5月10日早上，從恒大某高層處獲得較新消息：該公司從5月6日開始的全國85折促銷活動，將于5月16日取消。針對恒大地產(chǎn)取消85折優(yōu)惠，此舉市場各界大為驚嘆。 據(jù)了解，從恒大公布促銷消息的天起，該公司股票便一路下跌，較高時創(chuàng)下一日10%的跌幅，截止目前，跌幅已近20%。針對在房價下降階段的定價權問題，該階段價格不再由開發(fā)商說了算，而是由老百姓、由市場來決定。 目前開發(fā)商紛紛打折銷售，但是應該分析開發(fā)商打折的心態(tài)，是讓利于民還是促銷手段的一種。目前開發(fā)商打折分兩種，是主動讓利，更多是基于資金的壓力，而另一種是被動讓利，給予市場的預期和被區(qū)域內(nèi)的競爭性樓盤打折“拖下水”。 是否打折促銷這基于開發(fā)商自己現(xiàn)金流和他的目標預期。降價也分“加法和減法”。例如原來是毛坯的價格，現(xiàn)在精裝修就是加法，而做減法就是單純進行價格調(diào)控，說實在的，做減法對于整個市場和消費者是傷害的，尤其是對原來購房房子的業(yè)主，針對不同的項目、開發(fā)商和公司而言，有的公司適合做加法，有的公司適合做減法，每個公司面臨的問題不太一樣。房地產(chǎn)開發(fā)商應該積極配合國家宏觀調(diào)控，理性地定價，合理定價、應該切切實實承擔起社會公民的責任。 ，開發(fā)商在這次調(diào)控過程中應該調(diào)整一下發(fā)展思路，能不能在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新。第三，雖然現(xiàn)在開發(fā)商都說“不差錢”，但肯定會差，但銷售量下來了，肯定會對產(chǎn)生一定影響，我想目前開發(fā)商還要加快自己的融資渠道。第四，還要適當增加土地儲備，開發(fā)商目前應該多考慮這方面的問題。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，準入門檻也越來越高，房地產(chǎn)的暴力時代已經(jīng)結束?，F(xiàn)在很多開發(fā)商經(jīng)過了2008年和2010年，他們已經(jīng)變得更加理智，“面對未來，開發(fā)商應該理性一點，價格定的合理一點，拿地的時候冷靜一點，面對客戶的時候誠信一點。” 　　經(jīng)過2009年的樓市旺銷，國內(nèi)大型房企的現(xiàn)金情況都比較充裕，所以對此次政策調(diào)整反應平穩(wěn)，普遍還沒有調(diào)整價格的壓力，都想先觀察一段時間，再決定項目的價格。恒大地產(chǎn)此次出擊，在時間點和價格調(diào)整幅度上，確實讓人比較意外。如果恒大的價格戰(zhàn)對其他開發(fā)商造成了沖擊，相信其他企業(yè)也會跟進。 中國指數(shù)研究院發(fā)布較新《中國主要城市商品住宅每周交易數(shù)據(jù)情報》以及《中國主要城市土地市場交易周報》。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（5月3日至5月9日）全國19個城市樓市成交均價環(huán)比下降，26個城市成交面積環(huán)比下跌，土地推出量大幅增加。新政效果持續(xù)，大部分城市成交降溫，觀望情緒蔓延。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳成交僅290套，成交面積2.46萬平環(huán)比漲3%；成交均價19271元，環(huán)比降25.44%，跌幅居全國頭位。剔除政策房后，北京樓市上周成交面積環(huán)比下跌24.61%，成交均價15707元，環(huán)比降17.96%，價格下降了20%。數(shù)據(jù)顯示，全國除杭州、深圳、廣州成交面積環(huán)比依次漲49.15%、3%和1.68%外，其余城市成交面積環(huán)比均下跌，下跌幅度接近或超過20%。商品房價格小幅回落。南京部分新開樓盤實際成交價格出現(xiàn)10％~20％降幅，如河西、寧南、江寧和江北區(qū)域四個新開樓盤，實際開盤價格較原定價格分別出現(xiàn)10％、19％、20％和15％的降幅，大部分在售樓盤推出了力度較大的打折優(yōu)惠措施。 　　恒大地產(chǎn)目前現(xiàn)金流非常充裕。尤其是上市后一直保持充足現(xiàn)金流，在2009年末公司現(xiàn)金余額為港幣163.6億元；2010年1月末，現(xiàn)金余額為港幣190.2億；2月末，現(xiàn)金余額為港幣150.6億；4月末，現(xiàn)金余額達港幣209.9億元。此次打折，完全出于搶占市場份額、進行行業(yè)整合的目的。目前住宅市場將出現(xiàn)巨大變化，這個變化主要是來自于政府大量保障性住房的供應，不能適應目前市場變化的開發(fā)商將被淘汰。9000億元的投入意味著700萬套保障房，這對于市場來說是巨大的供應。市場供求關系平衡會被打破，這會在普通住宅的房價上反映出來。這些降價措施有沒有效果？降價讓個別樓盤吸引不少人氣，性價比高的樓盤銷售較好，但和新政前的成交量相比，后市還是不夠活躍。如果沒有銀行貸款支持,中國樓市的投資和投機氛圍不可能如此濃厚。炒房者能以小博大的奧秘就在做高單價。他們從銀行套貸,頭付僅需一成,用1000萬就可以控制1個億的房子,然后在短期內(nèi)拉高房價出貨。 　　而如今炒房客短期之內(nèi)借助銀行資金進行投資炒房將毫無指望,北京版的“京十二條”基本上使得外地炒房客已經(jīng)無法借助銀行資金。5日出臺的政策,公積金也對第三套住宅下了封殺令。如今樓市已經(jīng)沒有繼續(xù)堅挺的希望,房地產(chǎn)企業(yè)會面臨巨大的營銷和業(yè)績壓力。以恒大為代表的囤地企業(yè)將率先展開降價策略。以往被上市公司視為圈錢利器的土地儲備,將成為巨大的負擔。 　　根據(jù)以往的經(jīng)驗來看,這種政策的影響力將持續(xù)半年到一年時間。除了提高購房門檻外,更能制造購賣雙方的觀望情緒,樓市轉冷將成為必然。而考慮到這次新政的力度之大,我個人認為房價走向?qū)?007年底至2008年類似,先是成交低迷,而后開發(fā)商打折降價從目前情況看，新政調(diào)控效果基本初顯，投資炒房得到抑制，多數(shù)城市的成交量下滑，房價過熱逐步降溫。此外，由于銀根收緊和再融資受阻， 　　開發(fā)商雖然目前手中持有的大量現(xiàn)金，能否抵抗新政帶來的成交萎縮？誰又將是下一個公開降價的開發(fā)商？作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金成為市場關注的焦點，而目前開發(fā)商持有的現(xiàn)金超過2500億元，可謂不差錢。開發(fā)商資金的耗盡至少需要半年甚至更長的時間。從政策還是市場的狀況來看行業(yè)將出現(xiàn)整合，下一個降價的有可能是富力和雅居樂或碧桂園。一方面，此前中國房地產(chǎn)價格嚴重虛高，即使房價降幅超30%，也是僅僅恢復到2009年的平均水平；另一方面，此次調(diào)控以“降需求，保供給”為思路，保障性住房數(shù)量的大幅增加，將有效的支持房地產(chǎn)投資，故而并不用擔心調(diào)控政策會對鋼鐵、建材、工程建筑機械等上下游產(chǎn)業(yè)造成很大影響

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