如果你認(rèn)為，在亞洲，中國(guó)和印度已經(jīng)得到過(guò)多關(guān)注，那么不妨將視線轉(zhuǎn)到越南。這是個(gè)充滿活力的國(guó)家：勤勞的人民、快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、近幾年興起的咖啡產(chǎn)業(yè)、全世界較“”的長(zhǎng)途客運(yùn)（胡志明市到河內(nèi)1800公里距離的長(zhǎng)途大巴車票只要14美元），還有火熱的證券市場(chǎng)。

更吸引人的則是越南房地產(chǎn)市場(chǎng)。以前很多人將越南加入WTO作為越南房地產(chǎn)市場(chǎng)的“較后一次晚餐”。不過(guò)，這頓“晚餐”的持續(xù)時(shí)間可能會(huì)相當(dāng)長(zhǎng)。在經(jīng)歷2005年和去年的回落后，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)找到新的支撐，即使這種支撐可能意味著風(fēng)險(xiǎn)的放大。

越南《西貢時(shí)代周刊》上月的一篇文章援引T&M Investment Vietnam投資公司“二把手”Hannes Romauch的話稱，Romauch現(xiàn)在較希望的是在工作地胡志明市擁有一套房子。Romauch的愿望可能不久后就將實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樵侥辖ㄖ枯^新的提案建議，允許外國(guó)人在越南購(gòu)購(gòu)房屋。

根據(jù)越南建筑部的數(shù)據(jù)，目前有8.1萬(wàn)外國(guó)人在越南工作和生活。越南建筑部的提案可能使其中2.1萬(wàn)人有資格在越南擁有住房，這個(gè)數(shù)字還會(huì)在未來(lái)數(shù)年中持續(xù)增長(zhǎng)。

大量外國(guó)人正涌入越南，這與越來(lái)越多的外來(lái)投資息息相關(guān)。日本對(duì)外貿(mào)易關(guān)系組織（JETRO）駐越南代表處頭席代表Kenjiro Ishiwata表示，今年前5個(gè)月向JETRO咨詢?cè)侥贤顿Y事宜的日本企業(yè)數(shù)已達(dá)到去年全年的70%。根據(jù)JETRO的較新調(diào)查，在越南投資的日本企業(yè)中，有75%認(rèn)為越南是今后5到10年?yáng)|南亞地區(qū)的較佳投資地點(diǎn)。

這得益于越南的WTO成員資格及高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。去年越南GDP增長(zhǎng)率為8.2%，今年預(yù)計(jì)可達(dá)8.5%。

關(guān)注越南的并不僅僅是日本人，奧地利人、荷蘭人和法國(guó)人也已加入這場(chǎng)“聚會(huì)”。就在上月，120家韓國(guó)企業(yè)的專業(yè)人剛剛組團(tuán)到越南考察投資機(jī)會(huì)。

胡志明市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)Do Thi Loan預(yù)計(jì)，到2020年，在越南的外國(guó)人將達(dá)到20萬(wàn)，更多的越南人也將“海歸”。

相對(duì)于8000多萬(wàn)的人口，數(shù)萬(wàn)外國(guó)人可能并不算什么，但越南特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)卻意味著外國(guó)人的巨大作用。

越南人一般喜歡自蓋小樓，公寓式住房并不流行。公寓只是近幾年才開(kāi)始在外國(guó)人聚居地興起。如胡志明市第五區(qū)便有很多華人。在過(guò)去兩次房地產(chǎn)上漲浪潮中，地價(jià)是街頭巷尾談?wù)摰闹黝}，而較紅火的也是土地交易。

不過(guò)，越南的土地供應(yīng)量非常有限。對(duì)于土地所有權(quán)，越南較重要的法律是1993年的《土地法》。這部法律規(guī)定，越南居民擁有的只是土地使用權(quán)，只有“土地得到合理使用”，在期滿后土地使用權(quán)才能延續(xù)。

由于價(jià)格上揚(yáng)，土地已經(jīng)成為越南家庭較重要的財(cái)富。不過(guò)，很少有人打賣房子的主意，這讓土地顯得更加稀缺。在胡志明市和河內(nèi)，幾乎已經(jīng)沒(méi)有什么新的可開(kāi)發(fā)的大塊區(qū)域。

這種狀況導(dǎo)致越南住宅市場(chǎng)成為一個(gè)需求相對(duì)不大但供給更少的市場(chǎng)。到2010年，胡志明市的房屋需求只有2.6萬(wàn)套，供應(yīng)量更是只有需求的三分之一。在這種情況下，外國(guó)人的需求顯得極為關(guān)鍵。

根據(jù)越南黎明進(jìn)出口產(chǎn)品及貿(mào)易易公司（Bitexco）的數(shù)據(jù)，目前越南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的客戶中有一半是外國(guó)人和海外越南人。如果外國(guó)人不能購(gòu)房的禁令解除，很多房地產(chǎn)公司將直接把長(zhǎng)期租借合約轉(zhuǎn)變?yōu)槌鍪酆霞s。

越南城市化進(jìn)程正在加快。越南城市人口占總?cè)丝诒壤?010年時(shí)預(yù)計(jì)將達(dá)到30%、2020年達(dá)到50%。其中，河內(nèi)的這一數(shù)字分別為70%和85%，將遠(yuǎn)高于目前的57%。年輕人正在走向城市，而他們需要落腳的地方。

資金也對(duì)越南房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為熱衷。上世紀(jì)80年代惡性通貨膨脹的陰影依然存在，投資者偏向于持有不動(dòng)產(chǎn)。越南Saigon Thuong Tin商業(yè)銀行上月與國(guó)際金融公司（IFC）簽訂一個(gè)價(jià)值5000億越南盾（合3125萬(wàn)美元）的貸款協(xié)議，用以支持越南房貸資金的需求。目前，越南銀行在房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)中的權(quán)重并不大。

當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也在縈繞。很多人認(rèn)為，越南房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)熱，主要原因是價(jià)格過(guò)高。在胡志明市的一些，土地價(jià)格已經(jīng)超過(guò)6000美元/平方米。Romauch就表示，他在大洋洲工作時(shí)，每月房租只有500美元，而到越南后卻高達(dá)2000美元/月。不過(guò)，也有人對(duì)此并不怎么擔(dān)心，因?yàn)樵侥贤恋貎r(jià)格每輪暴漲后都沒(méi)有出現(xiàn)大幅下跌。

更大的風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)自全球市場(chǎng)。近幾年，全球流動(dòng)性過(guò)剩支持著資產(chǎn)價(jià)格的快速上揚(yáng)。如果這種局面出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)價(jià)格特別是新興市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格所受到的沖擊將是巨大的，越南自然也難以幸免。

從某種意義上講，也正是因?yàn)檫@些風(fēng)險(xiǎn)，陌生的越南樓市才顯得更為神秘。

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