“我一個(gè)人做兩份工作,加上先生的工作,一個(gè)月才900萬盾的收入。這在越南已經(jīng)算是不錯(cuò)的收入水平了?，F(xiàn)在我們住在婆婆家里，可以省下一份房租，但去掉必需的生活費(fèi)用后,一個(gè)月只能存下200萬盾(150美元)?！?河內(nèi)市民明珠如此對(duì)本報(bào)記者說。

明珠今年30歲，在一份日常工作之外，還需要到一家外貿(mào)公司打工，家里有兩個(gè)孩子。

這樣估算,她的小家庭想要在越南河內(nèi)市購一套75平方米、開盤價(jià)1,000美元的公寓, 需要存足40余年的錢。這還是一次性付款，如果要按揭供樓的話，按現(xiàn)在越南14%的基準(zhǔn)貸款利率，就不知道明珠的有生之年能不能供完一套房子了。

“我們工廠的年青工人,工資僅在100美元左右,工程師也僅有200美元。所以，我個(gè)人很難理解這些樓市的主要購購者是誰。”在河內(nèi)已經(jīng)工作了三年的一位中國公司總經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者說。

這位中國公司經(jīng)理所住的小區(qū)里,幾乎全是老外,沒有本地人。盡管如此，河內(nèi)的樓盤還在不斷開工建設(shè)中。

僅僅從這些細(xì)節(jié),有分析認(rèn)為：當(dāng)?shù)氐臉鞘袃r(jià)格的回落,僅僅只是一個(gè)時(shí)間問題。

越南政府早在2007年就已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題——2007年年底，越南政府發(fā)布稅收新政，從2009年1月1日，轉(zhuǎn)手樓盤的收益將征收25%的稅收。越南樓市隨后應(yīng)聲暴跌。

分析人士認(rèn)為，是越南政府發(fā)現(xiàn)炒樓之風(fēng)而主動(dòng)刺破了樓市的泡沫。不過，這一措施也造成了股市銀行板塊的下跌，進(jìn)而造成整個(gè)股市市值蒸發(fā)65%。樓市，因此被認(rèn)為是本次越南經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的“引爆點(diǎn)”。

房市入冬

6月16日，本報(bào)記者獲得一份由SAVILLS完成的“河內(nèi)及胡志明市公寓用房調(diào)研報(bào)告”。SAVILLS是全球的房地產(chǎn)物業(yè)銷售、代理及市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)。

“胡志明市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，中等級(jí)公寓房在2008年年底將會(huì)有3800套的供應(yīng)量，價(jià)格在每平方米500-1000美元。但是這個(gè)價(jià)格比二手市場(chǎng)上同等級(jí)的樓盤貴出很多?！盨AVILLS的這份報(bào)告上寫到。

根據(jù)這一數(shù)據(jù)，較近胡志明市樓市價(jià)格的幾乎腰斬——胡志明市的樓市已經(jīng)進(jìn)入了寒冬期。

SAVILLS的報(bào)告非常完整地詳述了越南兩大經(jīng)濟(jì)——河內(nèi)與胡志明市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀：

胡志明市的高端樓盤價(jià)格，已經(jīng)達(dá)到了3，875美元/平米(27，125人民幣)。中檔的樓盤也已經(jīng)到了1，840美元(12，880人民幣/平米)。即便是低檔的樓盤，二手市場(chǎng)上的價(jià)格也已經(jīng)達(dá)到990美元(6930人民幣/平米)的均價(jià)。

胡志明市的公寓市場(chǎng)供應(yīng)還將進(jìn)一步擴(kuò)大——從2008年的5000套/每年供應(yīng)量上升到20，000套/年的供應(yīng)量。

SAVILLS預(yù)測(cè)，由于現(xiàn)在越南政府對(duì)貸款炒房采取嚴(yán)厲態(tài)度，銀行信貸也從嚴(yán)控制，胡志明市較近的房產(chǎn)交易數(shù)量肯定會(huì)下滑，投機(jī)性的購購會(huì)大幅減少。

頭都河內(nèi)呈現(xiàn)的也是類似的格局。2001年，河內(nèi)的公寓價(jià)格平均約300美元/平方米，在經(jīng)歷兩年暴漲后達(dá)到600美元/平方米。2004年至2005年少許下滑，但2006年又從600美元狂漲到800美元。一年之內(nèi)均價(jià)上漲50%。

