-對話

　　世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究總監(jiān)王海斌:

　　樓價若還漲,頭套頭付或提至五成

　　記者:從歷史來看,樓價下跌的因素是什么?而此輪限購政策出臺后到現(xiàn)在,深圳樓價還無法下跌是缺乏什么因素?

　　王海斌:中國的樓市歷史并不長。從1998年中國實行住房貨幣化以來,樓價在2007—2008年有過短暫的下跌。其他時間都在上漲,只是漲幅不同而已。

　　2007—2008年新房樓價下跌的主要原因,是開發(fā)商主動降價,而開發(fā)商主動降價的原因,是資金鏈開始出現(xiàn)緊張,影響到企業(yè)的正常運營和未來發(fā)展,開發(fā)商必須加快銷售,回籠資金。

　　而目前,樓價得到5個因素的有力支撐:

　　,旺盛的需求。包括居住的需求、增值保值的需求、保障的需求、發(fā)展的需求等。

　　,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。各城市都在為經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行各項規(guī)劃,比如環(huán)頭都經(jīng)濟(jì)圈、海南島國際旅游島、前海計劃單列等,這些規(guī)劃改變了對市場的預(yù)期,成為樓價上漲的隱性因素。

　　第三,市場的預(yù)期。這是支撐樓市成交量和成交價的核心力量。從2007—2008年的調(diào)控中大家得到一個結(jié)論,那就是即使調(diào)控讓樓價下來了,過不了多久還是會漲回來的,而且時間不會太長。

　　第四,較好的投資。一方面,中國的投資渠道缺乏；另一方面,較近幾年樓市的表現(xiàn)有力地證明了樓市是較好的投資渠道,風(fēng)險低、收益高、周轉(zhuǎn)快。

　　第五,財富的增長。全球知名的波士頓咨詢公司(BCG)日前發(fā)布的報告稱,中國財富市場在去年表現(xiàn)出眾,達(dá)到5.4萬億美元,且百萬美元資產(chǎn)家庭達(dá)到67萬戶,同比增長60%,位居全球第三,僅次于美國和日本。私營企業(yè)的崛起將為中國企業(yè)家群體以及新興中產(chǎn)的財富積累起到很大的助推作用。根據(jù)BCG數(shù)據(jù)顯示,中國中產(chǎn)群體(擁有10萬美元到100萬美元資產(chǎn)的個人)的財富,在過去5年內(nèi),以年均超過12%的增長率增長。

　　記者:在這種情況下,第三次調(diào)控的可能性大嗎?可能會有哪些政策?

　　王海斌:第三輪調(diào)控的可能性比較大。從政策來講,基本還是會圍繞目前已經(jīng)出臺的政策。

　　目前,這一輪針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,其邏輯是“促供給、抑需求”,因此,政策主要針對供給和需求兩個方面。針對“抑需求”的主要是限貸政策和限購政策。針對“促供給”的主要是嚴(yán)格征收土地增值稅、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等。

　　如果要進(jìn)行三次調(diào)控的話,政策的走向會有三個方向:

　　,政策的嚴(yán)格執(zhí)行。之前沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行的政策會繼續(xù)落實、嚴(yán)格執(zhí)行。比如嚴(yán)格征收土地增值稅。

　　,政策力度的提升。比如,頭套房的頭付比例提高,目前是30%的頭付,可能提高到50%,甚至更高。

　　第三,政策范圍的擴(kuò)大。比如,目前限購城市有16個,未來很有可能繼續(xù)擴(kuò)大。

　　而從目前出臺的一系列政策和措施來看,對明年樓市的調(diào)控主要會從四方面進(jìn)行:,繼續(xù)加大保障房供給,尤其是公租房的建設(shè)和供給,而且要地方政府落實到位。,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策,打擊投資、投機(jī),把市場向自主需求引導(dǎo)。第三,解決影響房地產(chǎn)的根本問題,如土地財政,從制度上長期、持續(xù)解決房地產(chǎn)市場的根本問題。第四,鼓勵民營資金進(jìn)入保障房建設(shè)市場,保障房建設(shè)模式逐步形成,形式多樣化。(記者/曲廣寧)

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