面臨國(guó)務(wù)院督查組調(diào)研收官，樓市進(jìn)入深度博弈時(shí)期，官方媒體就調(diào)控走向頻頻“吹風(fēng)”。近日，新華社再次發(fā)表新華時(shí)評(píng)稱，面對(duì)事關(guān)重大、情況復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，“有決心，更有辦法；有既有的措施，更有政策儲(chǔ)備”。

　　在繼續(xù)從緊的政策環(huán)境下，持續(xù)下滑的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(下稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)，讓市場(chǎng)無(wú)從預(yù)判“底”在何處。 7月份，國(guó)房景氣指數(shù)下滑至94.57，雖然該指數(shù)延續(xù)了下滑趨勢(shì)，但腳步明顯放緩，環(huán)比回落幅度縮小至0.14點(diǎn)。

　　而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落印證了國(guó)房景氣指數(shù)的下滑。2012年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36774億元，同比名義增長(zhǎng)15.4%，增速比1-6月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資25226億元，增長(zhǎng)10.7%，增速回落1.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.6%。

　　與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)低迷相反，火熱的成交縮小了房地產(chǎn)銷售面積的下降幅度。1-7月份，商品房銷售面積48593萬(wàn)平方米，同比下降6.6%，降幅比1-6月份縮小3.4個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額28699億元，下降0.5%，降幅縮小4.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　從目前來(lái)看，樓市3月份以來(lái)快速反彈的成交量，并沒(méi)有給房地產(chǎn)企業(yè)減輕太多負(fù)擔(dān)。截至2012年8月8日，已經(jīng)有萬(wàn)科等22家房企發(fā)布2012年上半年財(cái)務(wù)報(bào)表，占滬深上市房企總數(shù)約15%。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，這22家上市房企在上半年末庫(kù)存合計(jì)3581.28億元，與年初相比上漲9.17%，上半年新增庫(kù)存300億元。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清認(rèn)為，雖然上半年房企開(kāi)啟“過(guò)冬”模式，開(kāi)工面積和拿地規(guī)模都出現(xiàn)明顯下降，且3-6月銷售好轉(zhuǎn)明顯，但是房企去庫(kù)存效果有限。大型房企由于再建工程較多，再加上擴(kuò)張慣性，庫(kù)存增長(zhǎng)高于平均水平?？紤]到下半年房企施工進(jìn)入高峰期，也是傳統(tǒng)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備時(shí)期，房企庫(kù)存還有可能出現(xiàn)明顯的持續(xù)增長(zhǎng)。

　　庫(kù)存和資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，房企經(jīng)營(yíng)壓力依然較大。雖然市場(chǎng)回暖明顯，但是一方面需求基礎(chǔ)并不穩(wěn)定，另一方面目前調(diào)控新政策預(yù)期增強(qiáng)，房企經(jīng)營(yíng)環(huán)境并未出現(xiàn)明顯改善。強(qiáng)化銷售去庫(kù)存依然是房企下半年較主要任務(wù)。“若今年金九銀十再不出現(xiàn)，不排除房?jī)r(jià)延續(xù)去年走勢(shì)，三季度末或會(huì)成為房企以價(jià)換量拐點(diǎn)。”常清說(shuō)。

　　三四季度是開(kāi)發(fā)商“搶收”的較關(guān)鍵時(shí)刻。從已經(jīng)公布上半年業(yè)績(jī)的房企來(lái)看，過(guò)半數(shù)企業(yè)“中考”成績(jī)未達(dá)標(biāo)。距離“金九”這個(gè)傳統(tǒng)旺季，只有20余天，樓市究竟是一路高歌還是震蕩前行惹人關(guān)注。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉從四個(gè)方面分析了CPI數(shù)據(jù)對(duì)“金九銀十”的影響。

　　頭先，7月CPI如期跌破2%，為房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)制定和施行“差別化”的限購(gòu)限貸政策奠定了基礎(chǔ)。相對(duì)平穩(wěn)的市場(chǎng)環(huán)境，為當(dāng)前樓市“微調(diào)”刺激頭套房“自住需求”入市提供了政策面與市場(chǎng)面的機(jī)會(huì)。其次，樓市差別化微調(diào)政策的執(zhí)行將成就樓市成交量“金九銀十”。第三、在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以頭套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將逐步促使形成市場(chǎng)“基本面”的真正意義的“回暖”。第四、差別化政策的執(zhí)行短期內(nèi)房?jī)r(jià)難大幅反彈，但降價(jià)動(dòng)力會(huì)逐步消失。

　　據(jù)一些房地產(chǎn)專門網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)積極在為即將到來(lái)的9月做準(zhǔn)備，而各大城市的秋季房展也已經(jīng)開(kāi)始籌備。

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