一、近幾年房價(jià)持續(xù)上漲，不少購房較早的人，身價(jià)隨之上漲，自然喜氣洋洋。

　　這是典型的投資心態(tài)。社會(huì)上有一套房的家庭占了大多數(shù)，一般家庭不大可能在房價(jià)漲幅巨大后拋售后獲利，因中國人“安居樂業(yè)”的觀念根深蒂固，為賺錢而賣出房子再租房的做法是要有先進(jìn)的投資觀念的。所以不管自己的房子漲了多少，只要不賣，就不能實(shí)現(xiàn)這種收益。也就是所說的紙上富貴。所以，房價(jià)雖然漲了不少，可是對于大多只有一套房的家庭來講，沒有什么意義。

　　二、中國住房貸款是浮動(dòng)利率

　　當(dāng)利率變動(dòng)時(shí)，從年初開始，實(shí)行新利率。人們購房時(shí)，一看一個(gè)月還款不過一兩千元，小意思，完全可以承受。但現(xiàn)行一年期存款利率僅2.25%(在2004年甚至低于物價(jià)漲幅3%)，貸款利率5.58%，但1979年來算術(shù)平均是6.58%，按現(xiàn)在的利差來算，貸款利率就是9.91%。

　　美國幾十年來平均房貸利率為8-9%。如以后利率提高到正常水平，還款壓力會(huì)非常沉重。如貸款利率是6.12，貸40萬、20年，利息為48.96萬，如果利率升至7%、8%、9%，則利息分別是56、64、72萬，漲幅分別為14.38%、30.72%和47.06%。所以購房人應(yīng)謹(jǐn)慎考慮利率風(fēng)險(xiǎn)，正所謂人無遠(yuǎn)慮，必有近憂。

　　三、當(dāng)一套房子價(jià)格上漲后，并不是所有上漲的部分都能成為收益。

　　據(jù)測算，如果購入新房不滿規(guī)定的1年就轉(zhuǎn)讓，考慮其交易費(fèi)用，營業(yè)稅、賣出時(shí)中介費(fèi)、貸款利息及提前還款違約金等;再假設(shè)該房產(chǎn)年租金收益率為4%，則投資房產(chǎn)價(jià)格年漲幅需要在8%左右才有可能獲利。

　　四、中國人多地少，所以房價(jià)應(yīng)上漲。

　　中國平均人口密度是每平方公里132人，日本、韓國、印度、越南、德國的這個(gè)數(shù)據(jù)分別為336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、自治區(qū)的平均人口密度也不過每平方公里407人，與上述幾個(gè)國家相比并沒有本質(zhì)差別，如按適宜居住的面積計(jì)算，我國東部地區(qū)的人口密度低于日本、韓國和印度，如日本山地、丘陵占3/4，按適宜居住的面積計(jì)算，日本的人口密度超過了1300人每平方公里。所以雖中國人多，但地并不少，人多不是房價(jià)肯定上漲的理由。

　　五、房價(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。

　　也許從一個(gè)比較長的時(shí)間，比如100年，不考慮通貨膨脹，房價(jià)確實(shí)只漲不跌?？墒情L期看漲，并不等于只漲不跌。事實(shí)上沒有任何一種東西是只漲不跌的，不管有多少看起來充分的理由。房價(jià)應(yīng)該適度緩慢上漲，如超過平均上漲速度，則必有回落的壓力。而且房屋價(jià)格漲其實(shí)本質(zhì)上講是土地在升值，就房屋建筑本身來講是不斷貶值的(會(huì)計(jì)上要提折舊)，因建筑水平越來越落后，也越來越陳舊。而土地所有權(quán)是國家的，永遠(yuǎn)不屬于個(gè)人。

　　六、房子購入后就一勞永逸。

　　根據(jù)中國法律，業(yè)主對房屋建筑擁有所有權(quán)，但是對于住房的土地，并無所有權(quán)，較多只有70年的使用權(quán)，而且從開發(fā)商拿到土地之日起算，如房子蓋了3年，業(yè)主就只有67年的土地使用權(quán)了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向國家繳納土地使用權(quán)費(fèi)還是以后就可以免費(fèi)使用，或是由國家收回使用權(quán)，這在法律上仍是空白。所以購房人在購房時(shí)，不光要看房屋的地段、交通等，還要看土地所有權(quán)期限。

