歷史是較好的老師。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史中摸清發(fā)展規(guī)律有助于我們深入研判當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

  歷史是較好的老師。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史中摸清發(fā)展規(guī)律有助于我們深入研判當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)是伴隨整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一起成長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)?？v觀世界經(jīng)濟(jì)史，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)以及房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)是上升的。

  頭先，從國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史和規(guī)律中可以證明，由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口、政治、社會(huì)、文化、法律制度等多種因素的多重影響，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中也會(huì)伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)而表現(xiàn)出明顯的正相關(guān)的周期性波動(dòng)的變化，呈現(xiàn)出“復(fù)蘇-擴(kuò)張-收縮-衰退”的周期性運(yùn)行特征，并表現(xiàn)出一定的規(guī)律性。從世界經(jīng)濟(jì)史來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)周期比較長(zhǎng)，并且這種經(jīng)濟(jì)周期屬于增長(zhǎng)性周期而非古典型周期，即在收縮階段，并未出現(xiàn)總量完全量的下降，只是增長(zhǎng)速度的相對(duì)降低，增長(zhǎng)率仍為正值，只不過(guò)與擴(kuò)張階段相比處在相對(duì)較低的位置。

  中國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，以1987年為起點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展僅有28年歷史，與發(fā)達(dá)國(guó)家上百年的歷史相比還很短暫，并且中國(guó)的房地產(chǎn)周期是在市場(chǎng)化進(jìn)程中伴隨著住房制度改革和住房保障制度的構(gòu)建與完善波浪式前進(jìn)的，而發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)周期運(yùn)行則是建立在比較完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的。

  如果將中國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)趨勢(shì)與發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)并沒(méi)有完全獨(dú)立于國(guó)際市場(chǎng)，具有一定的一致性。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已有200多年歷史，可追溯至1795年，有比較完善的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，是房地產(chǎn)市場(chǎng)化較早的國(guó)家之一。如果對(duì)其發(fā)展歷程進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，從18世紀(jì)至今，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大體呈現(xiàn)出18年左右的周期波動(dòng)，而每個(gè)周期中又有幾個(gè)5年左右的短周期波動(dòng)。排除掉特殊的非正常經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，從二戰(zhàn)后開(kāi)始分析美國(guó)房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)，在房?jī)r(jià)走勢(shì)上平均房?jī)r(jià)是穩(wěn)步上升的，但如果縮小觀測(cè)區(qū)間，在區(qū)間內(nèi)房?jī)r(jià)也是不斷波動(dòng)的，并且房地產(chǎn)行業(yè)景氣與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)基本上是同步的，并且房地產(chǎn)業(yè)的波峰、波谷與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波峰、波谷也基本一致。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好時(shí)，產(chǎn)業(yè)投資增速加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始走下坡路。

  對(duì)世界主要國(guó)家的房地產(chǎn)投資率曲線及GDP增長(zhǎng)率曲線進(jìn)行對(duì)比，可驗(yàn)證上述結(jié)果的普遍性：房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期基本同步，宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)價(jià)格周期的繁榮蕭條階段有一致性，兩者之間基本為正相關(guān)關(guān)系，表明房?jī)r(jià)與GDP變動(dòng)之間有較緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)內(nèi)生于貨幣政策與經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)投資在GDP中占比高，產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，涵蓋鋼材、水泥、物流、建筑、裝修、物業(yè)等行業(yè)，通常被作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，對(duì)其他行業(yè)的投資和消費(fèi)的拉動(dòng)作用強(qiáng)，會(huì)同時(shí)反作用于宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從各國(guó)經(jīng)濟(jì)史中能夠證明適度平穩(wěn)的房?jī)r(jià)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。包括美國(guó)在內(nèi)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的時(shí)候，房地產(chǎn)都曾是拉動(dòng)本國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力，并且伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，它的支柱地位是不斷提升的，在GDP中的比重也不斷增加。

  有學(xué)者曾對(duì)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系做了測(cè)算，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率大于5%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)為發(fā)展?fàn)顟B(tài)，特別是在5%~8%之間為穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)，在與宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)對(duì)比中可以得出，在一般情況下，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期宏觀經(jīng)濟(jì)周期的正相關(guān)程度不斷提高，并且房地產(chǎn)平均增長(zhǎng)速度要快于宏觀經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)速度;在同一周期的不同階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度大于宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度。因此，在和平年代，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)只有漲沒(méi)有跌。從房?jī)r(jià)走勢(shì)中可以看出房?jī)r(jià)深跌通常都是伴隨著快速的復(fù)蘇，香港的兩次暴跌都是很快恢復(fù)，而日本的房地產(chǎn)泡沫是多重因素積累的結(jié)果，不應(yīng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍規(guī)律。按照當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速以及制定的GDP增速目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)“崩盤(pán)”也不會(huì)衰退，還會(huì)持續(xù)發(fā)展下去，而中國(guó)人太容易受消息面及政策影響，會(huì)造成中國(guó)房?jī)r(jià)螺旋上升，但從大趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，由于房?jī)r(jià)具有向上的剛性，后一波的低點(diǎn)總是略高于前一波的低點(diǎn)甚至高過(guò)前一波的高點(diǎn)。

  其次，房地產(chǎn)是一種特殊商品。由于土地存量的固定性和稀缺性，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。由于社會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)都離不開(kāi)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不存在替代品，使得房地產(chǎn)的替代彈性也很低。這兩個(gè)因素決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給曲線一直趨于上升且斜率越來(lái)越大，因此只要需求不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡價(jià)格就會(huì)不斷上升。在中國(guó)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)新政策的刺激下，改善型和自住剛需購(gòu)房需求大量釋放，而由于房地產(chǎn)建造的時(shí)滯，使供給無(wú)法跟上需求的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給曲線會(huì)越來(lái)越陡峭，房?jī)r(jià)仍然會(huì)不斷上漲。

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