一邊是樓價(jià)下跌30%~50%，一邊是寫(xiě)字樓租金持續(xù)上漲，沉寂與火爆交互支撐著金融震蕩下的胡志明市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

越南6月21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，胡志明市一類(lèi)寫(xiě)字樓月平均租金已上漲至每平方米80美元，排名全球第13位。

自2009年1月1日起，越南房地產(chǎn)的大門(mén)將向世界敞開(kāi)--"有條件允許外國(guó)人在越南購(gòu)房"。來(lái)自越南官方的統(tǒng)計(jì)，已有超過(guò)10億美元的資金站在市場(chǎng)的門(mén)口。越南房地產(chǎn)的未來(lái)將走向何方？

炒房是富人的游戲

在過(guò)去幾年里，越南被稱(chēng)為繼中國(guó)之后較有投資價(jià)值的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)連續(xù)以每年20%以上的速度攀升。2007年，越南房?jī)r(jià)大幅攀升，有的漲幅達(dá)到駭人的300%~400%。

一個(gè)被廣泛引用的數(shù)據(jù)是，胡志明市的房?jī)r(jià)達(dá)到了每平方米5000美元，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格超過(guò)了東京銀座和紐約第五大道。僅在四個(gè)月前的2月13日，越南CBRE公司還預(yù)報(bào)越南2008年不動(dòng)產(chǎn)需求量激增、房地產(chǎn)市場(chǎng)將較去年活躍，為何又忽然出現(xiàn)了30%~50%的跌幅呢？是什么影響了越南樓價(jià)的波動(dòng)？

王慶波認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲與越南人對(duì)黃金的追捧熱情相關(guān)。"比如說(shuō)你購(gòu)房子、購(gòu)?fù)恋?，一般人?huì)問(wèn)你這塊地值多少黃金。"王慶波說(shuō)，"越南這個(gè)國(guó)家是將黃金看成是種、第三種可以流通的貨幣來(lái)對(duì)待的。所以越南有黃金存款利率，黃金跟美元可以在市場(chǎng)上直接兌換。"過(guò)去幾年黃金本身上漲了3倍，房?jī)r(jià)也必然水漲船高，這是美元貶值造成全球通貨膨脹的一個(gè)縮影。其次，越南的股市一度虛高，越南人炒股賺了錢(qián)，又習(xí)慣投資房產(chǎn)。

世邦魏理仕研究部近期發(fā)布了較新的研究成果，匯總了截至2008年3月31日的過(guò)去12個(gè)月中租金較貴及租金增長(zhǎng)較快的全球市場(chǎng)跟蹤調(diào)查的結(jié)果。報(bào)告顯示，胡志明市在該時(shí)間段內(nèi)租金增長(zhǎng)較快，增幅高達(dá)94%，成為全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L(zhǎng)較快的城市。美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)公司Cushman&Wakefield認(rèn)為，胡志明市寫(xiě)字樓租金持續(xù)走高是由于越南經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外國(guó)直接投資增長(zhǎng)迅速，對(duì)寫(xiě)字樓的需求量很大，市場(chǎng)由此供不應(yīng)求。

越南投資網(wǎng)CEO李偉認(rèn)為，"由于政府對(duì)外資在越南購(gòu)房的限制導(dǎo)致需求無(wú)處釋放，從而帶動(dòng)了租金上漲的火爆局面。"

越南法律規(guī)定，外國(guó)人不能在越南購(gòu)房，所以如果外商在越南開(kāi)公司找辦公室通常只能采取租賃的方式，或者以當(dāng)?shù)卦侥先说拿x購(gòu)房。由于后者存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，所以越南的購(gòu)房主力主要是當(dāng)?shù)氐母蝗?，而非外資。因此，房?jī)r(jià)下跌影響的也主要是這部分當(dāng)?shù)氐母蝗?，?duì)越南普通居民來(lái)說(shuō)通常該購(gòu)不起的還是購(gòu)不起。

富興美是由臺(tái)灣貿(mào)易開(kāi)發(fā)公司興建的一個(gè)越南居住示范區(qū)，是當(dāng)?shù)氐?，房?jī)r(jià)較高時(shí)達(dá)到每平方米2500~3000美元，現(xiàn)在是每平方米1500~1800美元，下跌了35%~50%。但這對(duì)于月薪200美元左右的普通白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，還是太貴了。