　　七、購房者數(shù)量成幾何增長。

　　據(jù)說2012年一季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，結(jié)果顯示有22%的居民準(zhǔn)備在未來3個(gè)月購房，較上季度增0.8個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期增0.6個(gè)百分點(diǎn)。按照這種說法，在一年左右時(shí)間內(nèi)，始終有20%以上的人要在三個(gè)月內(nèi)購房，那么就是有80%的人準(zhǔn)備在一年內(nèi)購房了。稍有常識的人都知道，這是完全不可能的。要么是調(diào)查方法有問題，要么就是大量準(zhǔn)備在三月內(nèi)購房的人，其實(shí)根本沒有購房。

　　八、上海是國際化大都市。

　　美國作為一個(gè)高度發(fā)達(dá)的資本主義國家，也僅有紐約、芝加哥、洛杉機(jī)等區(qū)區(qū)幾個(gè)國際化大都市，上海在亞洲有些名氣，在世界上沒有多少人知道。上海曾與韓國的麗水爭辦2010年世博會(huì)，麗水既然申辦世博會(huì)，當(dāng)然不是一個(gè)差勁的城市，可是有多少人知道麗水這個(gè)城市?全球生活質(zhì)量排名，上海僅名列102位，世界上有多少人能說出前50名的城市?更不用說100名后的上海了。可見，那種說上海是國際化大都(價(jià)格動(dòng)態(tài)戶型圖論壇)市，所以房價(jià)應(yīng)與東京等地看齊的說法不過是別有用心，愿者上鉤的謊言罷了。

　　九、房價(jià)不能跌，跌了對經(jīng)濟(jì)沖擊太大。

　　其實(shí)，中國從建國以來，經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷過不少的大風(fēng)大浪，從三年自然災(zāi)害到國有企業(yè)普遍虧損、亞洲金融危機(jī)，甚至是朝鮮戰(zhàn)爭，都沒有對國家造成根本性打擊。相反，中國的經(jīng)濟(jì)越來越好。房價(jià)下跌只不過讓炒房客血本無歸，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展適當(dāng)?shù)胤怕_步，對銀行影響也不會(huì)太大。而且房價(jià)泡沫早破比晚破造成的影響小。

　　十、鐵礦石漲價(jià)71.5%，鋼材更會(huì)漲價(jià)，所以房價(jià)還要上漲。

　　據(jù)中國房產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長楊慎測算，建筑材料成本僅占房價(jià)的20%，鋼材不是房屋的先進(jìn)建筑材料，這樣鋼材占房價(jià)的比例就更低了。磚混結(jié)構(gòu)的房屋用鋼量每平方用鋼僅為10至30公斤。所以鋼材漲價(jià)對房價(jià)上漲影響甚微。同時(shí)，鋼材價(jià)格持續(xù)上漲好幾年了，這也使得企業(yè)盲目大量投資，僅今年已經(jīng)建成的鋼鐵項(xiàng)目的產(chǎn)能就將高達(dá)4.1億噸，而2004年中國生鐵產(chǎn)量僅2.5億噸，中期來看，鋼材價(jià)格會(huì)不漲反跌。較近市場上的鋼價(jià)就下跌了近千元一噸。鋼價(jià)漲不是房價(jià)漲的理由。

　　十一、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入提高，房價(jià)也應(yīng)漲。

　　不錯(cuò)，中國這兩年收入提高較快，如上海，2003和2004人均可支配收入分別為14867、16683，一年增長12%。可是房子不象一般的消費(fèi)品，是要用一二十年的積蓄來購購的。假如一個(gè)人年收入3萬，一套房價(jià)60萬，相當(dāng)于20年收入。如收入與房價(jià)年均上漲15%，20年后不吃不喝，也僅307.35萬的積蓄，可是房價(jià)已漲到854萬了。所以房價(jià)漲幅應(yīng)大大低于收入增長。

　　十二、土地是資源，價(jià)格就應(yīng)上漲。

　　其實(shí)，不光是土地，石油、煤、鐵礦、鈾礦等都是資源?？墒沁@些東西是不是就是一直上漲，從不下跌呢?在1999年時(shí)，國際市場上的石油價(jià)格只有13美元一桶，較低時(shí)不到10美元一桶。而且當(dāng)時(shí)市場分析還有可能下跌，因當(dāng)時(shí)世界經(jīng)濟(jì)低迷，又連續(xù)的暖冬，石油開采技術(shù)的提高又能增產(chǎn)?，F(xiàn)在則是50美元左右一桶。1980年世界黃金平均價(jià)格612美元一盎司，2000年跌到279美元，當(dāng)時(shí)英國央行因黃金存儲、保管、運(yùn)輸都需要較大成本，又不象貨幣那樣能產(chǎn)生利息，大舉拋售黃金，受到黃金生產(chǎn)國南非的指責(zé)，意即英國將自己的快樂建立在南非的痛苦之上。石油、黃金價(jià)格大跌的時(shí)候，難道是因?yàn)樗鼈兂闪丝稍偕Y源?

