崛起中的越南經(jīng)濟(jì)

在未到達(dá)越南之前，我對(duì)越南的了解還停留在中越戰(zhàn)爭的那個(gè)年代，那場交惡之后，使得大部分的中國人對(duì)這個(gè)國家的好感急劇下降，30年來，少有人主動(dòng)去了解這個(gè)兄弟社會(huì)主義國家的狀況，相反，卻總有一些他們經(jīng)常騷擾南中國海的消息，以及感覺中的體制僵化、經(jīng)濟(jì)落后和生活貧窮?？傊?，印象中的越南就如同阿爾巴尼亞一樣是一個(gè)至少目前經(jīng)濟(jì)上還不太成功的社會(huì)主義國家。

我們是夜晚到達(dá)的胡志明市機(jī)場，這個(gè)所謂越南的機(jī)場比青島的舊機(jī)場還要小，以至于返程乘坐越南航空破舊的737飛機(jī)都讓人感覺不放心。機(jī)場是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較直接的窗口，這樣的機(jī)場當(dāng)然很難讓人對(duì)越南的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更美好的聯(lián)想。惟一讓人感覺親切的是，那些穿著像20世紀(jì)80年代中國軍服的武警戰(zhàn)士和他們并不太流利的英語。

出了機(jī)場，我們隨導(dǎo)游乘車駛往市區(qū)，夜晚的胡志明市燈火逐漸繁華，雖然街道兩旁鮮見高大的建筑，但街上壯觀的摩托車洪流讓人感覺這個(gè)城市的生氣開始撲面而來，這是一幅20世紀(jì)90年代中國許多大城市曾經(jīng)經(jīng)歷過的畫面。忙碌的人群和街道兩旁生意繁忙的店鋪逐漸讓我們對(duì)越南這個(gè)國家開始有了一種新的期待。700萬人口的胡志明市，在法國人統(tǒng)治的100年間曾經(jīng)是中南半島的一顆明珠，100年之后，她是否還將繼續(xù)散發(fā)當(dāng)年越南人引以為豪的魅力？

越到市，對(duì)胡志明市的感覺就越發(fā)生了變化。高樓逐漸變得多了，一些大型的境外品牌廣告牌不斷從眼前閃過，到了郡的時(shí)候，還赫然看到美國花旗銀行的巨大招牌，看來在這個(gè)南亞的社會(huì)主義國家，初顯繁華的都市正在展現(xiàn)她的經(jīng)濟(jì)活力。

下榻的Sofitel Hotel是一家四的酒店，位于胡志明市市，這個(gè)區(qū)域是胡志明市的CBD區(qū)，各種購物、酒店、高端餐廳與酒吧鱗次櫛比。Sofitel Hotel在胡志明市頗有名氣，進(jìn)入酒店后感覺豪華而舒適，與國內(nèi)的酒店并無二致，當(dāng)然價(jià)格也不是十分便宜，標(biāo)準(zhǔn)房在100多美元。聽導(dǎo)游說，在胡志明市這樣的酒店有數(shù)十家，而且包括Hilton、香格里拉這樣的酒店。

導(dǎo)游介紹說，越南學(xué)習(xí)中國，從1986年開始改革開放，近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速，年平均GDP增長在8％左右，境外投資也日益增多，2005年光胡志明市累計(jì)外來投資已達(dá)50億美元，人民生活水平得到很大提高，標(biāo)志之一就是大街上快趕上本市人口數(shù)量的摩托車。據(jù)說，在胡志明市許多家庭都有超過2輛以上的摩托車。

胡志明市的一派繁華景象告訴我，越南人民當(dāng)前的生活是忙碌而幸福的，他們正在經(jīng)歷我們?cè)?jīng)經(jīng)歷過的那段較激動(dòng)人心的改革開放高潮期。而在30多年前，越南人民又是不幸的，基本上都處于戰(zhàn)亂期，單單20世紀(jì)30年代到70年代，就經(jīng)過了三次大型戰(zhàn)爭，尤其是越美戰(zhàn)爭，使整個(gè)國家體無完膚，大部分的城市成為廢墟，20％以上的年輕男子喪生于這場戰(zhàn)爭中，以至于到今天為止，越南的中青年人性別比例還嚴(yán)重失調(diào)。

越南人民也是幸運(yùn)的，盡管有8千萬的人口，面積也只有山東省那么大，但由于地處熱帶，自然資源十分豐富，淡水豐沛，各種經(jīng)濟(jì)作物、農(nóng)產(chǎn)品生長旺盛，除了水災(zāi)，這里的人們很少經(jīng)歷像中國西北地區(qū)那樣的經(jīng)常性旱災(zāi)，所以，就算在經(jīng)濟(jì)較困難的年代，越南人民的溫飽也不成問題。同樣是這個(gè)原因，越南改革開放以后，依托其資源優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度也引人矚目。

