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第三輪房地產(chǎn)調(diào)控已出擊 一線城市樓價下跌30%

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 602 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
第三輪房地產(chǎn)調(diào)控已出擊 一線城市樓價下跌30% 第三輪房地產(chǎn)調(diào)控雷霆出擊,組合拳迅猛,讓樓價強(qiáng)行反攻,沒能得意幾天的房地產(chǎn)商和投機(jī)者措手不及。這一次,是樓市“火鍋”的“鍋蓋”被蓋起來了。 上一周,2010年初以來的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控雷霆出擊,組合拳迅猛,讓樓價強(qiáng)行反攻,沒能得意幾天的房地產(chǎn)商和投機(jī)者措手不及。 提高購房成本、限購、房產(chǎn)稅,此三管齊下,如果執(zhí)行到位,實際已經(jīng)通過行政限制和利率稅收價格基本封殺了樓市的投資(投機(jī))需求。 即樓市價格繼續(xù)上漲的“鍋蓋”被蓋緊了。與此同時,“進(jìn)一步落實地方政府”和“加大保障性安居工程建設(shè)力度”,則試圖通過增加廉租房的供給,對樓市“火 鍋”進(jìn)行釜底抽薪。 這一套組合拳出手后,相信蓋“鍋蓋”將直接見效。樓市成交量將大降,隨著CPI可能繼續(xù)上漲推動進(jìn)一步加息,房產(chǎn)持有成本將不斷增大,那些擁有多套投資房 的人將承受不住壓力,要拋售減壓,一旦出現(xiàn)恐慌性拋售,保守估計,房價也要出現(xiàn)30%左右的回調(diào)。 新“國八條”和房產(chǎn)稅的本意是抑制房地產(chǎn)投機(jī),如果調(diào)控出現(xiàn)成效,持有成本銳增,而房價較大幅度回調(diào),那么過去10年,中國大都市涌現(xiàn)的不少億萬、千萬的 “房產(chǎn)富翁”將會被打回原形。 誠然,對于地方政府加大保障性安居工程建設(shè)力度,筆者卻不樂觀,因為一旦出現(xiàn)樓價下跌,地方政府土地財政將銳減,在地方政府開支不斷膨脹的情況下,指望他 們拿出更多的錢來進(jìn)行住房保障,這顯然是不切實際的。除了極少數(shù)執(zhí)政能力強(qiáng)的城市之外,預(yù)計2011年所謂加大保障房力度仍是紙上談兵。 在新“國八條”和房產(chǎn)稅出臺后,2011年房價下跌是肯定的,那么接下來人們較關(guān)心的問題就是——會跌多少? 令人遺憾的是,房價會跌多少,主要并不是由中國人控制的,房價會跌多少,關(guān)鍵看CPI(決定加息的重要因素);而CPI主要由農(nóng)產(chǎn)品價格決定;而農(nóng)產(chǎn)品價 格主要由美國或美國農(nóng)產(chǎn)品期貨市場和華爾街的金融寡頭決定。盡管農(nóng)產(chǎn)品在2011年已經(jīng)漲勢瘋狂,但是國際投行較近仍然唱高農(nóng)產(chǎn)品,同時大力推高石油價格 ——化肥等主要農(nóng)資品都是從石油中生產(chǎn)的。 即未來我們很可能看到農(nóng)產(chǎn)品價格繼續(xù)噴發(fā)的場景。其邏輯是這樣的:異常氣候和自然災(zāi)害(比如現(xiàn)在中國北方大旱)——國際投行推高石油價格——化肥等農(nóng)資價 格上漲——中國農(nóng)產(chǎn)品出現(xiàn)剛性缺口——國際游資瘋狂炒作——農(nóng)產(chǎn)品價格繼續(xù)飆升——中國CPI上漲到10%以上,房貸利率提高到12%以上——更多中國炒 樓套牢者支付不起利息——由開始少量不得不拋售房價下跌,但很難賣掉——大量恐慌性拋售,房價大跌。 由此得出結(jié)論,中國房價下跌的幅度,是由石油和農(nóng)產(chǎn)品價格上漲的幅度所決定的。 此外,決定中國樓價下跌幅度,還有另外兩個重要因素: 一、中國貨幣緊縮的力度,從現(xiàn)在的各種信息來看,緊縮不會在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)。