胡志明市的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)明顯的地域分化，如郡的平均房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)高于第五郡。普遍認(rèn)為，胡志明市高端商品房?jī)r(jià)格大約跌了30%~50%，中低檔的房子的價(jià)格則沒(méi)有跌這么多。

越南中國(guó)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊真認(rèn)為，越南房?jī)r(jià)的下降主要是受銀行緊縮貨幣政策的影響，"在如此高的利率和通脹下，地產(chǎn)市場(chǎng)的沉寂不可避免。"

在此之前，依靠銀行貸款是越南本土地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和代理商們的通行辦法是，一些開(kāi)發(fā)商甚至70%~80%的項(xiàng)目資金都來(lái)自于借貸。但是現(xiàn)在，由于政府采取緊縮貨幣政策，只允許借貸項(xiàng)目30%的資金，各商業(yè)銀行的較高貸款利率由原來(lái)的18%調(diào)高到21%。炒房者失去資金支持，又背負(fù)了很重的利息，只好紛紛拋售以緩解壓力，從而導(dǎo)致了樓價(jià)大跌。

在降溫中發(fā)展

為了避免炒房族給銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，越南政府在采取緊縮貨幣政策的同時(shí)還出臺(tái)了專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。

據(jù)越南中國(guó)商會(huì)胡志明市分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)孫巖介紹，從2009年1月1日起，政府將對(duì)高端商品房的二手交易征收高達(dá)25%的"房地產(chǎn)交易稅"，并剛剛出臺(tái)了如何界定高端、中檔、低檔住宅的細(xì)則，同時(shí)要求不準(zhǔn)賣(mài)樓花，商品房至少打好地基、建到與地面平齊，才能銷(xiāo)售。

面對(duì)同樣飆升的建材價(jià)格，越南政府也狠下"連環(huán)殺手锏"。越南政府控制新投資、新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，除了國(guó)家的項(xiàng)目，暫時(shí)不批或者押后批，同時(shí)控制對(duì)房地產(chǎn)商的貸款，使建材需求量降下來(lái)。而且，政府還要求越南水泥總公司，將北方過(guò)剩的水泥調(diào)運(yùn)到南方，緩解南方水泥供應(yīng)的緊張局面。

據(jù)中國(guó)建筑工程總公司越南分公司的總經(jīng)理余索介紹，前段時(shí)間越南工程量大，中間商見(jiàn)有利可圖，便大量進(jìn)口鋼材，并囤積居奇?，F(xiàn)在供過(guò)于求，鋼價(jià)下跌，中間商又想把囤積的鋼材出口到國(guó)外去。胡志明市較近已敦促?lài)?guó)家禁止鋼材的再出口。余索說(shuō)，目前，胡志明市內(nèi)囤積的鋼材多達(dá)120萬(wàn)噸，越南全國(guó)囤積的鋼材多達(dá)230萬(wàn)噸，這一數(shù)量已相當(dāng)于越南一個(gè)季度的鋼材銷(xiāo)量。迫于降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，中間商只能開(kāi)閘放賣(mài)，目前越南的鋼材價(jià)格已回落至1000美元/噸。

盡管外國(guó)人在越南購(gòu)房的政策還尚待時(shí)日，但大量外資已經(jīng)以產(chǎn)業(yè)資本的方式進(jìn)入越南的房地產(chǎn)業(yè)。

來(lái)自越南官方的消息顯示，除了現(xiàn)在興建的高端公寓項(xiàng)目外，新加坡Keppel Land將興建郡高端都市區(qū)、第七郡居民區(qū)等項(xiàng)目。其他各國(guó)房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)在越南的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投資則預(yù)計(jì)將達(dá)10億美元。胡志明市不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)則表示，協(xié)會(huì)近期已經(jīng)接待了許多來(lái)自韓國(guó)、新加坡和馬來(lái)西亞等國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)代表，了解胡志明市的投資機(jī)會(huì)。如果本土地產(chǎn)商的資金匱乏情況持續(xù)下去，半年后，外國(guó)投資者就可以低價(jià)購(gòu)購(gòu)國(guó)內(nèi)企業(yè)的項(xiàng)目，地產(chǎn)市場(chǎng)也有可能被再次拉動(dòng)。(侯雪蓮)

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