋州、昌江這幾個(gè)地方的小于40㎡的超小戶型了。

然而目前的情況是，這幾個(gè)地方由于前期漲幅較小、價(jià)格較低、近期成交較多，到現(xiàn)在還是在慢慢補(bǔ)漲，而且由于貸款周期拉長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商幾乎都不接受貸款，只能一次性付款。所以說(shuō)，30萬(wàn)以下買到海南房子的日子，已經(jīng)一去不復(fù)返了，更不用指望買到海景房了。

二、半年后，100萬(wàn)以下也難在海南買到房。

根據(jù)ZF的數(shù)據(jù)，截止2017年6月份，全省庫(kù)存僅剩11個(gè)月，而在過(guò)去的5個(gè)月里，由于“兩個(gè)暫?！闭叩牟粩嗌罨瘓?zhí)行，全省只有非常少量樓盤拿到預(yù)售證，到現(xiàn)在估計(jì)也就剩下六七個(gè)月的庫(kù)存量了。

海南的樓市，目前正處于冰火兩重天的狀態(tài)，一方面是調(diào)控的緊箍咒不斷收緊，力爭(zhēng)把每一個(gè)“炒”房客趕出海南；另一方面又是不斷深化“兩個(gè)暫?！闭撸黾油獾厝?、炒房客購(gòu)房門檻的同時(shí)，又要保證房?jī)r(jià)平穩(wěn)發(fā)展，不至于因?yàn)檎{(diào)控再次出現(xiàn)2010年-2011年的情況。

這些調(diào)控政策中，*有深遠(yuǎn)意義的、對(duì)未來(lái)海南樓市影響*大的一條，莫過(guò)于停止100平米以下的小戶型的報(bào)建了。之前不論是限購(gòu)也好、限貸也好、限社保也好，給你關(guān)上一扇門的同時(shí)總是又留著一扇窗，只要想買，總歸還是能在海南的土地上買到適合自己的房子。但是限制100平米以下小戶型的報(bào)建，就會(huì)直接導(dǎo)致房子總價(jià)直接翻倍甚至數(shù)倍！

也就是說(shuō)，半年之后，小戶型庫(kù)存消化完了，即使某些人的幻想成真，房?jī)r(jià)真的下降了，你真的能買的起海南的房子了？現(xiàn)在花50萬(wàn)、80萬(wàn)、100萬(wàn)，在海南的大部分地方都還買的起小戶型，甚至還看可以是海景的，當(dāng)小戶型賣完了，按現(xiàn)在海南沿海區(qū)域1萬(wàn)元以上的價(jià)格，100平以上的房子，100萬(wàn)已經(jīng)不夠了，既是是中部七八千的房子，房屋總價(jià)也得接近百萬(wàn)了。

也就是說(shuō)，100萬(wàn)以內(nèi)在海南占個(gè)坑，給自己、給父母養(yǎng)老的機(jī)會(huì)，可能只剩下半年了，半年之后，即使房?jī)r(jià)如你所愿，有所回調(diào)，你需要的，是50萬(wàn)的一房，還是100萬(wàn)的2房？況且，房?jī)r(jià)真的會(huì)回調(diào)嗎？

三、近年海南的房?jī)r(jià)從來(lái)就沒(méi)有真正下跌過(guò)。

如果我說(shuō)海南的房?jī)r(jià)從來(lái)就沒(méi)有真正下跌過(guò)，或許會(huì)有各種各樣的反駁砸過(guò)來(lái)，比如94年，比如11年。實(shí)際上，真正的下跌歷史只有一次，那就是94年，后面實(shí)際上都沒(méi)有真正的下跌，包括2011年，只是成交量的下降而已。