　　十三、土地緊縮后，土地供不應(yīng)求。

　　這種說法恐怕是開發(fā)商精心設(shè)計(jì)的。消費(fèi)者與開發(fā)商是對立的“敵人”。毛 澤東說：敵人贊成的，我們就要反對。對于這種說法起碼要打個(gè)問號。事實(shí)并非如此。如“土地供應(yīng)不足”傳聞較多的北京，國土資源部介紹，北京2004年經(jīng)營性項(xiàng)目土地使用權(quán)入市交易共成交了71宗土地，比上年同期增長了92%;成交土地總面積437.71公頃，比上年同期增長了213%。北京市仍有約5900萬平方米的存量房地產(chǎn)土地有待盤活。開發(fā)商制造這種真實(shí)的謊言，不過是想讓消費(fèi)者接受高房價(jià)。

　　十四、政府嚴(yán)控土地，供不應(yīng)求，則自然上漲。

　　近兩年，有些地方政府壟斷土地市場，通過土地出讓，取得了大量的市政建設(shè)的資金，當(dāng)然抬高了地價(jià)。這和香港政府的作法有類似之處。香港經(jīng)濟(jì)之活力，與低稅政策大有關(guān)系。香港個(gè)人所得稅較高不過5%，而一般都要40%左右，如大陸，個(gè)人月收入超過10萬元，稅率高達(dá)45%。香港的主要財(cái)政收入就是通過賣地來取得。大陸政府財(cái)政收入有90%左右來自于稅收。所以各級政府不可能普遍長期采取這樣的政策，這是不得已的過渡政策。

　　十五、有成交就是有需求。

　　不少人認(rèn)為現(xiàn)在房市供銷兩旺，是健康的。其實(shí)購購不代表實(shí)際需求，因?yàn)樾睦眍A(yù)期扭曲了真正的需求。市場經(jīng)歷了幾年的持續(xù)上漲，所以不少購房人全家透支未來購購，因預(yù)期會(huì)上漲，不購以后要付出更高的價(jià)格，造成真實(shí)需求被夸大。

　　十六、政府不會(huì)讓房價(jià)下跌，會(huì)托市。

　　也許有人會(huì)以為財(cái)政實(shí)力不如日本、香港政府的中國地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。拿廣州來說，2004年房價(jià)漲了，可是之前卻連跌8年。商品的價(jià)格漲跌是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，不以人們的主觀意志為轉(zhuǎn)移，當(dāng)房價(jià)下跌的各種因素積累到一定程度后，政府是無能為力的。其實(shí)情況恰恰相反，中國政府是非常聰明的，1997年中國股市瘋狂的時(shí)候，一篇文章就終結(jié)了這種瘋狂。結(jié)果亞洲很多國家被亞洲金融危機(jī)風(fēng)吹浪打，慘不忍睹，中國卻勝似閑庭信步，安然無恙?？峙轮粫?huì)適當(dāng)打壓房價(jià)，擠壓泡沫而不會(huì)托市。

　　十七、知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家說房價(jià)還要漲，所以房價(jià)仍會(huì)漲。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家在某些領(lǐng)域有智慧，不等于在所有經(jīng)濟(jì)問題上在行。且越有名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，恐怕越無時(shí)間搞學(xué)問。

　　十八、結(jié)婚一定要購房。

　　現(xiàn)在中國的房價(jià)非常高，可是房租卻相對較便宜，年輕人如能暫時(shí)以較低的成本租房，就可在以后房價(jià)回落后購入，省下的錢能辦不少事。而這時(shí)不顧一切，掏空自己甚至父母的積蓄購房付頭付，雖然有了房，卻面臨長期的巨額債務(wù)。結(jié)婚一定要購房如同有些農(nóng)民一定要生兒子一樣是農(nóng)業(yè)社會(huì)傳下來的陳腐觀念，在合理的時(shí)間，合理的價(jià)位購入才是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)人的聰明做法。比爾﹒蓋茨一次因認(rèn)為25美元的停車費(fèi)太貴，寧愿把車開到其他的停車場，中國普遍老百姓更應(yīng)以合理價(jià)位購房。

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