1 1945年-1952年禁運(yùn)造成樓市震蕩

戰(zhàn)后，香港樓市的個(gè)循環(huán)周期起步于1945 年，到1952 年。由于受到朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)，聯(lián)合國(guó)對(duì)中國(guó)實(shí)行禁運(yùn)的影響，香港傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)口貿(mào)易一落千丈，經(jīng)濟(jì)不景氣迅速波及地產(chǎn)市場(chǎng)。

2 1953年-1958年過(guò)度投機(jī)招致售樓花限制

朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，香港經(jīng)濟(jì)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，邁向工業(yè)化道路，刺激了樓市的復(fù)蘇，出現(xiàn)了戰(zhàn)后樓市的個(gè)循環(huán)。從1953 年開(kāi)始起步的地產(chǎn)循環(huán)，到1957 年達(dá)到頂峰，1958 年卻開(kāi)始從高峰下跌。新落成的樓宇門前貼滿招客租屋的廣告，甚至中區(qū)落成的大廈，也有過(guò)半面積未能租出，底層只好租給賣宵夜的攤販。究其原因，主要是前幾年動(dòng)工的樓宇大量落成，但市民購(gòu)購(gòu)力仍然有限。當(dāng)時(shí)香港地產(chǎn)商熱衷賣樓花，香港政府為保障購(gòu)家的利益，在1957 年制定新條例，對(duì)售賣樓花進(jìn)行限制，如規(guī)定發(fā)展商要投資一定數(shù)額的資金于發(fā)展中樓盤(pán)，才可向購(gòu)家賣樓花，賣樓花的錢必須?？顚Ｓ茫粶?zhǔn)挪作其他用途。

3 1959年-1968年銀行崩盤(pán)引發(fā)樓市危機(jī)

香港樓市經(jīng)過(guò)短暫調(diào)整后在60 年代中期再度繁榮。出口加工業(yè)的蓬勃發(fā)展推動(dòng)了香港經(jīng)濟(jì)的起飛。60 年代初，香港地產(chǎn)置業(yè)公司已從50 年代中期的五六百家急增到1500 多家，60 年代中期更超過(guò)2000 家，這些公司除經(jīng)營(yíng)樓市外，一般兼營(yíng)工程建筑業(yè)務(wù)，不過(guò)，絕大部分都是小公司，"一樓一公司"的情況相當(dāng)普遍。

60 年代中期，香港先后爆發(fā)銀行危機(jī)和政治騷動(dòng)，觸發(fā)戰(zhàn)后以來(lái)較嚴(yán)重的一次地產(chǎn)危機(jī)。危機(jī)中，部分看好香港長(zhǎng)遠(yuǎn)前景的新興地產(chǎn)商趁機(jī)大量吸納賤售的地皮物業(yè)，一舉奠定日后在地產(chǎn)界大展宏圖的基礎(chǔ)。當(dāng)時(shí)，香港的銀行條例并不嚴(yán)格，沒(méi)有存貸比的規(guī)定。過(guò)度投機(jī)地產(chǎn)引發(fā)了銀行危機(jī)，1965年，恒生、永隆、道亨等銀行都發(fā)生過(guò)擠兌，恒生為挽救困局，被迫將51%股權(quán)出售予匯豐。

危機(jī)過(guò)后，銀行界重新調(diào)整投資策略，大幅收縮對(duì)房樓市的貸款，并加緊追討欠款，地產(chǎn)商在籌措資金方面立即遭到極大困難，許多冒進(jìn)的開(kāi)發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)不靈而倒閉。

4 1969年-1974年國(guó)際石油危機(jī)誘發(fā)樓市低潮

在地產(chǎn)危機(jī)中被賤價(jià)拋售的花園洋房和高端住宅率先反彈。從1968 年起，于港島半山區(qū)、淺水灣和九龍?zhí)恋母叨俗≌馐蹆r(jià)均開(kāi)始急升，兩年間升幅超過(guò)1.5 倍。商業(yè)樓宇方面，由于供不應(yīng)求，租售價(jià)格亦全面回升。