剛剛起步的地產(chǎn)開發(fā)

參會(huì)期間由于日程緊湊，我并未就越南房地產(chǎn)市場及政策做十分系統(tǒng)的研究，主要是通過對(duì)越南目前的南西貢開發(fā)區(qū)的參觀考察側(cè)面了解了越南的房地產(chǎn)市場。

直觀地從胡志明市老市區(qū)街道兩側(cè)很難看到成片規(guī)劃的居住區(qū)，這與越南當(dāng)前的土地政策和住房政策有很大關(guān)系。目前，越南的大部分公務(wù)員和企業(yè)人員依然處于類似中國福利分房的體制下，人均居住面積十分有限，大約10余平方米，相當(dāng)于中國大城市20世紀(jì)90年代初的水平。

在越南，大部分私人蓋房都是自己申請(qǐng)購購?fù)恋兀缓笞约航M織設(shè)計(jì)建造，所以，在越南老市區(qū)，少有規(guī)?；纳鐓^(qū)建設(shè)，整個(gè)城市市容比較凌亂。好在越南政府還有一些大的控制性規(guī)劃，商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和辦公區(qū)有所劃分，且交通規(guī)劃尚能說得過去。我們沿街見到幾個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司正在建設(shè)的項(xiàng)目，大體只有1~2個(gè)樓座，建筑面積不超過5000平方米，這與中國的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀差距很大，中國的地產(chǎn)商如果到胡志明市來，一定很快就能成為大地產(chǎn)商，因?yàn)槌^10萬平方米的項(xiàng)目是普通越南人難以想象的。

老市區(qū)的越南人自蓋房很有特色，房子基本都是長條型，兩到三層，進(jìn)深很大，目測(cè)能超過15米，但面寬極窄，估計(jì)只有一間房的寬度，大部分門前都有個(gè)架空的走廊。

越南的傳統(tǒng)住宅采用這種結(jié)構(gòu)，可能與當(dāng)?shù)氐娜照諝夂蛴泻艽箨P(guān)系。因?yàn)樵侥系靥師釒?，陽光和雨水都比較厲害，所以他們的房子會(huì)盡量減少太陽光的照射面積，于是就采用大進(jìn)深小面寬的方式，同時(shí)還有遮陽防雨的走廊。因?yàn)榉课萁Y(jié)構(gòu)大致差不多，所以越南人在房屋色彩上做了不少文章，許多房子都刷上了色彩艷麗的涂料，各家有各家的特色，遠(yuǎn)看非常漂亮，為擁擠的街道增加了不少生氣。當(dāng)然，有些富人家的房子打破了窄長型的模式，很有現(xiàn)代感，甚至還有些做得十分歐化，更有些臨街的別墅，大都3~4層，大面寬，同樣色彩亮麗，很是氣派。

胡志明市區(qū)的高層住宅極少，因此土地就變得稀缺，只有拆了舊的才能蓋新的，所以目前大部分正在施工的住宅周邊都是一些舊樓，很難見到現(xiàn)在中國各大城市興起的造城運(yùn)動(dòng)。

為鼓勵(lì)外商投資房地產(chǎn)，越南政府出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策，規(guī)定凡投資用于出售和出租商品住宅區(qū)項(xiàng)目的外國投資者均可享受稅費(fèi)優(yōu)惠：關(guān)于地租，外國投資者在租地期間可減免用于建設(shè)商品住宅區(qū)所占地的租費(fèi)；對(duì)于外國投資者需交納租費(fèi)的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同簽訂之日起，可免3年租費(fèi)；對(duì)于緩建或暫緩運(yùn)作項(xiàng)目，外國投資者可在緩建或暫緩運(yùn)作期間減免50%的租費(fèi)。關(guān)于所得稅，根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)不同，外國投資者享受不同稅收優(yōu)惠，即：在特別貧困地區(qū)投資的商品住宅項(xiàng)目所得稅率為10%；在貧困地區(qū)投資的商品住宅項(xiàng)目所得稅率為15%；在其他地區(qū)投資的商品住宅項(xiàng)目所得稅率為20%。

富美興南西貢開發(fā)區(qū)：

胡志明市的新城建設(shè)樣本

作為胡志明市的城市開發(fā)項(xiàng)目——南西貢開發(fā)區(qū)坐落于胡志明市第七郡，距離商業(yè)郡僅4公里。1994年12月28日當(dāng)?shù)厥姓_表示南西貢區(qū)將和當(dāng)時(shí)的市區(qū)平行發(fā)展，1998年更是把南西貢區(qū)的開發(fā)建設(shè)納入到當(dāng)時(shí)的城市總體規(guī)劃中，強(qiáng)調(diào)南西貢將成為胡志明市的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)與服務(wù)。

