全球范圍內(nèi)自2001以來出現(xiàn)了一輪房地產(chǎn)住宅價(jià)格上漲熱潮，一度席卷美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、愛爾蘭、瑞士、瑞典、丹麥、西班牙、澳大利亞等國(guó)。英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》連續(xù)幾篇文章分析全球房地產(chǎn)(global housing boom)，其中較近一篇指出，自1995年以來，愛爾蘭的房?jī)r(jià)上漲了3倍，而瑞士和英國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了2倍，澳大利亞、西班牙的房?jī)r(jià)至少上漲了2/3。筆者較為熟悉的瑞典房地產(chǎn)市場(chǎng)自1996年以來已經(jīng)連續(xù)10年保持較快上漲，獨(dú)立住房(single family housing) 的同質(zhì)(constant-quality)價(jià)格指數(shù)從1995年的184點(diǎn)飆升到2005年第4季度的400點(diǎn)，增長(zhǎng)超過117%，其中2000年至今累計(jì)增長(zhǎng)超過33%。

這一波房?jī)r(jià)上漲高潮規(guī)模之大、范圍之廣歷史罕見。除了經(jīng)濟(jì)全球化帶來的熱錢流動(dòng)、全球低利率周期等因素，顯然還有其他原因未被分析者重視。

頭先值得注意的是，這一輪房?jī)r(jià)上漲主要來自城市尤其是大城市的房?jī)r(jià)上漲，各國(guó)的大城市房?jī)r(jià)上漲都大大超過全國(guó)平均水平，是房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)因素。比如瑞典斯德哥爾摩2005年平均一套房子價(jià)格是318萬克朗(32萬歐元)，比1995年上漲174%。哥德堡2005年平均房?jī)r(jià)269萬克朗，比1995年上漲超過147%。相反，非大城市地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，相當(dāng)多的鄉(xiāng)村地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅低于同期物價(jià)上漲水平，也就是相對(duì)價(jià)格反而下降了。各國(guó)經(jīng)驗(yàn)基本如此。研究各國(guó)房?jī)r(jià)上漲就是研究城市房?jī)r(jià)為什么上漲。

房?jī)r(jià)較終還是由供需決定。房?jī)r(jià)既然能夠漲起來，說明還是需求增加了，不管是經(jīng)濟(jì)基本面改善和城市化、人口等因素帶來的所謂剛性需求/自住性需求，還是因?yàn)槔式档秃蜎]有更好投資渠道引發(fā)的投資/投機(jī)需求。如果購房者預(yù)測(cè)到短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)隨著供給增長(zhǎng)較終回落到均衡水平，就不會(huì)盲目越漲越購和恐慌性購購。

但城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本特點(diǎn)之一就在于短期供應(yīng)固定，供給反應(yīng)周期很長(zhǎng)。房?jī)r(jià)一旦上漲后，能不能迅速回復(fù)或者平穩(wěn)，這就要看各個(gè)城市供給的彈性。但問題在于，因?yàn)楝F(xiàn)代城市規(guī)劃越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的反應(yīng)靈敏程度越來越降低，反應(yīng)滯后周期越來越長(zhǎng)，那么就導(dǎo)致：一旦一個(gè)城市地區(qū)房?jī)r(jià)上漲起來，哪怕可能只是一些不是基本面的意外沖擊因素，都會(huì)因?yàn)闆]有供給反應(yīng)而在長(zhǎng)期內(nèi)難以熨平，給人的印象是房?jī)r(jià)好像只高不低。對(duì)于購房者或投資者而言，這個(gè)印象的影響是致命的，使他們很容易認(rèn)為房?jī)r(jià)是永恒走高的，至少不會(huì)下降。于是恐慌性的、瘋狂的購購與炒作開始了，推動(dòng)本來基于基本面只能是1%的房?jī)r(jià)上漲幅度可以無限上漲，直到市場(chǎng)力量較終將其回歸到基本面決定的均衡價(jià)格。

城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家、哈佛大學(xué)教授Edward L·Glaeser和賓夕法尼亞大學(xué)教授Joseph Gyourko在2004年發(fā)布的工作論文《Why Have Housing Prices Gone Up?》中分析美國(guó)房?jī)r(jià)為什么能持續(xù)上漲，認(rèn)為1970年以后的房?jī)r(jià)上漲主要就是因?yàn)榻ㄐ路吭絹碓诫y。

國(guó)外尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家基本上就是通過利率手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)楦淖兌愂蘸投惵屎苈闊?，必須通過議會(huì)才行，行政手段更難。由于房地產(chǎn)供給的彈性越來越小，房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)越來越難避免，各國(guó)政府也對(duì)此一籌莫展。我對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步研究也發(fā)現(xiàn)，供給對(duì)于價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)彈性不高，尤其在價(jià)格出現(xiàn)超過20%上漲幅度的時(shí)候，供給反應(yīng)反而不如價(jià)格平和上漲時(shí)強(qiáng)烈。但同時(shí)值得注意的是，受制于城市規(guī)劃管制，城市房地產(chǎn)供給對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲反應(yīng)不靈敏、周期長(zhǎng)，但對(duì)于房?jī)r(jià)下跌卻靈敏得多，兩者是不對(duì)稱的（asymmetric supply response elasticity）。因?yàn)槿绻?dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)格局不好，大不了取消新開工項(xiàng)目好了，這個(gè)成本小得多。這樣就不會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，由于涌進(jìn)來的遲來供應(yīng)而讓市場(chǎng)雪上加霜，房?jī)r(jià)重挫難止，不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的過度供給而讓市場(chǎng)很長(zhǎng)時(shí)間都難以消化。

這樣看來，由于全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)處于較快增長(zhǎng)時(shí)期，全球房地產(chǎn)價(jià)格上漲的這一波行情盡管在多方人士看來泡沫程度很大，實(shí)現(xiàn)軟著陸的可能性卻更大。英國(guó)、法國(guó)、意大利自2004年以來，美國(guó)自今年初，房?jī)r(jià)上漲幅度都大幅度下降，但都還沒有出現(xiàn)崩盤的跡象。在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，城市規(guī)劃加強(qiáng)導(dǎo)致供給彈性越來越小這個(gè)新因素加入之后，未來各國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期模式(pattern)都大體會(huì)是：短期波動(dòng)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲，一旦上漲難以消平，就螺旋式上升，但一旦平穩(wěn)之后，將長(zhǎng)期停滯（stagnant）。由于投機(jī)過度而虛高的房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)橘徺徚χ饾u追上(catch up)房?jī)r(jià)而達(dá)到平衡。這個(gè)停滯將一直延續(xù)到下個(gè)上漲周期。

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