SAVILLS預(yù)測(cè)，除了購房需求受打擊之外，河內(nèi)的公寓樓盤供應(yīng)也肯定會(huì)受到越南政府本次信貿(mào)緊縮的打擊。SAVILLS估計(jì)， 河內(nèi)現(xiàn)在有近80個(gè)樓盤，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商的信貸來源被切斷，未來市場(chǎng)上樓盤的供應(yīng)數(shù)字肯定會(huì)掉頭向下。但是在中長期內(nèi)，樓盤供應(yīng)的減少，還是會(huì)造成一定程度上的市場(chǎng)短缺。

記者在河內(nèi)看到，2000美元/平方米的高端樓盤，建筑密度相當(dāng)之高，容積比率，相當(dāng)接近香港房地產(chǎn)的形態(tài)。而建筑形態(tài)上，也類似于香港的高密度樓盤，居住者的居住條件并不理想。

第三段：冰火兩重天

值得注意的是，在住宅市場(chǎng)之外， SAVILLS的報(bào)告呈現(xiàn)的則是一片欣欣向榮的商用地產(chǎn)場(chǎng)景：

酒店業(yè)方面，胡志明市現(xiàn)有國際5酒店11家，國際48家，總計(jì)4，000個(gè)酒店房間。不過，因?yàn)樵侥下糜纬矢咚僭鲩L態(tài)勢(shì)， 高端酒店業(yè)的房間還是會(huì)供不應(yīng)求。胡志明市旅游委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年共有三百萬人次造訪胡志明市。在高峰時(shí)間， 客房率已經(jīng)達(dá)到了80-90%。五酒店的價(jià)格達(dá)到了160美元/晚(1，120人民幣)。

河內(nèi)市現(xiàn)有國際5酒店9家，國際46家，總計(jì)3939個(gè)酒店房間。平均入住率70%，入住5每晚平均要花735元人民幣。但是在2010之前，河內(nèi)還會(huì)新增4，188個(gè)4星、5星酒店。但是同胡志明市一樣，因?yàn)楣┎粦?yīng)求，所以未來河內(nèi)的5酒店每晚的花銷可能會(huì)達(dá)到200美元/晚(1，400人民幣)。

記者看到，在河內(nèi)的西湖景區(qū)，因?yàn)橛虚_闊的水景，所以幾家5酒店已經(jīng)在開工建設(shè)。

商用辦公樓宇市場(chǎng)也是越南正在火熱的一個(gè)市場(chǎng)。據(jù)SAVILLS的調(diào)查，較高端的A級(jí)寫字樓已經(jīng)達(dá)到62.5美元/月/平方米，租用率高達(dá)98%左右。2007年1月，A級(jí)和B級(jí)寫字樓的平均租金僅為25美元，短短一年就已經(jīng)上漲40%，達(dá)到36美元/月/平米。

SAVLLIS估計(jì)，雖然現(xiàn)在在建的辦公樓在未來5年內(nèi)可以提供130萬平方米的供應(yīng)量，但是A級(jí)的辦公樓的月租金還是會(huì)上升到70美元/平方米。

胡志明市的商用辦公樓宇則比河內(nèi)更火爆，一共98幢國際標(biāo)準(zhǔn)辦公樓在用。而A級(jí)樓宇的租金已經(jīng)達(dá)到89美元/月/平方米。A級(jí)和B級(jí)樓宇現(xiàn)在全部一房難求，出租率接近100%。

記者在河內(nèi)看到，B級(jí)的寫字樓跟中國國內(nèi)的辦公樓品質(zhì)上還有差別，但是已經(jīng)有分眾傳媒的LCD視頻掛在電梯口的墻壁上。而IBM VIETNAM和GE VIETNAM分公司所在的太平洋則是A級(jí)商用樓宇，電梯采用的是較先進(jìn)的集中式指令式電梯，已經(jīng)可以比美香港和上海較好的商用樓宇，不過沒有分眾傳媒入住。

零售業(yè)用房方面，則可能是較受本次越南政府宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)物業(yè)。“2008年開始的高通貨膨脹略有影響零售百貨業(yè)的景氣度，有可能進(jìn)一步影響到零售業(yè)用樓。”SAVILLS的報(bào)告指出。

由此看來，越南的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的是冰火兩重天格局。商用的酒店寫字樓還有零售用樓依然有上升和投資的空間。而住宅地產(chǎn)則已經(jīng)進(jìn)入了真正的冬天。

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