1973 年春地產(chǎn)高峰期，地價(jià)、樓價(jià)、租金受到股票投機(jī)狂潮影響，不斷攀升，樓花炒賣異?；钴S，當(dāng)時(shí)，不少地產(chǎn)商均延遲樓宇銷售，寧愿空置以待更高售價(jià)，甚至保持樓宇收租；而購(gòu)家的要價(jià)更漫無(wú)標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)了有購(gòu)家無(wú)賣家的局面。

地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展和股市的過(guò)度膨脹，終于釀成股市危機(jī)，恒指從3 月9 日的恒指1775 點(diǎn)狂瀉到1974 年的150 點(diǎn)，不及高峰期的1/10。緊接著，1974 年中東石油危機(jī)爆發(fā)，受世界經(jīng)濟(jì)衰退影響，香港經(jīng)濟(jì)不景氣，銀行進(jìn)一步收緊信貸，樓市遂再次陷入另一個(gè)低潮。

5 1975年-1983年嬰兒潮時(shí)代的樓市狂潮

中東石油危機(jī)過(guò)后，香港經(jīng)濟(jì)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，成為亞太區(qū)國(guó)際性的金融。大批跨國(guó)公司在香港開(kāi)設(shè)分公司，大大增加了香港商業(yè)樓宇和高端住宅的需求。新移民的涌入也帶來(lái)香港人口的急劇膨脹。五六十年代是香港人口出生的高峰期，這批人在70 年代后期和80 年代初均進(jìn)入結(jié)婚年齡。商業(yè)樓宇市場(chǎng)，中環(huán)、尖沙咀等繁華商業(yè)區(qū)都掀起重建高端商廈的浪潮，新興商業(yè)區(qū)如灣仔、銅鑼灣、尖東等地各類商業(yè)樓宇紛紛落成。

香港地產(chǎn)市場(chǎng)自70 年代中后期大幅攀升，到1981 年中達(dá)狀態(tài)，地價(jià)、樓價(jià)和租金爭(zhēng)創(chuàng)歷史記錄，投機(jī)熾熱。此時(shí)，樓市的種種利空及不穩(wěn)定因素相繼浮現(xiàn)。1982 年9 月撒切爾夫人訪問(wèn)北京以后，地價(jià)樓價(jià)跌勢(shì)加劇，地產(chǎn)市道崩潰。1982 年，香港地價(jià)普遍下跌40%-60% 不等，隨著地產(chǎn)市道的崩潰，頭當(dāng)其沖的那些采取投資冒進(jìn)策略的地產(chǎn)公司，其中包括恒隆、鷹君等新興地產(chǎn)集團(tuán)，以及老牌地產(chǎn)商香港置地，部分甚至遭受滅頂之災(zāi)。

6 1984年-1997年過(guò)渡期三大升浪

1984 年12 月，中英兩國(guó)政府正式簽訂關(guān)乎香港前途問(wèn)題的《聯(lián)合聲明》。自此，香港步入回歸中國(guó)的過(guò)渡時(shí)期。隨著政治前景的明朗、經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，樓市進(jìn)入新一輪循環(huán)周期的上升階段，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)逾10 年之久，實(shí)際上已打破了戰(zhàn)后數(shù)十年來(lái)香港地產(chǎn)市道每八九年經(jīng)歷一次周期的舊有規(guī)律。

次升浪：1985 年-1989 年80 年代后期，香港逐漸成為國(guó)際資本進(jìn)入中國(guó)大陸的跳板，海外跨國(guó)公司紛紛在香港設(shè)分公司或辦事處，擴(kuò)大了對(duì)高端寫(xiě)字樓和大型住宅的需求。1988 年，海外投資香港物業(yè)達(dá)到歷史高峰，全年上億港元的物業(yè)交易逾100 宗，涉及金額超過(guò)200 億港元，外資公司成為支持寫(xiě)字樓租金高水平的基礎(chǔ)。

