關(guān)于樓市調(diào)控

調(diào)控一定會(huì)見效才罷手

黨校校務(wù)委員、組織部長(zhǎng)　趙長(zhǎng)茂

據(jù)統(tǒng)計(jì)09年之前房地產(chǎn)的增加值已占我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值6%，房地產(chǎn)投資占到整個(gè)投資的20.11%，大城市都在50%以上，如北京去年固定資產(chǎn)投資當(dāng)中房地產(chǎn)投資占到56.1%等等，這些都說明經(jīng)濟(jì)跟房地產(chǎn)的相關(guān)度很高。明年個(gè)人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)有下行趨勢(shì)、整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策趨緊等必然會(huì)影響到房地產(chǎn)的走勢(shì)。

而土地管理政策方面也是要收緊。較近在土地管理上，政府會(huì)更加強(qiáng)硬，同時(shí)社會(huì)輿論是趨緊的。4月17日新“國(guó)十條”出來以后，大家認(rèn)為這是的緊縮，但只是漲幅的回落，價(jià)格還是漲的，對(duì)于政府來說，一定要見效才能罷手，所以明年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境是趨緊的。

政策還會(huì)進(jìn)一步加碼

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究主任　賈生華

關(guān)于中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)走勢(shì)，未來十年我們的房地產(chǎn)業(yè)仍然具有巨大的發(fā)展空間。過去10年是成長(zhǎng)的十年，未來10年是成熟的十年。成長(zhǎng)的十年開發(fā)商日子很好過，政策也很寬松，成熟的十年是大家受煎熬的十年，特別是開發(fā)商投資者，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)頭當(dāng)其沖。

而對(duì)于明年的樓市，個(gè)人覺得政策會(huì)繼續(xù)加碼，市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定，價(jià)格會(huì)漲幅回落，這是總的情況，當(dāng)然不排除全國(guó)不同地區(qū)不同項(xiàng)目會(huì)有差別。房地產(chǎn)本身價(jià)格前幾年過快上漲，也積累了很大的矛盾，這也是我們必須重視的。我們不能僅僅站在行業(yè)的角度，更要對(duì)行業(yè)生態(tài)進(jìn)行考慮?，F(xiàn)在房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)了整個(gè)國(guó)家的許多矛盾和焦點(diǎn)，如和地方的關(guān)系、城市和鄉(xiāng)村的關(guān)系、富人和窮人的關(guān)系、購(gòu)得起的和購(gòu)不起的購(gòu)房者關(guān)系等等，在這種情況下，政府調(diào)控必須延續(xù)下去。

關(guān)于市場(chǎng)環(huán)境

穩(wěn)健的貨幣政策影響資金環(huán)境

浙江大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)部主任、中華外國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)　史晉川

頭先我想對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)來說，各種可能都是有的；對(duì)于明年的情況，我個(gè)人認(rèn)為有幾點(diǎn)需要注意。

，到目前為止，整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)還在震蕩中緩慢復(fù)蘇，歐洲債務(wù)危機(jī)還在不斷出現(xiàn)。所以從這個(gè)角度來看，盡管明年又是“十二五”開局之年，可能是新一輪增長(zhǎng)期，但開始是否能穩(wěn)健？我個(gè)人覺得還是要心存警惕。同時(shí)，從比較積極向常規(guī)回歸，一定程度上會(huì)有緊的因素在里面。財(cái)政積極、貨幣穩(wěn)健時(shí)，面對(duì)積極的財(cái)政政策，民企可能得到的好處并不會(huì)太多，特別是穩(wěn)健的貨幣政策，可能會(huì)對(duì)民企資金環(huán)境有一定影響。

，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否從成長(zhǎng)走向成熟，有一個(gè)非常重要的標(biāo)準(zhǔn)，就是關(guān)鍵性資源的配置。因此，未來要看地方政府對(duì)土地資源的配置方式，特別是政府對(duì)地方政府土地資源配置的影響到底多大。據(jù)我所知，今年杭州土地供應(yīng)量完成了全年要求的50%左右。國(guó)家如果還不加大對(duì)地方政府土地資源配置的控制力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲不漲？還是會(huì)漲。