較近,央行行長周小川還表示,盡管存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)在高位,但未來還是會使用這一 工具以及央票的發(fā)行來對沖流動性。二、國際熱錢是否決定大規(guī)模撤離中國。 總體而言,對于未來的中國房價,本人不樂觀。那些仍然持有大量投資房的人將會有大麻煩,樓市與股票不同,它的交易成本非常高,在漲的時候好賣,跌的時候想 出手是一件很困難的事。當(dāng)然,少數(shù)勇敢的人可以壯士斷腕,但多數(shù)會像已被蓋上鍋蓋里的“青蛙”,在不斷加溫中,已經(jīng)失去了出逃的力量。 同樣麻煩的還有持有大量土地,但現(xiàn)金流差的房產(chǎn)商,未來一兩年它們有可能遇到比2008年更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。受樓市連累,股市很難樂觀。 未來一年,中國經(jīng)濟(jì)和中國企業(yè)將面臨非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),其程度將不亞于2008年,人民幣不斷升值、高資源價格、高農(nóng)產(chǎn)品價格、勞動力成本提高等等,不斷提 高中國制造剛性成本;而超高存款準(zhǔn)備金率、高利率、房價下跌、股價下跌等等將使流動性變得稀缺。在這種大背景下,中國企業(yè)如果仍然盈利,那必須具備超凡的 能力。 國八條劍指一二線城市 開發(fā)商三四線布局加速 第三輪樓市調(diào)控直指一二線城市,開發(fā)商跑到三四線城市搶地的決心被進(jìn)一步鞏固。1月26日,中國迎來了農(nóng)歷的小年,而中國樓市則開啟了2011年調(diào)控的序 幕。 就在國務(wù)院出臺進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的當(dāng)天,廣東一家在香港上市的民營房地產(chǎn)企業(yè)老總正在海南澄邁物色可供成片開發(fā)的土地。 談及對新調(diào)控政策的看法,這位在內(nèi)業(yè)赫赫有名的老板向《財經(jīng)日報》坦言:“政策調(diào)控越來越緊且將成為常態(tài),開發(fā)商的好日子將不會一直持續(xù),現(xiàn)在較重要 的是備糧‘過冬’,能搶多少土地就搶多少,加快在三四線城市占據(jù)地盤顯得日益重要。 樓市需求轉(zhuǎn)向三四線城市 在很多業(yè)內(nèi)人士看來,樓市新政“國八條”中較為嚴(yán)厲的是,國務(wù)院明確要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內(nèi),要從 嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。 政策提出的“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”基本上涵蓋了國內(nèi)所有的一線和二線城市,這些城市套以上住宅、外地人套住 宅、無法提供社保和納稅證明的外地人套住宅,統(tǒng)統(tǒng)列入禁止銷售的范疇。 上述接受采訪的房企老總說,一二線城市的調(diào)控壓力不言而喻,而政策對三四線城市的樓市影響有限,甚至?xí)巡糠忠欢€城市的需求擠向三四線城市。 就在“國八條”出臺的1月26日晚,佳兆業(yè)發(fā)布新聞稿稱,公司通過落實合約安排,以3.52億元人民幣取得東莞沙田鎮(zhèn)五幅相連住宅用地。另外,佳兆業(yè)還通 過公開競投方式,以1.63億元人民幣成功取得江陰市長涇鎮(zhèn)的兩幅相連住宅用地。 盡管佳兆業(yè)此次拿地和“國八條”沒有直接關(guān)系,但此前佳兆業(yè)總裁黃傳奇在接受媒體采訪時解釋,佳兆業(yè)作為成長性企業(yè),會要求自身能保持30%以上的年復(fù)合 增長率,進(jìn)軍二三線甚至四線城市將給公司提供足夠的增長空間。 黃傳奇同時表示,佳兆業(yè)的產(chǎn)品定位在二三線城市的剛性需求,“尤其是一些地級市以及一些省會城市,限購可能性小,并且經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期,剛性需求始終是 市場的主導(dǎo)力量,政策都是支持頭次置業(yè)的,所以不擔(dān)心政策的調(diào)整?!? 