引語(yǔ)：2011年11月9日下午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2011年1-10月份固定資產(chǎn)投資主要情況》報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，2011年1-10月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)241365億元，同比增長(zhǎng)24.9%，增速與1-9月份持平。其中，國(guó)有及國(guó)有控股投資83938億元，增長(zhǎng)12.4%。從環(huán)比看，10月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增長(zhǎng)1.34%。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長(zhǎng)31.1%。其中，住宅投資35832億元，增長(zhǎng)34.3%。全國(guó)商品房銷售面積79653萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.0%。報(bào)告還顯示，1-10月份，全國(guó)住宅銷售面積增長(zhǎng)9.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源68429億元，同比增長(zhǎng)20.2%。10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.27。
 
　　統(tǒng)計(jì)局公布的前三季度數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，前三季度全國(guó)累計(jì)投資總額44225億元，同比增長(zhǎng)32.0%，比上半年回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資總額31788億元，全國(guó)商品房銷售面積71289萬(wàn)平米，同比分別增長(zhǎng)35.2%和12.9%，住宅銷售面積增長(zhǎng)為12.1%。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源61947億元，同比增長(zhǎng)22.7%，9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.41。對(duì)比上述數(shù)據(jù)得出，房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，10月份單月全國(guó)累計(jì)投資總額5698億元，其中住宅投資4044億元。10月份商品房銷售面積8364萬(wàn)平方米。

　　一，你如何看這報(bào)告的數(shù)據(jù)？
 
　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓表示：“從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)各指標(biāo)下行趨勢(shì)延續(xù)。頭先是前十月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比（較上年同期）增長(zhǎng)31.1%，為8月以來(lái)連續(xù)第三個(gè)月增速放緩；全國(guó)商品住宅銷售面積70971萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%，較1-9月12.1%的增速繼續(xù)收窄。其次是商品房開發(fā)商在10月主動(dòng)收縮投資，未來(lái)這個(gè)趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。1-10月房屋新開工面積達(dá)16.04億平方米,同比增長(zhǎng)21.7%,較前9月23.7%的增速繼續(xù)放緩。在調(diào)控未放松的背景下，前十月，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積增速繼續(xù)下滑。
 
　　再次是今年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速較前9月進(jìn)一步回落,特別是10月單月的新開工面積增速繼續(xù)創(chuàng)出年內(nèi)低點(diǎn),以及單月施工面積增速年內(nèi)頭現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。較后是銷售和資金來(lái)源增速也持續(xù)下滑趨勢(shì)延續(xù)。目前行業(yè)的景氣度尚處于下行的中期,可以判斷此次調(diào)整將是一個(gè)相對(duì)平緩但曲折的過程,市場(chǎng)基本面還處在一個(gè)尋找新量?jī)r(jià)平衡點(diǎn)的下行軌道中。”
 
　　二，目前這種趨勢(shì)是否有蔓延或擴(kuò)散？
 
　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓表示：“目前，樓市寒冬逐漸從一二線城市蔓延到三四線城市，全國(guó)商品房市場(chǎng)全面降溫。年內(nèi)層面在調(diào)控力度上不會(huì)放松。但既然已出現(xiàn)效果，只要進(jìn)一步繼續(xù)保持調(diào)控措施即可，效果還將繼續(xù)顯現(xiàn)。不過，也不會(huì)再進(jìn)一步加碼，未來(lái)幾個(gè)月，如有政策變化，可能主要集中在地方政府身上。”
 
　　三，樓市整體如何？
　
　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為：“開發(fā)商的心態(tài)，在房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（國(guó)房景氣指數(shù)）上亦有所體現(xiàn)。10月，國(guó)房景氣指數(shù)為100.27，比9月份降低0.14個(gè)百分點(diǎn)，是較近26個(gè)月以來(lái)的新低。連續(xù)5個(gè)月下降后，國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)在臨界線左右徘徊。“國(guó)房景氣指數(shù)”以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。”

　　四，房?jī)r(jià)是否下降了？是下降房?jī)r(jià)的上漲幅度嗎？

　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓表示：“官方?jīng)Q心堅(jiān)定，對(duì)于樓市調(diào)控的表態(tài)亦未見松動(dòng)。11月6日，國(guó)務(wù)院總理 在俄羅斯圣彼得堡重申，“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。”話聲剛落，人民日?qǐng)?bào)在8日又連發(fā)三文，呼吁“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策、規(guī)范市場(chǎng)體制機(jī)制”。樓市調(diào)控的持續(xù)，令房?jī)r(jià)繼續(xù)承壓。

　　據(jù)易居測(cè)算，1-10月，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)同比上漲6.7%，較1-9月下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅成交均價(jià)漲幅有所收窄，但是降價(jià)不會(huì)蔓延到三四線城市，除非會(huì)是采取了限購(gòu)的城市。不過，對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)依然不會(huì)改變，全國(guó)600多個(gè)城市，即使47個(gè)城市限購(gòu)，影響也不是很大。中國(guó)房?jī)r(jià)看漲是未來(lái)二十年大趨勢(shì)。”