明年4月以后資金問題更嚴(yán)重

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所所長(zhǎng) 王國(guó)剛

明年信貸規(guī)模貸款增長(zhǎng)率大致不會(huì)超過15%。今年以來各方面已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)采取了措施，這種措施下來，如果繼續(xù)嚴(yán)格，明年會(huì)有相當(dāng)一部分開發(fā)商會(huì)遇到資金緊缺，我們估計(jì)這種情況會(huì)在明年4月份以后大大加重，所以從這個(gè)角度來說，開發(fā)商要有所準(zhǔn)備的話，恐怕現(xiàn)在就得考慮：未來要吃飯的米在哪兒，得把這個(gè)事考慮清楚。大家知道9月底出來輪新政，很多地方量?jī)r(jià)齊升，如果勢(shì)頭繼續(xù)走，說不定第三輪調(diào)控還會(huì)來，甚至第四輪還會(huì)來。

目前這樣一個(gè)住宅價(jià)格，其未來走勢(shì)受三個(gè)不同層面影響，一個(gè)福利性，一個(gè)市場(chǎng)性，一個(gè)政治性，究竟這樣的過程中，哪個(gè)更重要？可能確定的是，在未來某個(gè)時(shí)候，采取某些非市場(chǎng)手段也是必須的。另外，關(guān)于保障房問題，確確實(shí)實(shí)要引起各方高度關(guān)注。2007年到現(xiàn)在，每年商品住宅按套數(shù)算，大致300-400萬(wàn)套。2011年要推出1000萬(wàn)套保障房，那你就能明白市場(chǎng)會(huì)發(fā)生多大變化。

關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)

明年漲跌取決于三大金融因素

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)　王洪衛(wèi)

對(duì)于明年樓市走勢(shì)，三個(gè)因素不能忽略。

頭先，銀行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響很大，個(gè)因素是貸款指標(biāo)控制。2009年貸款指標(biāo)原來是5萬(wàn)億，較后放了9.6萬(wàn)億，所以房?jī)r(jià)飆漲。2011年如果采取穩(wěn)健的貨幣政策，貸款指標(biāo)控制在7.5萬(wàn)億，那開發(fā)商就會(huì)難過了。個(gè)影響大的就是限貸，金融政策上第三套房子不給貸，這個(gè)影響很大。另外，還有一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)影響很大，就是利率漲不漲。利率漲不漲對(duì)開發(fā)商沒有多大關(guān)系，但與購(gòu)房者關(guān)系很大。所以明年到底漲還是跌，還得看金融方面兩個(gè)計(jì)劃指標(biāo)、一個(gè)市場(chǎng)指標(biāo)怎么樣，才能回答。

我們國(guó)家過去漲了十幾年，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我判斷未來還會(huì)有漲的趨勢(shì)，這有四大因素：一、土地壟斷；二、城市化供需不平衡；三、流動(dòng)性豐富；四、稅收在土地開發(fā)領(lǐng)域，沒有在流通領(lǐng)域。前面三個(gè)中，土地壟斷地方政府和政府會(huì)博弈；供需不平衡，短期也改變不了。流動(dòng)性過多，也是世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境和中國(guó)現(xiàn)狀所決定。所以我們只能動(dòng)第四塊，把財(cái)政收入從土地開發(fā)轉(zhuǎn)到流通領(lǐng)域。

價(jià)格至少會(huì)有小幅上漲

南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究主任 高波

無論從房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)、住房消費(fèi)在整個(gè)消費(fèi)上面的比重、還是房地產(chǎn)的增加值在GDP中占的比重、對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)、亦或城市化水平等方面來看，個(gè)人覺得未來十年還是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。

關(guān)于2011年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，考慮到CPI繼續(xù)高位、人民幣升值等綜合因素，如果不開征房產(chǎn)稅，個(gè)人認(rèn)為至少會(huì)是小幅上漲。而房產(chǎn)稅較主要功能不是劫富濟(jì)貧，主要由中產(chǎn)承擔(dān)，影響消費(fèi)，在15-20年內(nèi)還是沒有必要開征。另外一個(gè)問題就是現(xiàn)在房產(chǎn)大量空置，反而有必要對(duì)空置房進(jìn)行征稅。今年前面11個(gè)月，房地產(chǎn)銷售達(dá)到8.2億平方米，80%的需求仍要通過商品房解決，房產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大的上行空間。

關(guān)于發(fā)展前景

江蘇地產(chǎn)業(yè)還有較大發(fā)展空間

江蘇省社會(huì)科學(xué)院院長(zhǎng)　劉志彪

江蘇是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的排頭兵，在江蘇省委省政府的專業(yè)下，增長(zhǎng)的速度很快，我們規(guī)劃在“十二五”期間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度要高于全國(guó)大概1-2個(gè)點(diǎn)左右，江蘇這種增長(zhǎng)是留有余地的，而且是可行的。從房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來說，江蘇這個(gè)市場(chǎng)還是很興旺的，并沒有受到宏觀調(diào)控的影響。

