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內(nèi)地客虧錢賣樓悲觀氣氛籠罩 香港樓市步入調(diào)整期

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 614 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近日,“以長江實業(yè)和新鴻基為代表的部分香港大型地產(chǎn)商開始大幅降價”的消息引發(fā)關(guān)注。實際上,不僅僅是樓市成交慘淡,熱門地段流標(biāo)、入市新盤降價搶客等一連串負(fù)面消息也不斷沖擊香港樓市。

  當(dāng)?shù)剌浾摲Q,這是特區(qū)政府一年多以前連續(xù)推出“辣招”打壓樓市造成的。但更重要的原因是,美聯(lián)儲退市已造成資金從新興國家大規(guī)模流出,低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然減退。

  目前,悲觀氣氛正籠罩香港樓市。有機(jī)構(gòu)分析,香港樓市調(diào)整周期展開,今年樓價或下調(diào)一成。

  慘淡

  內(nèi)地客香港虧錢賣樓

  近期有關(guān)內(nèi)地客虧錢賣樓的消息接連不斷,較新爆出的一宗是一名內(nèi)地韓姓業(yè)主賣樓虧了600萬港元。

  這位內(nèi)地客持有的是位于山頂加列山道的300平米“大宅”,業(yè)主2011年購進(jìn)的時候花了1.28億港元。有知情的代理透露,這名內(nèi)地客購入物業(yè)后本來打算短線炒賣,中間也曾經(jīng)試圖出租,但一直沒找到下家,于是便將房子叫價下調(diào)求售,較后以1.3億港元售出。以購入價計算,這次轉(zhuǎn)售賬面雖然微賺200萬港元,但連同印花稅及傭金等,估計該名內(nèi)地客要虧損約600萬港元。

  山頂豪宅屬,而富人又一向不差錢,故而山頂豪宅價格從來是只高不低。這讓港人感嘆,更催生警惕:香港樓市正走在下坡路上?

  內(nèi)地客虧錢賣樓并非這一例。盤點(diǎn)一下近期的實例:

  大角,有一處實用面積1061平方英尺(約合90平米)的住宅,原本由一名內(nèi)地客以2265萬港元購入,近日以2200萬港元易手,賬面損失65萬港元,若加上厘印費(fèi)(96萬港元)及代理傭金等雜項支出,實質(zhì)損失逾180萬港元。

  大潭陽明山莊,一名近年購入多個物業(yè)的內(nèi)地鄭姓客人,在2012年斥資1900萬港元購入的物業(yè),近日以1795萬港元售出,賬面虧損約105萬港元,而由于交易須付5%額外印花稅,即近90萬港元,假如全數(shù)由賣方承擔(dān),再連同印花稅及傭金等費(fèi)用,他實際上虧了約270萬港元。

  內(nèi)地客為何頻頻爆出虧錢賣樓?直接因素,多數(shù)意見認(rèn)為與內(nèi)地“錢荒”有關(guān),在香港購樓的內(nèi)地投資者多是生意人,受銀行收緊信貸、資金周轉(zhuǎn)困難影響,一些內(nèi)地投資者急于出售物業(yè)回籠資金,只好虧錢賣樓。但“蝕本”出手,也反映了香港樓市近期需求不旺的“慘淡”景象。

  很多人都在問:這種凄涼僅僅是短期現(xiàn)象,還是意味著一個調(diào)整周期的到來?全球資金大環(huán)境影響下的香港樓市,會否因一系列負(fù)面因素疊加而出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)?

  難免

  香港“炒樓”熱潮必然減退

  農(nóng)歷新年過后,傳來的不僅僅是樓市成交慘淡這一樁壞消息,熱門地段流標(biāo)、入市新盤大幅降價搶客等一連串負(fù)面消息也不斷沖擊樓市。

  較新消息是,屯門兩幅住宅地截標(biāo)以每平方英尺2000余港元的低價售出,創(chuàng)下該區(qū)塊十幾年以來的較低價。至于新樓盤“劈價搶客”,以元朗一樓盤為例,去年3月底頭度開盤,當(dāng)時平均實用平方英尺價1.71萬港元,而較近一期報價則是約9200港元,價格調(diào)整幅度可謂驚人。

  有輿論稱,這是特區(qū)政府一年多以前連續(xù)推出“辣招”打壓樓市造成的。去年下半年起,由于特區(qū)政府推出針對內(nèi)地炒樓的“雙辣招”(非本地人、短期炒賣者加征印花稅),內(nèi)地客參與較多的“豪宅”市場便開始疲軟。據(jù)差餉物業(yè)估價署早前公布,去年全港樓價升約7.7%,升幅為5年來新低,實用面積1722平方英尺(約150平米)以上大戶型,樓價更是5年來頭次出現(xiàn)跌幅,全年下跌2%。

  更有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱一手房需求應(yīng)聲銳降,以非本地個人及非本地公司名義購購物業(yè)的個案,去年第三季度減少至平均每月89宗,占總成交2.2%,遠(yuǎn)低于2012年1月至10月期間,平均每月約360余宗,占總成交逾4.5%的水平。

