在加拿大大溫哥華地區(qū)列治文市從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的姚瑤，正經(jīng)歷她從業(yè)15年來(lái) 黑暗的日子：往?？赡茉趻斐龊髢芍軆?nèi)就能夠售出的樓盤(pán)，現(xiàn)在四個(gè)月都沒(méi)有成交；而在過(guò)去半年里，她只賣(mài)出了四套獨(dú)立房屋，這甚至不到業(yè)務(wù) 期一個(gè)月銷(xiāo)售量的零頭。

溫哥華只是個(gè)縮影，今年上半年，加拿大多地高端獨(dú)立物業(yè)銷(xiāo)量急速下行。

7月，蘇富比國(guó)際地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)超100萬(wàn)加元的獨(dú)棟房屋銷(xiāo)量在多倫多同比銳減46%，超400萬(wàn)加元的豪宅銷(xiāo)量暴降51%，同等住宅在溫哥華大跌47%?？們r(jià)超過(guò)100萬(wàn)加元的公寓樓銷(xiāo)量同比下跌13%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)由盛轉(zhuǎn)衰的情況還發(fā)生在英國(guó)：早在今年1月份，倫敦房?jī)r(jià)就創(chuàng)下2009年8月之后的 跌幅，并波及了英國(guó)多個(gè)城市；4月份，英國(guó)房?jī)r(jià)更是創(chuàng)下2010年9月以來(lái)的 跌幅。

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，全球22個(gè) 活力城市的房?jī)r(jià)，已經(jīng)超過(guò)金融危機(jī)前的峰值—其中14個(gè)城市平均房?jī)r(jià)較峰值上漲了45%。

在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮之下，卻潛伏著重重隱患：一是全球經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀難以支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)；二是來(lái)自于全球多國(guó)對(duì)外國(guó)人購(gòu)房的限制舉措。

核心區(qū)房?jī)r(jià)漲幅更大

從奧克蘭到阿姆斯特丹，從悉尼到舊金山，黃金地帶的房?jī)r(jià)已經(jīng)一飛沖天?！督?jīng)濟(jì)學(xué)人》 的房?jī)r(jià)指數(shù)追蹤了全球 活力的22個(gè)城市。這些城市共有1.63億居民，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出相當(dāng)于德國(guó)和日本的總和。過(guò)去五年里，這些城市的平均房?jī)r(jià)實(shí)際增長(zhǎng)了34%，其中七個(gè)城市的漲幅超過(guò)50%。而在德國(guó)首都柏林，僅僅2017年一年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率就已經(jīng)達(dá)到20.5%，位居2017年全球150個(gè)大城市之首。

要知道，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在1995年至2010年之間幾乎沒(méi)有變化。但就在2011年，股神巴菲特等在阿德勒斯霍夫等地區(qū)買(mǎi)下柏林房產(chǎn)之后，柏林核心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)，從1500歐元上漲至現(xiàn)在的5000歐元。

不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，此輪上漲一定程度上源于2008年全球金融危機(jī)后的反彈。令人覺(jué)得諷刺的是，引發(fā)危機(jī)的導(dǎo)火索便是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的次級(jí)貸款出現(xiàn)違約危機(jī)。

但在危機(jī)之后，全球房?jī)r(jià)自谷底實(shí)際平均上漲了56%。14個(gè)城市的房?jī)r(jià)超過(guò)了危機(jī)前的 值—平均較 值上漲了45%。

城市核心區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅，往往能夠大大跑贏周邊地區(qū)樓價(jià)。以英國(guó)大倫敦地區(qū)（Greater London）為例，該地區(qū) 近50年房?jī)r(jià)漲幅達(dá)106倍，遠(yuǎn)超英國(guó)及英格蘭地區(qū)房?jī)r(jià)平均漲幅（61倍、70倍），也跑贏英國(guó)名義GDP增長(zhǎng)率（49倍）。

從大倫敦內(nèi)部看，內(nèi)倫敦核心區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅更大：1995年1月至2018年3月，內(nèi)倫敦房?jī)r(jià)從7.83萬(wàn)英鎊/套漲至57.9萬(wàn)英鎊/套，上漲6.4倍；外倫敦房?jī)r(jià)從7.30萬(wàn)英鎊/套漲至2018年3月的42.39萬(wàn)英鎊/套，上漲4.8倍。

難怪在《紙牌屋》里，男主角安德伍德感嘆：“權(quán)力就像房地產(chǎn)， 重要的就是位置、位置和位置。”

多國(guó)政府出手調(diào)控樓市

8月15日，新西蘭通過(guò)了一項(xiàng)法律，禁止外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)大部分區(qū)域的住宅，只允許購(gòu)買(mǎi)期房和公寓。

