在房地產(chǎn)市場寒氣蔓延的背景下，國家統(tǒng)計局公布的11月國房景氣指數(shù)頭次跌破100，邁入“不景氣”區(qū)間，給市場再添一股冷意。臨近年末，房市究竟何去何從？

    悲觀預(yù)期延續(xù)作為反映全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合發(fā)展水平數(shù)據(jù)，國房景氣指數(shù)在經(jīng)過連續(xù)數(shù)月的下滑之后，11月份邁過“枯榮線”，進入不景氣區(qū)間。自2009年8月份以來國房景氣指數(shù)頭次跌破100，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)造了近27個月以來的新低。長楊紅旭認為，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢下，國房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)下行，預(yù)計明年二季度前后有可能會探明底部，這輪下行周期，將顯著超過上一輪。

    此前一直保持高速增長的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅，近期也出現(xiàn)了回落的勢頭。11月份該數(shù)據(jù)從30%以上跌落，也預(yù)示了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資熱情的回落。一方面，受嚴厲調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情將會繼續(xù)降溫，尤其是購地規(guī)模較去年明顯下滑；另一方面，今年新開工1000萬套保障房的任務(wù)已超額完成，投資規(guī)模保持高位。兩個因素對沖后，楊紅旭預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)增幅將保持在28%左右的歷史偏高水平。

    房價的繼續(xù)下行，不僅推動企業(yè)對后市的預(yù)期趨于悲觀、投資熱情下降，而且百姓對房市的觀望情緒不斷加深。市場大多預(yù)計當(dāng)前這一態(tài)勢在今年末明年初仍將延續(xù)。

    市場的供需變化也能反映出這一趨勢。新開工面積增幅穩(wěn)中有落，上海某房地產(chǎn)研究院發(fā)給記者的報告預(yù)計，今年受新開工1000萬套保障房影響，全年保持19%左右的增幅，這一增幅將略低近些年的平均增幅。預(yù)期明年上半年增幅還將以下滑為主。這將會影響2013至2014年的商品房供應(yīng)。

    反映市場需求的商品房成交增幅繼續(xù)回落。明年3月之前，估計商品住宅成交量將維持低迷態(tài)勢；另外，部分產(chǎn)權(quán)式保障房的成交量保持增長。預(yù)期今年全年全國商品住宅成交量仍將保持6%左右的正增長。

    資金壓力趨緊在嚴厲持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的緊張早已眾多周知。以價換量，回籠資金成為房企的理性選擇。

    從目前的市場表現(xiàn)來看，越來越多的房企加入了降價促銷的行列。作為一線城市北京通州、大興等京郊房價告別了2萬元時代，萬元樓盤引來了眾多的購房者。

    這一現(xiàn)象從另一個角度也反映出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境依然不容樂觀。國統(tǒng)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)則更具有說服力。前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源比前10個月下降1.2個百分點，較去年同期大幅下降12.2個百分點。楊紅旭指出，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的背景下，四季度開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境依然十分嚴峻，不少開發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂觀。為了加快回籠資金，不少開發(fā)企業(yè)都加入了降價促銷陣營，且促銷范圍和促銷力度都明顯大于以往。
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   從開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成分析，房企自籌資金比重大幅上升，利用外資同比漲幅明顯下降，外資投資房地產(chǎn)業(yè)的熱情明顯降低。受房市調(diào)控影響，個人房貸連續(xù)9個月出現(xiàn)了負增長。這一系列數(shù)據(jù)都反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況依然不容樂觀，被迫更多地利用自有資金。

    業(yè)內(nèi)人士認為，隨著年關(guān)的來臨，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的資金壓力會越來越大。在房屋銷售難以出現(xiàn)大幅回升，融資環(huán)境依然困難的背景下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)交易成為當(dāng)前房企迫不得已的選擇。北京產(chǎn)權(quán)交易所較新統(tǒng)計顯示，12月5日至12月9日，房地產(chǎn)業(yè)成交和掛牌金額分別為18.97億元和12.71億元，均高居頭位。這反映出近期房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)并購依然十分活躍。

    在房市宏觀調(diào)控基調(diào)不變的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨重新洗牌的壓力。降價“抗”冬，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一大趨勢。

    調(diào)控之手不松當(dāng)前房價出現(xiàn)下行勢頭，反映我國持續(xù)不變的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果得到顯現(xiàn)。國家發(fā)展和改革委員會宏觀經(jīng)濟研究院副院長王一鳴日前表示，從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已經(jīng)取得初步成效。但我們必須清醒地認識到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時期，調(diào)控取得的成果還是初步的，房地產(chǎn)價格合理回落的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固。

    目前房地產(chǎn)價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責(zé)等措施實現(xiàn)的，而不是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。如果放松調(diào)控力度，報復(fù)性反彈的出現(xiàn)也不是不可能。

    房價和投資增速的適度回落，雖然會對當(dāng)前中國經(jīng)濟增速產(chǎn)生一定影響，但是長期來看，房價回落到合理區(qū)間和投資適度回調(diào)，將有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，從而推動我國經(jīng)濟的健康發(fā)展。

    雖然房價出現(xiàn)下降，但是與百姓的收入相比較仍然高位運行，房價依然有下行的空間。

    12月12日至14日舉行的經(jīng)濟工作會議提出了明年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)，其中明確強調(diào)了要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在基調(diào)不變的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，目前房市出現(xiàn)的調(diào)整局面仍將會持續(xù)。

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