2014年“宏觀調(diào)控”松綁，房價跌跌不休。2015年救市政策不斷，房價止跌反彈。樓市又走到了一個十字路口。股市有風(fēng)險，資金要轉(zhuǎn)移，樓市會不會成為下一個戰(zhàn)場？

　　由于樓市的未來變化前景仍不明朗，所以很多人對現(xiàn)在購房還是以后購房表示很糾結(jié)。下面帶你了解中國樓市未來的10大趨勢，看看現(xiàn)在購房時機(jī)對不對？

　　1、城市之間房價差距將更大

　　政府一直想在城鎮(zhèn)化過程中，實(shí)現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在頭都、直轄市、梳城市和特區(qū)，所以城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。

　　過去5年里，中國形成了三大三小6個人口增長，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市；“三斜是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

2、大城市房屋日益資產(chǎn)化

　　一線城市，以及10個左右的強(qiáng)二線城市，其區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居注辦公、商業(yè)等原始屬性。對于多數(shù)中國人來說，房子較令人痛苦的時代過去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的福利。

　　3、效型將機(jī)械化

　　在大城市區(qū)，機(jī)械化的效型將崛起。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場景。開發(fā)商，越來越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。

　　4、逆城市化很難出現(xiàn)

　　很多國家在充分城市化之后，會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村購地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊硕?，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。

　　5、大城市很難“去化”

　　歐美絕大多數(shù)城市，都出現(xiàn)了去化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環(huán)境的壓力，讓一個城市擁有多成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少，土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去區(qū)難度極大。相反，移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，正讓交通發(fā)生新的變局：如果北京這樣的城市，有150萬輛出租車和專車，私人就沒有必要擁有汽車。這樣，城市的交通死結(jié)就被打開了，去化意義就不大了。

　　6、商鋪面臨價值重估

　　商鋪面臨的問題是，“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場)。傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是較危險的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。

　　7、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛

　　在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。為什么？原因有三：，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學(xué)位，不能落戶口；，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短；第三，管理費(fèi)水電價格高，一般不能通煤氣。

　　網(wǎng)絡(luò)時代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求是多多益善。未來這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要頭選大城市區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫字樓。

　　8、房產(chǎn)稅會出臺，但對市場影響不大

　　由于絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，為了穩(wěn)增長，國家不太可能出臺嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會較高。整體而言，房產(chǎn)稅對房價影響不大。

　　9、計(jì)劃生育政策將逐步調(diào)整，但對樓市影響不大

　　全面放開二胎，已經(jīng)沒有任何懸念，只是時間問題。未來，可能還會有更寬松的人口政策。否則，中國在幾十年之后，將面臨嚴(yán)峻的人口危機(jī)(過度老齡化，勞動力不足)。這對樓市構(gòu)成長期利好，但作用可能沒有想象的大，因?yàn)樯鷥河某杀驹絹碓礁?，年輕人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢。早晚有會有地方政府宣布：多生一個孩子，獎勵半套房子。

　　10、大城市的房價：漲漲漲

　　中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。你讓中國人過“購個牙刷也要開車10時辰”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。

　　以美元計(jì)價，中國大城市的房價或許會在未來幾年出現(xiàn)波動、反復(fù)，甚至下跌。但以人民幣計(jì)價，房價的大趨勢是不斷上漲。換句話說，這里面有很大的因素是貨幣貶值。

　　救市政策不斷樓市到“收割季”了嗎？

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2015年二季度30個典型城市商品住宅成交均價為12187元/平方米，同比增長16.2%，成交均價創(chuàng)歷史新高。

　　什么情況？難道房價又要“起死回生了”？說好的調(diào)控呢？

　　其實(shí)，今年上半年中國商品住宅銷售量就實(shí)現(xiàn)了觸底反彈。銷量上升必然帶動價格的上漲，再加上前期股市狂漲，不少人獲利了結(jié)轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市，房子漲價看起來似乎理所當(dāng)然了。

　　房價漲漲漲

　　央行發(fā)布報告稱，中國商品房成交量企穩(wěn)回升，房價上漲城市個數(shù)增多，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，房地產(chǎn)貸款平穩(wěn)較快增長。

　　房價上漲也抑制不住消費(fèi)者購購的欲望。上半年商品房銷售面積為5億平方米，同比增長3.9%。一二線城市房價漲幅十分明顯。價格方面，一二線城市成交均價都創(chuàng)下歷史新高，由于三線城市去庫存任務(wù)較重，成交均價環(huán)比增幅輕微下跌。成交量方面，二季度一線城市成交量同比和環(huán)比漲幅，達(dá)到歷史新高。

　　一線城市是今年二季度房價上漲的“領(lǐng)頭羊”。一方面，去庫存周期持續(xù)收窄帶來了房地產(chǎn)市場去庫存壓力的釋放，房企主動調(diào)高價格。對于一些豪宅產(chǎn)品而言，較好的成交量也會促使其抬價。另一方面，隨著市場預(yù)期的繼續(xù)轉(zhuǎn)變，一線房地產(chǎn)市場依然被普遍看好，這也會帶來房地產(chǎn)市場的價格上升。

　　而就近階段的情況來看，股市似乎給樓市種了地。有關(guān)專家說“樓市是股市的收割機(jī)”。對于股市獲利豐厚的投資客，不斷暴漲的行情也意味著風(fēng)險加劇，再加上中國人對房產(chǎn)由來已久的認(rèn)知傳統(tǒng)，適當(dāng)套現(xiàn)獲利資金用于優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)投資成為必然的選擇。各類利好政策刺激下，預(yù)計(jì)下半年市場成交量依然會比較可觀。

　　未來樓市怎么看？

　　對于下半年的房地產(chǎn)市場，專家認(rèn)為半年一線城市將面臨價格繼續(xù)大漲的風(fēng)險。價格上升一方面將帶來市場成交量的上漲，但另一方面也會干擾市場預(yù)期，甚至加快投資投機(jī)需求的導(dǎo)入，進(jìn)而使得剛需購房者的購房成本上升。

　　樓市的明顯回暖，跟股市有相通之處，也有政策牛市、金融牛市的因素。目前，地產(chǎn)回暖日趨明朗，但由于各家同品類產(chǎn)品競爭激烈，優(yōu)惠力度增大，使得價格漲幅并不明顯，對于購房者來講，選準(zhǔn)購房時機(jī)非常重要。

　　同時，也有專家表示，中長期來看，房地產(chǎn)市場依然會有周期性波動，尤其是傳統(tǒng)人口紅利等因素在逐漸消失，導(dǎo)致購房需求下降，這會導(dǎo)致房企銷售業(yè)績增速減緩。

　　購房是人生的一個重大決定，任何時候一定要在自己能力范圍之內(nèi)去購房。專家的建議聽聽就好，較后做決定的還是靠自己。

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