近年來德國樓市的發(fā)展用錢鐘書先生的“圍城說”來形容較為恰當：城外的人想進去，城里的人想出來。

城里人和城外人

2003年德國只有6萬套房屋成交，2004年則躍升至35萬套，而掀起熱潮的正是境外資本。去年前三季度，德國房屋交易額中僅有不到30%是由

本土投資者完成的。

城外的人想進去，自有城外人的“道理”。按美國不動產(chǎn)投資商弗朗西斯的話說：“德國是目前全球較充滿機遇的市場之一?！彼f的機遇便是德國房產(chǎn)價格尚處于低谷，正是購進的黃金時期。

既然德國樓市如此具有潛力，德國房產(chǎn)擁有者會不會“捂盤惜售”？事實恰恰相反，近10年來，德國政府、公司和地產(chǎn)基金等都在積極尋求將手中的房產(chǎn)和地產(chǎn)股票等脫手。

經(jīng)濟學家解釋到，德國公司之所以擁有這么多住房，主要原因是：德國統(tǒng)一后，政府為了緩解住房壓力，鼓勵所有公司修建住宅，并對其提供稅收和補貼優(yōu)惠。但隨著一幢幢大樓相繼建成，樓房空置率不斷攀升，租房收入隨之下降。另外，房地產(chǎn)并非各公司主業(yè)，卻占用了其大量資金。

“護城”三大撒手锏

德國政府抵制房價炒作有“三大撒手锏”。一是指導價制度，二是刑罰威懾，三是重稅限制。

目前，德國的地價、房價等由獨立的地產(chǎn)評估師進行評估認定。德國還成立了各地“房地產(chǎn)公共評估委員會”，負責制訂當?shù)氐闹笇r。這類指導價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易均有義務照此執(zhí)行，并在合理范圍內(nèi)浮動。

指導價之所以能得到執(zhí)行，還源于其有效的“執(zhí)行威懾機制”。德國法律規(guī)定，導致房價、房租等超高者甚至要承擔刑事責任，其威懾作用不言而喻。

稅收手段同樣是德政府遏制炒房的有效武器。在德國，用于購賣的房產(chǎn)頭先要繳納不動產(chǎn)稅，房屋購賣還要繳納交易稅。通過購賣盈利后，還要繳差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產(chǎn)稅外，租金收入還要繳個人所得稅?？梢?，重重的稅收限制大大壓縮了炒房者的利潤空間。

炒房團敗走德國

去年6月，百仕通和瑟伯勒斯等連續(xù)大規(guī)模拋售購進不久的德國房產(chǎn)。市場觀察家表示，其變現(xiàn)舉動并不意外，因為“它們的投資出現(xiàn)失誤”，收益遠低于預期。外資在德國樓市倉促退出的舉動，也直接體現(xiàn)了德國“遏制炒房機制”的成功。

與此同時，德國民眾也開始對國內(nèi)主要房產(chǎn)所有者、特別是各級政府大量拋售房屋提出質疑。

德國《明鏡》周刊載文指出，炒房團如果在德國吹了個氣泡，到頭來吃虧的還是德國老百姓。德國房屋租賃者聯(lián)合會也認為，政府一旦沒有了自己的房產(chǎn)公司，將不能再向弱勢群體提供廉價房屋。這樣一來，為弱勢群體租房提供補助的重擔同樣將落在政府頭上，較后導致其不堪重負。（駐柏林記者:郇公弟 ）

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