全球房價較高的城市是哪些？根據世邦魏理仕2006年中期發(fā)布的《全球市場租金》顯示，在全球市場上寫字樓租金較高的城市包括了倫敦、東京、孟購、香港、迪拜、頭爾、紐約等大城市。由于寫字樓租金水平與當地房價密切相關，我們基本可以認為上述城市屬于全球較高房價城市之列。

從這些城市名單我們看到，房價較高的城市除了分布在諸如美國、英國、日本這些經濟發(fā)達國家外，一些次發(fā)達的國家或是發(fā)展中國家的城市，如頭爾、孟購，也位列高房價城市之列。在我國，房價較高的城市則主要是北京、上海、深圳、廣州等大型城市。而上述這些城市都有一些共同的特點，即都屬于占有優(yōu)勢資源的“超級城市”。

在不久前舉行的“2007年宏觀經濟形勢與房地產發(fā)展態(tài)勢報告會”上，巴曙松先生就再次關注了這種“超級城市”現象，并提出應站在資源分配角度研究超級城市房價很難下降的原因。

其實，超級城市的優(yōu)勢資源是建立在特定產業(yè)或多種產業(yè)組合基礎之上的。而城市產業(yè)的發(fā)展對一個城市的房價有著重要影響。

頭先，城市產業(yè)的薪酬水平會對城市居民的購購力產生影響。

居民的收入水平與所在行業(yè)的盈利能力與景氣程度是密切相關的。某些行業(yè)的薪酬支付能力遠高于社會平均水平。薪酬調查的結果顯示，金融、IT、高技術企業(yè)、房地產、傳媒等行業(yè)的薪酬水平普遍較高，較高的薪酬水平意味著更高的支付能力，也就是說，這些行業(yè)的人比其他行業(yè)的人在購房上有更高的支付能力。從國內幾大城市的產業(yè)來看，北京、上海、深圳都具有發(fā)達的金融產業(yè)及現代高科技產業(yè)。

以北京為例，以金融街為代表的金融產業(yè)、以中關村為代表的IT產業(yè)，以亦莊開發(fā)區(qū)為代表的高新技術產業(yè)、以及以CBD為代表的現代服務產業(yè)已經成為北京經濟增長的主要動力?！案咝健碑a業(yè)的發(fā)展塑造了一批具有較強購購能力的人群，使其對房價具有較高的承受能力。正是背靠中關村科技園區(qū)IT產業(yè)的發(fā)展，在五環(huán)之外的西三旗的住宅均價才會突破8000元/平方米。

其二，產業(yè)規(guī)模的擴張帶來了對土地、勞動力資源的大量需求，從而推高房價。

近年來，中國的城市都保持著較快的經濟增長速度，北京GDP自2002年以來連續(xù)5年保持了11%以上的增長速度，深圳在過去5年的GDP的平均增長速度達到了16%，而上海的GDP已連續(xù)保持了15年兩位數的增長速度。GDP增長的背后是城市產業(yè)的快速擴張。

產業(yè)擴張直接帶來了對土地資源的需求，使得城市有限的土地資源價格上漲。

同時，產業(yè)擴張也增加了對就業(yè)人口的需求，外來人口的大量涌入造成了大城市人口的快速擴張，而人口的擴張直接增加了對住宅的需求。據北京、上海等城市住宅銷售統(tǒng)計情況顯示，平均有30%以上的住宅是被外地人所購購的。

產業(yè)的擴張促進了城市經濟發(fā)展、人口增長，進而吸引更多的資源進一步向這些大都市集中，包括新的產業(yè)投資，以及教育、醫(yī)療、文化設施等，從而使更多的人被機遇或資源吸引而涌入城市。在人口持續(xù)增長、居住需求不斷增加的情況下，房價的上漲就不足為奇了。

面對產業(yè)擴張帶來的人口壓力、交通擁堵以及房價上漲等一系列的問題，一些大的城市已經開始調整城市發(fā)展思路，對城市產業(yè)結構進行調整和優(yōu)化。然而，產業(yè)結構的優(yōu)化調整并不會阻擋這些大城市產業(yè)規(guī)模的繼續(xù)擴張，這二者將會繼續(xù)相伴。因此，隨著大城市產業(yè)結構進一步向現代服務業(yè)與高技術產業(yè)集中以及產業(yè)規(guī)模的繼續(xù)擴張，大城市房價還會進一步上漲。

所以，城市產業(yè)的發(fā)展，包括產業(yè)結構變化、產業(yè)規(guī)模擴張帶來的資源集中是影響城市房價的重要因素之一。

當然，城市產業(yè)的發(fā)展既有城市管理者的主動選擇，也有建立在城市區(qū)位、資源及歷史文化基礎上的被動選擇。但無論如何，作為城市的管理者，應當根據城市的承載能力，在優(yōu)化產業(yè)結構的基礎上，合理控制產業(yè)規(guī)模，避免資源過度向城市集中，這樣不僅可以分散房價總體高企的壓力，也是整個社會經濟更加和諧的必然要求。

（作者為北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司顧問）

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