  “辣招”之外,全球金融大環(huán)境更為人所關(guān)注。香港作為對全球資金動向較敏感的開放式經(jīng)濟(jì)體,國際金融一有風(fēng)吹草動,樓市便搖晃不已。美聯(lián)儲退市已造成資金從新興國家大規(guī)模流出,原為低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然會減退,這是香港樓市疲軟的根本。

  香港金管局總裁陳德霖早前預(yù)告,金融海嘯后流入的1000億美元將會撤走,屆時會對資金流動性及利率造成壓力。

  香港金管局及中原研究部的資料顯示,自2008年美聯(lián)儲推出頭輪量寬后,熱錢流入將香港銀行體系資金一度推高至3180億港元,令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位,現(xiàn)時銀行體系資金約1639億元,資金轉(zhuǎn)勢流走后,市場預(yù)計按揭利率將從低位回升至逾3厘水平。

  中國內(nèi)地對香港的影響也越來越大。從香港的角度看,一方面,內(nèi)地經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長,內(nèi)地金融系統(tǒng)穩(wěn)健、不易受國際沖擊,對香港起著重要的支撐作用;另一方面,內(nèi)地收緊銀根、整頓“影子銀行”、打擊腐敗,又客觀上影響了對香港樓市的需求。內(nèi)地整頓金融秩序?qū)θ蚪鹑诘挠绊懸膊蝗菪∮U,一國際金融機(jī)構(gòu)高管就直言,中國為影子銀行“收水”,比美聯(lián)儲退市更值得新興市場憂慮。

  下調(diào)

  香港樓價今年或降一成

  悲觀的氣氛正籠罩香港樓市。農(nóng)歷新年期間,一二手房成交大幅下挫,說明投資者對現(xiàn)階段入市購樓變得猶豫,大部分都轉(zhuǎn)持觀望態(tài)度。

  一機(jī)構(gòu)民調(diào)顯示,市民預(yù)期短期樓價下跌所占比例為70.9%;而認(rèn)為樓價短期上升所占比例為12.1%,屬偏低水平。

  在香港,一枝獨(dú)秀的地產(chǎn)行業(yè)也可視作經(jīng)濟(jì)之母,樓市一旺百旺,一衰百衰。從樓市周期看,回歸以來香港曾經(jīng)歷過1997年(亞洲金融危機(jī))、2003年(非典危機(jī))及2008年(美國次貸危機(jī))的樓市大調(diào)整,自2008年12月香港私人住宅價格跌入谷底后,反彈至今累計升幅已達(dá)134%。目前樓價升幅換算成年率高達(dá)18.5%,是GDP增幅的5到6倍,也是物價增幅的3到4倍。無論從基本面還是從外圍大環(huán)境看,香港樓市都顯現(xiàn)出正在步入調(diào)整期。美聯(lián)儲的加息預(yù)期就是調(diào)整的信號。

  香港財金官員已不只一次警告,香港利率有可能比美國更早進(jìn)入加息周期。一方面,在新興市場熱錢流走的陰影之下,未來加息的可能性驟增;另一方面,受持有成本增加的影響,地產(chǎn)商會加快售樓,未來香港樓市新盤供應(yīng)將會逐步增加。不少業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析,香港樓市有可能要調(diào)整兩成或以上才見底,調(diào)整期至少需要2年。

  不過,也有樂觀者認(rèn)為,目前香港經(jīng)濟(jì)基調(diào)良好,失業(yè)率仍維持約3.3%水平,業(yè)主持貨能力較強(qiáng),低息環(huán)境下,大部分不需急于“劈價”套現(xiàn),預(yù)計今年住宅樓價有望上升。

  還有業(yè)內(nèi)人士把樓市保持暢旺的希望寄托在內(nèi)地客身上。世邦魏理仕發(fā)布《中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資報告》,預(yù)計今年中國個人投資者將有1.1萬億元投向海外房地產(chǎn)市場。有分析師算賬,由于人民幣持續(xù)升值,目前內(nèi)地客入市港樓等于打了7.8折。

  萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文表示,短期內(nèi)“限購令”不會有所放寬,港人在內(nèi)地購房的限制依然持續(xù),加上內(nèi)地稅制復(fù)雜,投資內(nèi)地樓市未必有多大賺頭,簡單而言5年要升值3成以上才“有錢賺”。他又表示,限購令內(nèi)地資金南下,預(yù)料投資者將重返香港新盤市場,今年內(nèi)地購家比例將由現(xiàn)時的5%增至10%。

  總之,多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為,香港樓市將進(jìn)入調(diào)整期,但由于全球發(fā)展尚算穩(wěn)定,調(diào)整將是溫和的。有機(jī)構(gòu)預(yù)測,新盤減價沖擊二手房,預(yù)期今年二手樓價下跌10%。如果其他地產(chǎn)商跟隨減價賣樓的話,新盤定價有可能會“一浪低于一浪”,而急于套現(xiàn)的二手房業(yè)主惟有減價爭奪客源,假如一手房及二手房的價格齊跌,香港樓市就可能真走到轉(zhuǎn)折點(diǎn)了。

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