過(guò)去的20年，有過(guò)下跌的是海南各市縣的“均價(jià)”，而真正的房?jī)r(jià)是沒(méi)下跌的。

以2011年的三亞為例。

當(dāng)時(shí)三亞達(dá)到*高峰的時(shí)候，房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)2.5w，而后均價(jià)一路走低，反反復(fù)復(fù)，到2015年，三亞均價(jià)大概在1.5w左右，部分樓盤下跌超過(guò)30%。但是請(qǐng)注意到一個(gè)事實(shí)，當(dāng)時(shí)大東海、三亞灣、亞龍灣、市區(qū)都還有房賣，而房?jī)r(jià)上漲之后，三亞灣、大東海、亞龍灣以及市區(qū)幾乎清的光光的，能買到的就只有后面開(kāi)盤的、偏僻的、當(dāng)時(shí)我們說(shuō)鬼都不去的地方。而后來(lái)降價(jià)的樓盤恰恰就是這些“鬼都不去”的地方，比如現(xiàn)在很火的吉陽(yáng)鎮(zhèn)迎賓路、崖州區(qū)、鳳凰鎮(zhèn)等地。當(dāng)你拿市區(qū)、海景房的均價(jià)，跟當(dāng)時(shí)的“郊區(qū)”的均價(jià)去比較的時(shí)候，這本來(lái)就沒(méi)有什么可比性的，一方面是它們開(kāi)盤的時(shí)候就乘著好地段漲價(jià)的東風(fēng)而虛高，另一方面則是，它們的土地成本和地段優(yōu)勢(shì)本身也沒(méi)法跟這些地方相比。

所以說(shuō)，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)實(shí)際上并沒(méi)有下跌，或者說(shuō)下跌的幅度甚微，有的只是不同地段本身的價(jià)值、定價(jià)的區(qū)別而已。目前不要說(shuō)三亞灣、大東海、亞龍灣區(qū)域了，即使是迎賓路、吉陽(yáng)鎮(zhèn)這些地方也是價(jià)格高企、庫(kù)存非常少，一年半載以后，G98北面的地方出來(lái)了許多樓盤，價(jià)格低于迎賓路許多，三亞的“均價(jià)”可能又被拉低了，但是這又有多少意義呢？

四、現(xiàn)在就是占坑海南的*后機(jī)會(huì)。

小戶型停止報(bào)建的政策，其出發(fā)點(diǎn)是緩解由于海南非常住人口帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題及公共資源緊張等問(wèn)題，由此引發(fā)的海南樓市的*直接的變化就是購(gòu)房總價(jià)的大幅度增加。

實(shí)際上，隨著這么多年來(lái)全國(guó)普遍性的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲趨勢(shì)，以及棚戶區(qū)改造，海南購(gòu)房者客源結(jié)構(gòu)也在慢慢改變，本地購(gòu)房者的比例正在逐漸提升。海南的每一個(gè)城市實(shí)際上都還非常年輕，年輕到既是是它的省會(huì)海口也還處于發(fā)展的起步階段，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施如交通、醫(yī)療等硬性設(shè)施都還處于飛速發(fā)展階段，而海南的經(jīng)濟(jì)也在飛速提升。

隨著城市化的不斷發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升，海南越來(lái)越多人從農(nóng)村走向城市，安居的思維也發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的人想要在城市里購(gòu)房安居，剛需人群越來(lái)越龐大。跟這類剛需對(duì)應(yīng)的，則是海南“長(zhǎng)壽島”吸引而來(lái)的全國(guó)各地的購(gòu)房者，不論是養(yǎng)老、養(yǎng)病、養(yǎng)生、度假，實(shí)際上也是一種剛需。只是這種剛需，需要更多的，或許是30-60平的小戶型。

事實(shí)上，現(xiàn)在或許不是*佳的機(jī)會(huì)，但是現(xiàn)在就是占坑海南的*后機(jī)會(huì)。目前海南各項(xiàng)目的小戶型正在快速消化，當(dāng)你在商量、猶豫、考慮的時(shí)候，其他人已經(jīng)在毫不猶豫的下手了，不久之后100萬(wàn)在海南買房的機(jī)會(huì)將成為歷史，是那個(gè)時(shí)候花一百多萬(wàn)買個(gè)并非*適合自己的大戶型，還是現(xiàn)在就花幾十萬(wàn)買一個(gè)可以給幾代人養(yǎng)老的小戶型？

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