于是，越南的開發(fā)商富美興聯(lián)營公司接手了這一項(xiàng)目，成為南西貢開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的提供者。這一項(xiàng)目規(guī)模龐大，總計(jì)3000公頃，目前正在進(jìn)行開發(fā)的也有1000多公頃，這樣巨大的項(xiàng)目在中國也很少見。

富美興聯(lián)營公司成立于1993年。因臺(tái)商貿(mào)易開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)有開發(fā)胡志明市新順加工區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，而獲得越南政府的大力肯定與支持，由當(dāng)?shù)厥姓硇马樄I(yè)推廣公司和其共同投資成立了富美興，致力于南西貢開發(fā)區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)。

以新順出口加工區(qū)為例。貿(mào)易接手此項(xiàng)目時(shí)正是越南開始改革開放之后，大約300公頃的土地由越南政府無償或低價(jià)提供，貿(mào)易負(fù)責(zé)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)（道路、自來水、電廠、污水處理等）、配套（商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、倉儲(chǔ)、宿舍、消防乃至銀行等）以及招商，其中工業(yè)區(qū)為195公頃。現(xiàn)在這個(gè)加工區(qū)已成為胡志明市較成功的開發(fā)區(qū)，共有10個(gè)國家的109家企業(yè)進(jìn)駐，總投資額為8.2億美元，年出口額18億美元，就業(yè)人口5萬余人。

這種類似中國開發(fā)區(qū)的開發(fā)模式在運(yùn)營手法上和中國有所不同，土地在一級(jí)開發(fā)時(shí)就直接交給了企業(yè)，而且是個(gè)外資企業(yè)。這樣雖然將相當(dāng)一部分土地增值利益交給了企業(yè)，但對(duì)于政府而言，提高了開發(fā)效率，降低了成本，一定程度上也避免了腐敗。

富美興南西貢開發(fā)區(qū)主要是以居住和商務(wù)為主的新城開發(fā)，貿(mào)易同樣具有一級(jí)土地開發(fā)商的職能。這種操作模式很值得我們?nèi)パ芯?，它屬于一種戰(zhàn)略開發(fā)，開發(fā)商要在一個(gè)較恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)切入，比如貿(mào)易10多年前就介入了此地塊，做了大量的前期規(guī)劃、準(zhǔn)備和配套投入工作。這對(duì)于中國國內(nèi)的大部分地產(chǎn)商而言，顯然還不具備這種意識(shí)、能力以及條件，相比之下，我國香港、臺(tái)灣和新加坡的投資商在這一點(diǎn)上就做得較好，他們對(duì)于海外業(yè)務(wù)有比較清晰的戰(zhàn)略，操作模式也非常成熟。

現(xiàn)在，富美興南西貢開發(fā)區(qū)已初顯成果，住宅開發(fā)已完成數(shù)百萬平方米，包括現(xiàn)代建筑風(fēng)格的高層公寓、聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅等，建筑形態(tài)和國內(nèi)已無區(qū)別，環(huán)境營造也很到位。開發(fā)區(qū)還建起了多個(gè)中學(xué)、大學(xué)，醫(yī)院也是與法國一家的醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，其他商業(yè)配套也相當(dāng)完善，辦公商務(wù)區(qū)也有了雛形，整個(gè)富美興南西貢開發(fā)區(qū)已成為未來胡志明市區(qū)域發(fā)展的樣本，胡志明市正在發(fā)力向著一個(gè)國際化的現(xiàn)代都市發(fā)展。

據(jù)貿(mào)易的陳總說，富美興開發(fā)區(qū)的居住者大多是越南有錢的私人業(yè)主，還有一部分是外國人。新區(qū)的公寓房價(jià)格現(xiàn)在已到了每平方米800~1000美元，一套房屋至少需要5萬~6萬美元，而獨(dú)棟別墅則需要30萬~50萬美元，這個(gè)房價(jià)已經(jīng)趕上了青島，這一點(diǎn)超出了我們的預(yù)期。畢竟在胡志明市，年人均收入還只有1800美元，能夠支撐這樣高的房價(jià)讓我們有些意外。

開發(fā)區(qū)也在進(jìn)行土地出售，靠近老市區(qū)的區(qū)域土地目前售價(jià)約為700~800美元/平方米，價(jià)格已趕上了青島市市的土地價(jià)格。這個(gè)價(jià)格讓我們這些地產(chǎn)商都有些望而生畏，不得不對(duì)越南的地產(chǎn)市場進(jìn)行重新審視。這也使我們愈加佩服我們?nèi)A人同胞們的戰(zhàn)略眼光，他們進(jìn)入越南市場就像10多年前進(jìn)入中國內(nèi)地市場一樣，前期經(jīng)過漫長的等待和準(zhǔn)備，才換來今天巨大的收益，這種長

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