從未來房地產(chǎn)走勢(shì)來看，就江蘇來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的健康發(fā)展的余地。因?yàn)殡m然江蘇經(jīng)濟(jì)在全國(guó)比較發(fā)達(dá)，但城市化水平比較低，只有50%。江蘇服務(wù)業(yè)水平更低，就業(yè)人員占GDP總量的50%左右，這跟發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)服務(wù)業(yè)75%、80%的水平相比，我們還有30個(gè)點(diǎn)可以發(fā)展。較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及較低的城市化水平，決定著房地產(chǎn)業(yè)在江蘇經(jīng)濟(jì)中會(huì)有很大的發(fā)展空間。

需要三個(gè)“輪子”一起轉(zhuǎn)起來

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員 劉樹成

從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)這個(gè)角度來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)，在2007年達(dá)到了一個(gè)高峰14.2%之后，正要準(zhǔn)備做調(diào)整時(shí)，和美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)重合在一起，使得2008年我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一下子跌到了9.6%，2009年繼續(xù)下跌到9.1%。今年，到現(xiàn)在大體上可以達(dá)到10%左右，也就是說進(jìn)入了新的一輪周期的開端。這樣也為2011年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，包括房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打下了很好的基礎(chǔ)，可以說進(jìn)入了新一輪增長(zhǎng)階段。

下一階段中，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要三個(gè)“輪子”，即商品市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和政府保障市場(chǎng)。房企想在哪個(gè)輪子上發(fā)展？如果想在多種層次上運(yùn)作，那么房地產(chǎn)企業(yè)的前景是非常廣闊的。如果你死盯著一個(gè)狹窄的市場(chǎng)，可能會(huì)走進(jìn)“死胡同”。

房地產(chǎn)業(yè)將逐步轉(zhuǎn)型

美國(guó)南加州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系終身教授　譚國(guó)富

世界其它國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史對(duì)我們很有借鑒意義。以美國(guó)為例，房地產(chǎn)發(fā)展初期主要是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到了很大的作用；后期主要是一個(gè)轉(zhuǎn)型階段，房地產(chǎn)開發(fā)作為二級(jí)產(chǎn)業(yè)，慢慢轉(zhuǎn)移到一種現(xiàn)代性服務(wù)產(chǎn)業(yè)上，其中包含的內(nèi)容比如說金融、中介服務(wù)、租賃等等各個(gè)方面，都是比較完善的，而這些相關(guān)的服務(wù)總量可能相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，實(shí)際上至少可以有20%的增值，如信托投資起到了融資投資的橋梁、租賃的比重很大等等。

總的來說，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，有很多相關(guān)聯(lián)的服務(wù)，起到了細(xì)化的作用。在這種情況下，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展至少在前幾年是以開發(fā)為主的，以后還是會(huì)有很大的發(fā)展空間的。

未來兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將并存

華東理工大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)　吳柏均

未來十年政府如果真正實(shí)施保障房的措施，把財(cái)政收入當(dāng)中非常大的比例放在這一部分中，那會(huì)形成兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并存的格局，一個(gè)是商品房私有交易市場(chǎng)，一個(gè)是政府廉租房市場(chǎng)，而價(jià)格對(duì)于開發(fā)商來說會(huì)影響很大，建議其開發(fā)不同類型的產(chǎn)品。目前在北京、上海、重慶等很多城市政府已經(jīng)把它作為未來房產(chǎn)開發(fā)的大頭對(duì)待，如果全面推廣，兩個(gè)市場(chǎng)的格局將真正形成。

另外對(duì)于房產(chǎn)稅，個(gè)人覺得目前做這個(gè)事完全不應(yīng)該，也不合理。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅作為稅來說，它是一個(gè)資源配置的手段和財(cái)富再分配的手段，目前為止調(diào)控方面效果不大，而且一定時(shí)間后它還會(huì)自然轉(zhuǎn)嫁到市場(chǎng)價(jià)格中，不會(huì)達(dá)到好的目的。同時(shí)這種稅叫的時(shí)間已經(jīng)太長(zhǎng)了，大家對(duì)它的預(yù)期太大，這也是不合適的。

(作者：李匯豐 高宏年)