但與國內(nèi)眾多房企大規(guī)模在二三線城市布局不同,佳兆業(yè)已把觸角伸向四線城市,去年下半年的新增土地儲備有相當(dāng)一部分位于三四線城市。 刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓向本報表示,去年房地產(chǎn)政策調(diào)控下,有部分房企已經(jīng)開始潛伏到二三線城市進(jìn)行拿地,或者是收購項目或兼并項目,目的是擴(kuò)大全 國市場和增加市場份額及未來開發(fā)量。 謝逸楓稱,尤其在今年1月份新政調(diào)控加碼的情況下,很多大房企紛紛從一二線城市轉(zhuǎn)移到三四線城市,例如萬達(dá)、萬科、城建、恒大、佳兆業(yè)、綠城、保利等開發(fā) 商今年在三四線城市加快拿地布局。 第三輪房地產(chǎn)調(diào)控已出擊 一線城市樓價下跌30% 第三輪房地產(chǎn)調(diào)控雷霆出擊,組合拳迅猛,讓樓價強(qiáng)行反攻,沒能得意幾天的房地產(chǎn)商和投機(jī)者措手不及。這一次,是樓市“火鍋”的“鍋蓋”被蓋起來了。 上一周,2010年初以來的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控雷霆出擊,組合拳迅猛,讓樓價強(qiáng)行反攻,沒能得意幾天的房地產(chǎn)商和投機(jī)者措手不及。 提高購房成本、限購、房產(chǎn)稅,此三管齊下,如果執(zhí)行到位,實際已經(jīng)通過行政限制和利率稅收價格基本封殺了樓市的投資(投機(jī))需求。 即樓市價格繼續(xù)上漲的“鍋蓋”被蓋緊了。與此同時,“進(jìn)一步落實地方政府”和“加大保障性安居工程建設(shè)力度”,則試圖通過增加廉租房的供給,對樓市“火 鍋”進(jìn)行釜底抽薪。 這一套組合拳出手后,相信蓋“鍋蓋”將直接見效。樓市成交量將大降,隨著CPI可能繼續(xù)上漲推動進(jìn)一步加息,房產(chǎn)持有成本將不斷增大,那些擁有多套投資房 的人將承受不住壓力,要拋售減壓,一旦出現(xiàn)恐慌性拋售,保守估計,房價也要出現(xiàn)30%左右的回調(diào)。 新“國八條”和房產(chǎn)稅的本意是抑制房地產(chǎn)投機(jī),如果調(diào)控出現(xiàn)成效,持有成本銳增,而房價較大幅度回調(diào),那么過去10年,中國大都市涌現(xiàn)的不少億萬、千萬的 “房產(chǎn)富翁”將會被打回原形。 誠然,對于地方政府加大保障性安居工程建設(shè)力度,筆者卻不樂觀,因為一旦出現(xiàn)樓價下跌,地方政府土地財政將銳減,在地方政府開支不斷膨脹的情況下,指望他 們拿出更多的錢來進(jìn)行住房保障,這顯然是不切實際的。除了極少數(shù)執(zhí)政能力強(qiáng)的城市之外,預(yù)計2011年所謂加大保障房力度仍是紙上談兵。 在新“國八條”和房產(chǎn)稅出臺后,2011年房價下跌是肯定的,那么接下來人們較關(guān)心的問題就是——會跌多少? 令人遺憾的是,房價會跌多少,主要并不是由中國人控制的,房價會跌多少,關(guān)鍵看CPI(決定加息的重要因素);而CPI主要由農(nóng)產(chǎn)品價格決定;而農(nóng)產(chǎn)品價 格主要由美國或美國農(nóng)產(chǎn)品期貨市場和華爾街的金融寡頭決定。盡管農(nóng)產(chǎn)品在2011年已經(jīng)漲勢瘋狂,但是國際投行較近仍然唱高農(nóng)產(chǎn)品,同時大力推高石油價格 ——化肥等主要農(nóng)資品都是從石油中生產(chǎn)的。 即未來我們很可能看到農(nóng)產(chǎn)品價格繼續(xù)噴發(fā)的場景。其邏輯是這樣的:異常氣候和自然災(zāi)害(比如現(xiàn)在中國北方大旱)——國際投行推高石油價格——化肥等農(nóng)資價 格上漲——中國農(nóng)產(chǎn)品出現(xiàn)剛性缺口——國際游資瘋狂炒作——農(nóng)產(chǎn)品價格繼續(xù)飆升——中國CPI上漲到10%以上,房貸利率提高到12%以上——更多中國炒 樓套牢者支付不起利息——由開始少量不得不拋售房價下跌,但很難賣掉——大量恐慌性拋售,房價大跌。

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