次升浪：1991 年-1994 年1989 年中，受到中國(guó)內(nèi)地的政治風(fēng)波和緊縮經(jīng)濟(jì)的影響，香港經(jīng)濟(jì)陷入疲弱局面，從1985 年起步的樓市升勢(shì)受阻并掉頭下跌，平均跌幅約3 成。當(dāng)時(shí)，香港移民潮驟起，中小型住宅樓價(jià)普遍被看淡。然而，經(jīng)過(guò)半年多的調(diào)整，到1990 年中，香港樓價(jià)絕大部分已回升至風(fēng)波前的水平。1991 年香港樓市再度飆升，全年累積漲幅超過(guò)55%，在社會(huì)輿論的壓力下，港府于1991 年8 月頒布7 項(xiàng)打擊炒樓活動(dòng)的措施。不過(guò)就在中小型住宅疲軟之際，1992 年季度起，大型豪宅價(jià)格開(kāi)始大幅上升，短短半年內(nèi)升幅達(dá)2 成至3成。這次升浪，基本以住宅樓宇為主力，帶動(dòng)寫(xiě)字樓和商場(chǎng)店鋪市場(chǎng)上升。

第三次升浪：1995 年-1997 年1994 年季度，香港地產(chǎn)走勢(shì)已與市場(chǎng)實(shí)際承受能力脫節(jié)，社會(huì)上要求政府加以干預(yù)的呼聲日高，港府在輿論壓力下推出擴(kuò)大供應(yīng)、敦促開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度、為開(kāi)發(fā)商提供融資改善其資金流動(dòng)以推出更多商住單位、嚴(yán)厲打擊投機(jī)活動(dòng)等措施。樓價(jià)應(yīng)聲下調(diào)。從1994 年季至1995 年第三季，香港樓市從高峰回落。

經(jīng)過(guò)一年半的調(diào)整，1995 年第四季，香港地產(chǎn)市道開(kāi)始復(fù)蘇。1996 年香港特頭董建華選出，特區(qū)專業(yè)班子組成，香港政治前景趨向明朗，投資者已逐漸從對(duì)1997 年回歸的懷疑、恐懼，轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N對(duì)新投資機(jī)會(huì)的憧憬，海外資金以及內(nèi)地中資資金再次大規(guī)模涌入香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，藉此展開(kāi)過(guò)渡期的第三次升浪。這次地產(chǎn)升浪的高峰是在1997年6月，換言之，香港樓市是以歷史性高位迎來(lái)香港回歸的。

7 1998年-2008年10年沒(méi)有回到家鄉(xiāng)

1997 年，一場(chǎng)醞釀已久的金融風(fēng)暴悄然而至，并三度沖擊香港，作為香港貨幣金融政策的基準(zhǔn)和核心的港元聯(lián)系匯率制定經(jīng)受了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，處于狀態(tài)的股市、地產(chǎn)連番暴跌，香港經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了戰(zhàn)后以來(lái)較嚴(yán)重的衰退。香港樓市隨著恒指于1998 年8月觸底后反彈，一度出現(xiàn)了"小陽(yáng)春"，但隨著網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂、9.11 事件、美國(guó)對(duì)伊拉克動(dòng)武的影響，香港樓市在2002 年又二度觸底，SARS 過(guò)后，香港樓市開(kāi)始緩慢反彈，與2006 年、2007 年加速上漲。

10 年過(guò)后，香港樓市還沒(méi)有回到1997年高峰期的水平。在觸底過(guò)程中，香港樓市從高點(diǎn)下滑了70%，到2008 年初，除了豪宅超過(guò)前期高點(diǎn)之外，普通住宅價(jià)格從1998年較低點(diǎn)上升了一倍，即為1997 年高點(diǎn)的7成。2007 年下半年，貝爾斯登引爆的次貸危機(jī)引發(fā)金融海嘯，香港樓市又掉頭下跌，年初至今已下跌5%-10%。從目前來(lái)看，金融海嘯仿佛看不到盡頭，香港樓市受到的沖擊可能才剛剛開(kāi)始。

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