在此之前，新西蘭總理阿德恩（Jacinda Ardern）曾公開(kāi)指責(zé)外國(guó)炒房團(tuán)炒高了房?jī)r(jià)。

自2008年至今十年時(shí)間內(nèi)，新西蘭住宅的平均價(jià)格接近翻番，2017年漲幅甚至達(dá)到6%。樓價(jià)的瘋狂上漲讓這個(gè)山清水秀的旅游國(guó)家感到無(wú)法接受。

受到炒房團(tuán)困擾的還有同樣山清水秀的加拿大。今年2月，加拿大宣布對(duì)溫哥華針對(duì)外國(guó)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅由15%提高到20%，其征收范圍也擴(kuò)展到溫哥華以外地區(qū)。這是自2016年8月2日開(kāi)始向外國(guó)人收取15%房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅之后的政策再加碼。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅出臺(tái)前的2015年，溫哥華的房產(chǎn)市場(chǎng)上，中國(guó)人的購(gòu)房資金超過(guò)600億元，占當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售額的1/3。澳大利亞墨爾本出臺(tái)外國(guó)人12.5%的購(gòu)房稅，全球多個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家都已經(jīng)出臺(tái)針對(duì)購(gòu)房團(tuán)的“驅(qū)趕”政策。

但炒房團(tuán)們隨即又瞄準(zhǔn)了新興市場(chǎng)國(guó)家。2018年初，國(guó)際買(mǎi)家開(kāi)始大舉進(jìn)入越南市場(chǎng)。僅在今年一季度，越南房產(chǎn)市場(chǎng)的需求量上漲了300%。

隨著需求量上升，房?jī)r(jià)迅速上揚(yáng)。據(jù)越南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，芽莊某樓盤(pán)單價(jià)，從年初700萬(wàn)越南盾（約合人民幣1959元）每平方米，上升到當(dāng)前的1000萬(wàn)越南盾（約合人民幣2775元）每平方米，漲幅超過(guò)40%。

值得注意的是，這部分新興經(jīng)濟(jì)體抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較差，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)爆雷，將可能迎來(lái)長(zhǎng)時(shí)間的低迷時(shí)期。

繁榮將迎轉(zhuǎn)折點(diǎn)

過(guò)去數(shù)年，多個(gè)經(jīng)濟(jì)體的高速發(fā)展都是基于大量的美元貸款和投資。但在目前美聯(lián)儲(chǔ)加息之風(fēng)越吹越猛時(shí)，阿根廷和土耳其等多個(gè)外匯儲(chǔ)備薄弱而債務(wù)高企的發(fā)展中國(guó)家，都已經(jīng)陷入貨幣與經(jīng)濟(jì)脆弱的泥淖。

市場(chǎng)開(kāi)始擔(dān)心，隨著美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始加息周期，一些具有高外債而低外匯儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)體將會(huì)因?yàn)槊涝鞒龊腿谫Y成本增加而受到?jīng)_擊，其中就包括炒房客喜歡的澳大利亞。

進(jìn)入2018年，澳元的疲弱已經(jīng)引發(fā)投資者對(duì)流動(dòng)性的擔(dān)憂(yōu)，進(jìn)而對(duì)澳洲未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生懷疑。而在 近一個(gè)月，澳元跌超3%，其匯率變動(dòng)與印尼盾相當(dāng)，已成為表現(xiàn) 差的發(fā)達(dá)市場(chǎng)貨幣。

全球外匯資本有限公司（Amplifying Global FX Capital Pty Ltd）創(chuàng)始人吉布斯（Greg Gibbs）稱(chēng)，澳洲的銀行業(yè)很大程度上是依靠海外資金，而澳元的疲弱則會(huì)進(jìn)一步激發(fā)流動(dòng)性收緊所帶來(lái)的問(wèn)題。

美銀美林的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也曾指出，近年澳大利亞經(jīng)濟(jì)連年增長(zhǎng)依靠的完全是慣性，主要得益于經(jīng)濟(jì)全球化后出口和樓市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》更是將澳大利亞列為世界上房?jī)r(jià)被高估 嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)體。

澳大利亞知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家克里斯·理查森（Chris Richardson）則警告稱(chēng)，房地產(chǎn)泡沫令澳大利亞經(jīng)濟(jì)極度脆弱。

《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》將過(guò)去20年的房租與房?jī)r(jià)的平均比率作為“公允值”來(lái)參考。在過(guò)去三年中，澳大利亞的全國(guó)房?jī)r(jià)與收入之比相較公允值高出20%，房?jī)r(jià)與租金之比相較公允值高出30%。截至2018年上半年，兩個(gè)比率都已經(jīng)超出公允值40%。房地產(chǎn)泡沫的可能性已經(jīng)處于不容忽視的狀態(tài)。而更讓市場(chǎng)擔(dān)心的是，一旦澳大利亞樓市爆發(fā)危機(jī)，多米諾骨牌效應(yīng)可能將傳導(dǎo)至其他已被外國(guó)投資者過(guò)度炒作的地區(qū)。

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