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　　五，明年投資額是否會(huì)下降？為什么？

　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為：“明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會(huì)有比較明顯的下滑，從數(shù)據(jù)上表示。目前中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定，房地產(chǎn)還沒到綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，必須靠房地產(chǎn)“保駕”的地步。從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，今年的房地產(chǎn)投資增速比較高，保持30%以上增長(zhǎng)幅度。

　　受到各個(gè)因素的影響，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度明顯會(huì)下滑。一方面是保障房擠壓。保障性住房今年新開工的面積比去年增長(zhǎng)了72%，明年新開工的面積肯定沒有增長(zhǎng)。另外一方面是受調(diào)控影響。商品住房的新開工面積，目前來(lái)看增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯下滑了。估計(jì)在目前的貨幣政策下，明年商品住房新開工面積的增長(zhǎng)也是持續(xù)下滑的，沒有懸念。其他方面是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型。”

　　易居根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，10月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5698億元，環(huán)比（較上月）下降11.6%，同比增長(zhǎng)25.1%；商品房銷售面積8364萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26.9%，同比下降9.9%；房屋新開工面積為1.26億平方米，環(huán)比下降20.8%。10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房屋開工面積的大幅下降，主要是因?yàn)榻衲昵叭径热珖?guó)保障房新開工率高達(dá)98%，四季度新開工減少；另外房?jī)r(jià)開始下跌后，企業(yè)對(duì)后市的預(yù)期趨于悲觀，投資熱情劇減。單論10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)更為慘淡，保障房擠壓商品房。

　　在財(cái)政力挺下，保障房投資在三季度加速推進(jìn)。財(cái)政部11月9日發(fā)布的10月份公共財(cái)政收支情況顯示，前10個(gè)月全國(guó)財(cái)政支出主要項(xiàng)目情況：住房保障支出2653.49億元（含執(zhí)行中追加預(yù)算形成的支出），增長(zhǎng)79.6%（其中保障性安居工程支出1742億元，增長(zhǎng)1.5倍），完成預(yù)算的102.7%。隨著前期銷售項(xiàng)目后續(xù)投入的逐步完成，以及后續(xù)項(xiàng)目跟進(jìn)的減少，明年之內(nèi)房地產(chǎn)投資同比增速出現(xiàn)斷崖式下跌，將是大概率事件。”

　　據(jù)國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月，全國(guó)未開工的房地產(chǎn)用地約為21.3萬(wàn)公頃，其中住宅用地16.5萬(wàn)公頃；未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬(wàn)公頃，其中住宅用地35.5萬(wàn)公頃。按照中國(guó)目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率平均約1.5來(lái)計(jì)算，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。這樣一來(lái)，當(dāng)前全國(guó)尚未開工的房地產(chǎn)用地應(yīng)該可以建成大約32億平方米的房屋，未竣工的房地產(chǎn)用地可以建成68億平方米的房屋。

　　2010年全國(guó)房屋銷售面積約10.43億平方米，而當(dāng)前未開工和未竣工的房地產(chǎn)用地可以總計(jì)提供100億平方米的房屋，如此巨大的潛在供應(yīng)量大約相當(dāng)于前者的9.5倍。也可以說未來(lái)幾年內(nèi)的房屋供給量都有保障。國(guó)土部在當(dāng)前樓市調(diào)控已經(jīng)初現(xiàn)成果的背景下公布這條消息，其用意就是進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓大家都明白到政府調(diào)控樓市成定局、未來(lái)房?jī)r(jià)大反彈的可能性不大。此外，較近國(guó)土部正在對(duì)《閑置土地處置辦法》進(jìn)行修改，目的就是為了加大對(duì)囤地行為的查處，確保房屋的供給量，防止未來(lái)樓市反彈。

　　國(guó)土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年前三季度，建設(shè)用地供應(yīng)總量同比增長(zhǎng)四成，交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地占比明顯提高。前三季度，全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)605.1萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)40.8%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、房地產(chǎn)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等用地，同比分別增加40.3%、14.0%和74.8%，分別占供應(yīng)總量的34.5%、29.4%和36.1%。在國(guó)家發(fā)展水利等政策帶動(dòng)下，基礎(chǔ)設(shè)施用地的數(shù)量和占比增長(zhǎng)明顯。

　　國(guó)土資源部披露的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度全國(guó)住宅地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)1.69%，較上一季度下降0.48個(gè)百分點(diǎn)；同比增長(zhǎng)率較上一季度亦下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。住宅地價(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的城市從二季度的6個(gè)擴(kuò)大到12個(gè)。截至2011年10月，未開工的房地產(chǎn)用地約為21.3萬(wàn)公頃，其中住宅用地16.5萬(wàn)公頃；未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬(wàn)公頃，其中住宅用地35.5萬(wàn)公頃。按照開發(fā)建設(shè)周期，這些已供應(yīng)的房地產(chǎn)用地將逐步轉(zhuǎn)化為房屋有效供應(yīng)，存銷比的變化將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。

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